Недвижимости (жилья) в общую долевую собственность

 

Нередко объекты недвижимости (жилые помещения, земельные участки) приобретаются в общую долевую собственность двух, трех и более граждан (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Как в такой ситуации определить, в каком размере полагаются имущественные налоговые вычеты, предоставляемые на основании пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, каждому из сособственников?

Рассмотрение вопроса начнем с анализа изменений, внесенных в ст. 220 НК РФ Законом N 212-ФЗ и действующих с 1 января 2014 г.

До 2014 г. в абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ содержалось положение, что в таких ситуациях размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) в приобретенном имуществе.

 

Примечание

Подробнее об этом читайте в разд. 3.3.2.7.1 "Распределение суммы имущественного вычета по НДФЛ при приобретении жилья в общую долевую собственность по правилам, действовавшим до 2014 г.".

 

В действующей с 1 января 2014 г. редакции ст. 220 НК РФ такое правило отсутствует.

Согласно пп. 3 п. 1 и пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет на приобретение (строительство) жилья, приобретение земельных участков предоставляется налогоплательщику в размере его фактических затрат на такое строительство (приобретение), но не более 2 000 000 руб.

Учитывая изложенное, при покупке двумя и более лицами имущества в общую долевую собственность вычет в сумме своих фактических расходов, но в пределах 2 000 000 руб. может получить каждый из сособственников.

К такому выводу приходит и Минфин России в Письме от 19.08.2013 N 03-04-05/33728.

 

Например, брат и сестра А.П. Фролов и М.П. Фролова в 2014 г. приобрели квартиру стоимостью 4 500 000 руб. в общую равнодолевую собственность. Каждый из них вправе заявить вычет в сумме 2 000 000 руб.

 

Следует помнить, что каждый из совладельцев заявляет вычет в сумме своих собственных расходов (Письма Минфина России от 28.10.2013 N 03-04-05/45699, от 13.09.2013 N 03-04-07/37870 (направлено Письмом ФНС России от 18.09.2013 N БС-4-11/16779@)).

 

Например, брат и сестра Н.П. Тимофеев и Е.П. Тимофеева в 2014 г. приобрели квартиру стоимостью 4 500 000 руб. в общую долевую собственность. При этом Н.П. Тимофееву принадлежит 1/3 доля в квартире (его затраты на приобретение составили 1 500 000 руб.). Е.П. Тимофеевой принадлежат 2/3 доли (ее расходы составили 3 000 000 руб.).

Н.П. Тимофеев заявит вычет в сумме 1 500 000 руб.

Е.П. Тимофеева заявит вычет в сумме 2 000 000 руб.

 

Аналогичным образом следует определять и размер вычета, предоставляемого сособственникам имущества, по сумме процентов, уплаченных по займам и кредитам (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Только ограничение суммы вычета в данном случае составляет 3 000 000 руб. для каждого из них (п. 4 ст. 220 НК РФ). См., например, Письмо Минфина России от 30.12.2013 N 03-04-05/58429.

Однако приведенный порядок получения имущественных налоговых вычетов при приобретении имущества в общую долевую собственность применяется только теми налогоплательщиками, у которых право на вычет возникло не ранее 2014 г.

Дело в том, что изменения, внесенные в ст. 220 НК РФ Законом N 212-ФЗ, применяются к правоотношениям, возникшим после вступления его в силу, т.е. после 1 января 2014 г. (п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Согласно разъяснениям контролирующих органов под правоотношениями по предоставлению имущественного налогового вычета понимается возникновение права на вычет у налогоплательщика (см., например, Письмо Минфина России от 13.09.2013 N 03-04-07/37870 (направлено Письмом ФНС России от 18.09.2013 N БС-4-11/16779@)).

 

Примечание

Подробнее о том, когда у налогоплательщика возникает право на вычет при приобретении (строительстве) жилья, приобретении земельных участков, читайте в разд. 3.3.2.3.1 "Когда возникает право на имущественный вычет по НДФЛ в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, земельных участков".

 

Если право на вычет возникло (соответствующие документы получены) до 2014 г., на плательщика не распространяются обновленные положения ст. 220 НК РФ.

В данном случае применяются положения абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г. Размер вычета придется распределить между совладельцами в соответствии с их долями в приобретенном имуществе.

 

Например, в 2013 г. мать и дочь приобрели квартиру за 5 000 000 руб. в общую равнодолевую собственность и получили свидетельства о регистрации прав.

Право на вычет у них возникло до 2014 г.

В 2014 г. они подают в инспекцию налоговые декларации с целью получения имущественных вычетов. Каждая из них вправе заявить вычет не более 1 000 000 руб. (Письмо Минфина России от 09.08.2013 N 03-04-05/32363).

 

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СУММЫ