При строительстве или покупке недвижимости

(ЖИЛЬЯ, ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ)

 

Положениями ст. 220 НК РФ с 1 января 2014 г. предусмотрено два вычета, предоставляемых налогоплательщику при приобретении им жилой недвижимости, земельных участков, а также при строительстве жилья (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ):

- по расходам на приобретение (строительство) данного имущества;

- по расходам на погашение процентов по займам (кредитам), израсходованным на приобретение (строительство) указанного имущества, а также процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) этих кредитов.

 

Обратите внимание!

Перечень объектов недвижимого имущества (жилья и земельных участков), приобретение (строительство) которых дает право на вычет, установлен пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. Подробнее - в разд. 3.3.2.1 "Виды объектов имущества (жилые дома, квартиры, комнаты, земельные участки, доли в указанном имуществе), при приобретении (строительстве) которых предоставляются имущественные вычеты по НДФЛ".

 

Напомним, что согласно предыдущей редакции ст. 220 НК РФ расходы на уплату процентов по целевым кредитам и расходы на приобретение (строительство) жилой недвижимости, приобретение земельных участков составляли единый имущественный вычет. Он предоставлялся исключительно в отношении расходов по одному и тому же объекту имущества. Получить вычет по расходам на приобретение по одному объекту имущества, а вычет по расходам на проценты - по другому объекту было нельзя (Письма Минфина России от 23.07.2010 N 03-04-05/6-412, от 07.10.2009 N 03-04-05-01/728, от 05.10.2009 N 03-04-05-01/721). Кроме того, иной подход был неправомерен, поскольку мог нарушить требование об однократности применения вычета (Письмо Минфина России от 04.10.2013 N 03-04-05/41350).

 

Например, А.С. Соболев в 2010 г. заявил вычет по расходам на приобретение квартиры. В 2012 г. он купил другую квартиру за счет целевого кредита. Заявить вычет в сумме уплаченных процентов по кредиту на вторую квартиру он не вправе, поскольку свое право на вычет он уже использовал в 2010 г.

 

Обновленные положения ст. 220 НК РФ позволяют две обозначенные категории расходов заявлять к вычету по разным объектам имущества (Письмо Минфина России от 13.09.2013 N 03-04-07/37870 (направлено Письмом ФНС России от 18.09.2013 N БС-4-11/16779@)).

 

Воспользуемся условиями предыдущего примера и предположим, что вторая квартира была приобретена А.С. Соболевым в 2014 г. (целевой кредит также был получен им в 2014 г.). Он вправе заявить вычет в сумме уплаченных процентов по кредиту на вторую квартиру на основании пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ.

 

Новые правила применяются к правоотношениям, возникшим после вступления в силу Закона N 212-ФЗ, т.е. после 1 января 2014 г. (п. 2 ст. 2 данного Закона).

К правоотношениям по предоставлению имущественного вычета, возникшим до дня вступления в силу Закона N 212-ФЗ и не завершенным на день вступления его в силу, применяются положения ст. 220 НК РФ без учета изменений, внесенных Законом N 212-ФЗ.

 

СИТУАЦИЯ: Как определить, когда (в каком налоговом периоде) возникли правоотношения по предоставлению имущественного вычета по НДФЛ в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, приобретение земельных участков?

 

С 1 января 2014 г. ст. 220 НК РФ действует в редакции Закона N 212-ФЗ, внесшего в нее существенные изменения. Изменения в том числе коснулись предоставления налогоплательщикам имущественного налогового вычета при приобретении (строительстве) жилой недвижимости, приобретении земельных участков.

Пунктом 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ установлено, что обновленные положения ст. 220 НК РФ применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим после дня вступления в силу данного Закона. Информация о том, что понимать под правоотношениями по предоставлению имущественного вычета и как определить, когда эти правоотношения возникают, в Законе N 212-ФЗ отсутствует.

Согласно разъяснениям контролирующих органов при решении вопроса о том, какие положения ст. 220 НК РФ (в редакции 2014 г. или в редакции до 2014 г.) следует применять, под правоотношениями по предоставлению имущественного вычета в сумме фактически осуществленных расходов понимается возникновение у налогоплательщика права на вычет. Также уточнено, что право на вычет, предоставляемый в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, возникает в налоговом периоде, в котором оформлены документы, являющиеся основанием для вычета (Письмо Минфина России от 13.09.2013 N 03-04-07/37870 (направлено Письмом ФНС России от 18.09.2013 N БС-4-11/16779@)).

В Письмах Минфина России от 29.01.2014 N 03-04-05/3251, от 21.08.2013 N 03-04-05/34150 также подчеркивается, что для применения ст. 220 НК РФ в редакции с 1 января 2014 г. необходимо, чтобы указанные документы были датированы 2014 г.

Соответствующие разъяснения приведены и ФНС России в Письме от 18.09.2013 N БС-2-11/621@, где указано, что имущественный налоговый вычет в порядке, предусмотренном Законом N 212-ФЗ, может быть предоставлен тем налогоплательщикам, у которых документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект (либо акт о передаче - при приобретении прав на объект долевого строительства), оформлены после 1 января 2014 г.

Подробно информация по перечню таких документов представлена в таблице.

 

Основание для вычета	Подтверждающие документы	Норма Налогового кодекса РФ
Строительство или приобретение жилого дома или доли (долей) в нем	Документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем	Абзац 2 пп. 6, пп. 7 п. 3 ст. 220
Приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них	Документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них <*>	Абзац 3 пп. 6, пп. 7 п. 3 ст. 220
Приобретение прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме)	Передаточный акт или иной документ <**> о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами	Абзац 4 пп. 6, пп. 7 п. 3 ст. 220
Приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства	1. Документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на земельный участок или долю (доли) в нем. 2. Документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем	Абзац 5 пп. 6, пп. 7 п. 3 ст. 220
Приобретение земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них

 

--------------------------------

<*> См. Письма Минфина России от 28.10.2013 N 03-04-05/45699, от 09.10.2013 N 03-04-05/42214, от 26.09.2013 N 03-04-05/39932, от 25.09.2013 N 03-04-05/39786, от 20.09.2013 N 03-04-05/39128, от 20.09.2013 N 03-04-05/39121, от 18.09.2013 N 03-04-05/38637, от 10.09.2013 N 03-04-05/37233, от 06.09.2013 N 03-04-05/36870, от 06.09.2013 N 03-04-05/36876, от 22.08.2013 N 03-04-06/34485.

<**> По вопросу о документах, подтверждающих передачу объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, следует обращаться в Минстрой России (Письмо Минфина России от 05.08.2015 N 03-04-05/45268).

 

Учитывая изложенное, если следовать разъяснениям контролирующих органов, получить имущественный вычет по правилам ст. 220 НК РФ в редакции Закона N 212-ФЗ могут только те налогоплательщики, у которых названные документы оформлены после 1 января 2014 г., при условии, что раньше они не получали вычета, предоставляемого в связи с приобретением или строительством жилья, приобретением земельных участков (пп. 3 п. 1, п. п. 3, 11 ст. 220 НК РФ, п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Если же соответствующие документы оформлены до 1 января 2014 г., то, по мнению контролирующих органов, к правоотношениям по использованию вычета применяются положения ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г. (п. 3 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Вместе с тем, по нашему мнению, возможно и иное понимание момента возникновения правоотношений по предоставлению имущественного вычета. Полагаем, что указанные правоотношения возникают, когда налогоплательщик обращается в налоговую инспекцию за получением вычета или подтверждением своего права на него (п. п. 7, 8 ст. 220 НК РФ).

Право на вычет возникает гораздо раньше этого момента. Так, право на вычет в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, земельных участков возникает в налоговом периоде, в котором соблюдены следующие условия его получения (пп. 3 п. 1, пп. 6, 7 п. 3 ст. 220 НК РФ):

- осуществлены и подтверждены документально расходы на приобретение (строительство) жилья, земельных участков;

- оформлены документы, предоставляемые в налоговые органы для получения вычета.

 

Например, Н.П. Семенова в 2013 г. купила квартиру и оформила ее в собственность. В феврале 2014 г. она подала в инспекцию налоговую декларацию и документы, подтверждающие ее право на вычет.

Право на вычет у Н.П. Семеновой возникло в 2013 г., а правоотношения по предоставлению вычета - в 2014 г.

 

Примечание

Подробнее о том, когда возникает право на имущественные налоговые вычеты, читайте в разд. 3.3.2.3.1 "Когда возникает право на имущественный вычет по НДФЛ в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, земельных участков" и разд. 3.3.2.3.2 "Когда возникает право на имущественный вычет по НДФЛ в сумме расходов на уплату (погашение) процентов по целевым кредитам (займам), израсходованным на приобретение (строительство) жилья, земельных участков".

 

Однако следует предостеречь налогоплательщиков: применение данного подхода, скорее всего, вызовет претензии со стороны налоговых органов и налогоплательщику придется отстаивать эту точку зрения в суде, поскольку она не согласуется с позицией Минфина России и ФНС России.