Если налогоплательщики продают Общее имущество

 

Обратите внимание!

С 1 января 2014 г. ст. 220 "Имущественные налоговые вычеты" НК РФ действует в новой редакции (ст. 1, ч. 1 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Текст настоящего раздела соответствует ее положениям.

Приведенные в разделе официальные разъяснения контролирующих органов, а также судебные решения, которые относятся к предыдущей редакции ст. 220 НК РФ, по нашему мнению, актуальны и с 2014 г., поскольку внесенные Законом N 212-ФЗ изменения, по существу, не затронули рассмотренный вопрос.

 

Физические лица не всегда являются единоличными собственниками продаваемых жилых домов, квартир, комнат и иного имущества. Зачастую такое имущество принадлежит одновременно нескольким гражданам на праве общей собственности (гл. 16 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ выделяет два режима общей собственности (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ):

- совместная (без определения долей в праве собственности);

- долевая (с определением доли каждого из собственников в праве собственности).

Подпунктом 3 п. 2 ст. 220 НК РФ установлен особый порядок получения вычета для случаев реализации такого имущества.

Далее последовательно рассмотрим правила получения вычета при реализации имущества для обоих режимов общей собственности.

При продаже имущества, находящегося в общей совместной собственности, соответствующий размер вычета распределяется между сособственниками по договоренности между ними.

 

Например, супругами Петровыми был продан находящийся у них в совместной собственности гараж за 350 000 руб. По их соглашению вычет в размере 250 000 руб. был распределен в соотношении 80% и 20%: Ю.С. Петровым вычет был заявлен в размере 200 000 руб., а Г.Ю. Петровой - в размере 50 000 руб.

 

Отметим, что положения ст. 220 НК РФ не раскрывают, в каком порядке совладельцы согласовывают между собой размер вычета, предоставляемого каждому из них. Чтобы исключить возможные претензии со стороны налоговых органов, рекомендуем оформить письменное соглашение о распределении вычета, подписанное всеми совладельцами. Полагаем, что вычет можно распределить в любых пропорциях, в том числе 100% к 0%.

При этом в отношении продажи имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, вычет может предоставляться в полной сумме любому из супругов независимо от того, кто из них приобретал данное имущество и на кого оформлены платежные документы (Постановление ФАС Уральского округа от 07.04.2009 N Ф09-1899/09-С2).

При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям в праве собственности (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Причем, если полученная от реализации такого имущества сумма превышает установленное ограничение размера вычета, между сособственниками распределяется вычет в размере 1 млн руб. или 250 000 руб. - в зависимости от вида имущества (см. дополнительно Письма Минфина России от 10.04.2012 N 03-04-05/7-474, от 01.03.2012 N 03-04-05/7-238, от 17.02.2012 N 03-04-05/7-193).

 

Например, братья Скворцовы продали квартиру, которая находилась у них в равнодолевой собственности менее трех лет, за 1 250 000 руб. Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в сумме 500 000 руб. каждому из братьев.

 

Заметим, что физическое лицо также может распорядиться своей долей в праве собственности отдельно от других сособственников, т.е. продать ее как самостоятельный объект (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

 

Примечание

Обо всех нюансах получения вычета в таких ситуациях вы можете узнать в разд. 3.3.1.1.6 "Имущественный вычет по НДФЛ при продаже налогоплательщиком доли в праве общей долевой собственности на имущество".

 

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ ПО НДФЛ ПРИ ПРОДАЖЕ

НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОМ ВЫДЕЛЕННОЙ В НАТУРЕ ДОЛИ

В ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ

 

Обратите внимание!

С 1 января 2014 г. ст. 220 "Имущественные налоговые вычеты" НК РФ действует в новой редакции (ст. 1, ч. 1 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Текст настоящего раздела соответствует ее положениям.

Приведенные в разделе официальные разъяснения контролирующих органов, а также судебные решения, которые относятся к предыдущей редакции ст. 220 НК РФ, по нашему мнению, актуальны и с 2014 г., поскольку внесенные Законом N 212-ФЗ изменения, по существу, не затронули рассмотренный вопрос.

 

Физические лица, у которых имущество (дома, квартиры, земельные участки, гаражи и др.) находится в общей собственности (долевой или совместной), наделены правом потребовать выдела доли в таком имуществе в натуре (п. 2 ст. 252, п. п. 1, 3 ст. 254 ГК РФ). Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и по решению суда при условии, что это не запрещено законом и не повлечет несоразмерного ущерба имуществу (п. п. 1, 3 ст. 252, п. 3 ст. 254 ГК РФ). Под таким ущербом в данном случае понимается невозможность использования имущества по назначению, существенное ухудшение его технического состояния, снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).

Выделенная в натуре доля в имуществе признается самостоятельным объектом имущества, в отношении которого действует режим индивидуальной, а не общей собственности. При ее продаже действуют общие правила применения вычета, включая ограничение его размера, равное 1 млн руб. или 250 000 руб. - в зависимости от вида имущества (Письма Минфина России от 20.03.2012 N 03-04-05/7-333, от 26.12.2011 N 03-04-05/7-1105, Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).

 

Например, брат и сестра В.А. Семенов и Н.А. Семенова проживали в доме, который находился у них в равнодолевой собственности. Учитывая наличие технической возможности осуществить фактический раздел дома, брат потребовал выдела своей доли в натуре с целью ее продажи. На основании заключенного Семеновыми соглашения В.А. Семенов оформил в собственность комнату и кухню. Сестра стала собственницей двух других комнат и второй кухни. Каждый из них получил свидетельство о праве собственности на свою часть дома. Через год В.А. Семенов продал принадлежавшую ему часть третьему лицу за 1 200 000 руб. Имущественный налоговый вычет он может применить в размере 1 млн руб.