Ситуация: как для целей применения имущественного вычета по ндфл исчисляется период нахождения в собственности имущества, доли которого приобретались в разное время.

 

Обратите внимание!

С 1 января 2014 г. внесены значительные изменения в ст. 220 "Имущественные налоговые вычеты" НК РФ (ст. 1, ч. 1 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Текст настоящего раздела соответствует редакции Налогового кодекса РФ на 1 января 2014 г.

Приведенные далее письма контролирующих органов были изданы в период действия предыдущих положений ст. 220 НК РФ. Однако внесенные в указанную статью Законом N 212-ФЗ изменения, вступившие в силу с 2014 г., не затронули рассмотренный в разделе вопрос. Полагаем, что все представленные ниже официальные разъяснения актуальны и для применения действующей ст. 220 НК РФ.

 

Встречаются ситуации, когда физическое лицо в одном периоде владеет частью (долей) имущества, а впоследствии становится его единоличным собственником. При этом одна часть имущества может находиться в собственности меньше трех лет, а другая - свыше этого срока.

При последующей продаже такого объекта возникает вопрос: как рассчитать период владения недвижимостью для целей определения размера имущественного вычета? Ведь по общему правилу доходы от реализации имущества, которым лицо владело более трех лет, не облагаются НДФЛ. Следовательно, имущественный вычет по ним не предоставляется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Контролирующие органы поясняют, что в подобной ситуации срок владения недвижимостью следует рассчитывать с даты первоначальной государственной регистрации права собственности на долю в имуществе (Письма Минфина России от 01.07.2013 N 03-04-05/25012, от 17.12.2012 N 03-04-05/7-1404, от 15.11.2012 N 03-04-05/7-1312, от 01.11.2012 N 03-04-05/5-1244, от 25.10.2012 N 03-04-05/4-1220, от 24.10.2012 N 03-04-05/5-1214, от 11.10.2012 N 03-04-05/4-1182, от 08.08.2012 N 03-04-05/7-931, от 06.08.2012 N 03-04-05/7-919, от 31.07.2012 N 03-04-05/7-904, от 25.06.2012 N 03-04-05/3-768, от 13.06.2012 N 03-04-05/7-725, от 27.03.2012 N 03-04-05/7-388, от 27.03.2012 N 03-04-05/7-384, от 26.03.2012 N 03-04-05/7-375, от 19.03.2012 N 03-04-05/7-320, от 14.03.2012 N 03-04-05/7-297, от 14.03.2012 N 03-04-05/7-299, от 10.02.2012 N 03-04-05/7-152, от 07.02.2012 N 03-04-05/5-127, от 14.12.2011 N 03-04-05/7-1040, от 01.12.2011 N 03-04-05/5-988, от 01.12.2011 N 03-04-05/7-983, от 30.11.2011 N 03-04-05/7-970, от 30.11.2011 N 03-04-05/7-974, от 28.11.2011 N 03-04-05/5-950). Ведь изменение состава собственников не означает, что у налогоплательщика прерывается период владения объектом недвижимости (ст. 235 ГК РФ). Такая ситуация возникает, например, в следующих случаях:

- изменился состав собственников в результате смерти одного из них;

- изменились размеры долей сособственников в результате продажи или дарения одним из них другому своей доли (ее части).

 

Например, К.А. Ситин имеет в собственности 1/2 двухкомнатной квартиры. Свидетельство о регистрации права собственности на эту долю выдано 15 октября 2010 г.

В ноябре 2013 г. К.А. Ситин получил по наследству оставшуюся половину жилья. В этом же году К.А. Ситин продал квартиру.

Для определения размера имущественного вычета период владения недвижимостью необходимо исчислять с 15 октября 2010 г. В связи с тем что срок нахождения квартиры в собственности превысил три года, налогооблагаемого дохода у К.А. Ситина не возникнет. Следовательно, вычет ему не предоставляется.

 

Отметим, что ранее контролирующие органы придерживались иного мнения. Чиновники утверждали, что размер вычета зависит от периода нахождения в собственности каждой части (доли) имущества. На этом основании вычет предоставляется в сумме дохода, полученного от продажи объекта, пропорционально доле, которой собственник владеет в течение определенного периода (Письма Минфина России от 19.06.2009 N 03-04-05-01/474, ФНС России от 13.08.2009 N 3-5-04/1248@).

 

Вернемся к условиям предыдущего примера и предположим, что К.А. Ситин продал квартиру в 2013 г. за 4 100 000 руб. В таком случае имущественный вычет он мог бы заявить в следующих размерах. Доходы от продажи 1/2 квартиры, находившейся в собственности К.А. Ситина более трех лет, освобождаются от обложения НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). А в отношении оставшейся 1/2 квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, К.А. Ситин может заявить имущественный вычет в размере 500 000 руб. (1 000 000 руб. x 1/2).

 

Как видно, в настоящее время контролирующие органы изменили свое мнение. Поэтому полагаем, что на практике руководствоваться следует последними разъяснениями контролирующих органов и рассчитывать период нахождения объекта в собственности начиная с момента первоначальной регистрации права.

Тем не менее во избежание возможных претензий рекомендуем уточнить позицию своей территориальной налоговой инспекции по данному вопросу.

 

Как для целей применения имущественного вычета по НДФЛ исчисляется период нахождения в собственности налогоплательщика долей в имуществе, которые приобретены в разное время и оформлены отдельными свидетельствами о регистрации прав собственности

 

По общему правилу доход от продажи имущества (долей в нем), которое принадлежало физическому лицу на праве собственности три года и более, освобождается от обложения НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если же имущество (доли в нем) принадлежало налогоплательщику менее указанного срока, то доход от его реализации облагается НДФЛ. В этом случае можно применить имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Встречаются ситуации, когда физическое лицо реализует доли в праве собственности на имущество, одной из которых он владел более трех лет, а другой - менее данного срока.

Возникает вопрос: как в таких случаях определить для целей НДФЛ период, в течение которого реализуемые доли находились в собственности налогоплательщика?

В ситуации, когда налогоплательщик продал свои оформленные отдельными свидетельствами доли в праве собственности на жилье, Минфин России посчитал, что для целей применения п. 17.1 ст. 217, ст. 220 НК РФ срок нахождения в собственности налогоплательщика каждой из указанных долей исчисляется отдельно на основании свидетельств о праве собственности на них (Письмо от 20.05.2014 N 03-04-05/23772 <1>).

--------------------------------

<1> Эти разъяснения были даны применительно к положениям ст. 220 НК РФ, действовавшим до 2014 г. Однако они актуальны и с 1 января 2014 г. (в условиях действия ст. 220 НК РФ в редакции Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ), поскольку внесенные указанным Законом изменения не повлияли на порядок определения срока нахождения имущества в собственности физического лица для целей применения соответствующих положений ст. 220 НК РФ в контексте рассматриваемого в разделе вопроса.

 

Отметим, что приведенные разъяснения были даны в отношении реализации долей в квартире, однако полагаем, что они могут быть распространены и на случаи реализации долей в праве собственности на иное аналогичное имущество.

 

Например, А.В. Сидорову с июля 2010 г. принадлежит 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, что подтверждается свидетельством о праве собственности.

В феврале 2014 г. он приобрел еще 1/4 доли в праве собственности на этот дом, получив на нее отдельное свидетельство. В августе этого же года А.В. Сидоров продал обе доли третьему лицу.

Учитывая, что 1/2 доли в доме принадлежала налогоплательщику на праве собственности более трех лет, с дохода от ее продажи НДФЛ платить не надо.

С дохода от реализации 1/4 доли налог уплатить придется, так как она находилась в собственности А.В. Сидорова менее трех лет. При этом он вправе при определении налоговой базы по НДФЛ применить имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

 

Как для целей применения имущественного вычета по НДФЛ при продаже находящейся в долевой собственности квартиры (жилого дома) сособственниками исчисляется период нахождения в собственности налогоплательщика долей в имуществе, которые приобретались им в разное время

 

Возможны случаи, когда физические лица, в разное время приобретавшие доли в праве собственности на квартиру (жилой дом), реализуют совместно с сособственниками сам объект недвижимости.

Как в таких случаях определить период нахождения долей в собственности?

В настоящее время разъяснения по данному вопросы даны применительно к следующей ситуации. Налогоплательщик продает совместно с другими сособственниками квартиру (дом), находящуюся (находящийся) в долевой собственности. При этом его доля, на которую имеется свидетельство, была образована в результате объединения других долей, приобретенных им в разное время. По мнению чиновников, в таких случаях период нахождения в собственности определяется не отдельно по каждой из приобретенных и впоследствии объединенных долей, а по образовавшейся в результате такого объединения доле. Срок ее нахождения в собственности налогоплательщика исчисляется с момента, когда он получил право собственности на долю в проданном имуществе впервые (Письма Минфина России от 25.05.2015 N 03-04-05/29773, от 04.03.2013 N 03-04-05/7-166 <1>, ФНС России от 22.10.2012 N ЕД-4-3/17824@ <1>).

--------------------------------

<1> Эти разъяснения были даны применительно к положениям ст. 220 НК РФ, действовавшим до 2014 г. Однако они актуальны и с 1 января 2014 г. (в условиях действия ст. 220 НК РФ в редакции Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ), поскольку внесенные указанным Законом изменения не повлияли на порядок определения срока нахождения имущества в собственности физического лица для целей применения соответствующих положений ст. 220 НК РФ в контексте рассматриваемого в разделе вопроса.

 

Воспользуемся условиями предыдущего примера и предположим, что после приобретения в 2014 г. А.В. Сидоровым 1/4 доли в праве собственности на жилой дом ему было выдано свидетельство о праве собственности на 3/4 доли в доме (результат объединения 1/2 и 1/4 доли). В 2014 г. дом был продан третьим лицам.

Учитывая, что первоначальная доля в доме (1/2) находилась в собственности А.В. Сидорова более трех лет, с дохода от продажи 3/4 доли в праве собственности на дом НДФЛ платить не надо.