Ситуация: можно ли уменьшить Доходы от продажи жилья (доли в нем) на расходы, понесенные при его приобретении по договору мены.

 

Обратите внимание!

Приведенные в настоящем разделе официальные разъяснения, которые были выпущены в период действия редакции ст. 220 НК РФ до 2014 г., актуальны и в настоящее время, поскольку изменения в указанную статью, вступившие в силу с 2014 г., не затронули анализируемого в разделе вопроса.

 

Положения ст. 220 НК РФ не содержат запрета на уменьшение дохода от реализации имущества (доли в нем) на расходы, связанные с его приобретением (приобретением доли в нем), в случае, когда такое приобретение осуществлено по договору мены.

По мнению Минфина России, налогоплательщик в данной ситуации вправе включить в сумму указанных расходов стоимость переданного им жилья (доли в нем), определенную в договоре мены (Письма от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, от 21.05.2013 N 03-04-05/17897). Полагаем, что это имелось в виду и в Письме Минфина России от 03.06.2014 N 03-04-05/26663, согласно которому в расходах может быть отражена стоимость обмениваемой по договору мены квартиры.

На наш взгляд, такой подход применим только в двух случаях:

- при равноценном обмене (ст. 568 ГК РФ);

- в ситуации, когда обозначенная в договоре мены стоимость передаваемого налогоплательщиком имущества меньше стоимости имущества, получаемого в обмен. Отметим, что в данном случае в составе расходов могут быть отражены также и иные затраты, связанные с оплатой стоимости получаемого в обмен имущества (в частности, сумма доплаты за него).

 

Например, А.В. Калинина поменяла свою однокомнатную квартиру (стоимость в договоре мены - 1 500 000 руб.) на двухкомнатную (стоимость в договоре мены - 2 500 000 руб.), осуществив доплату в размере 1 000 000 руб.

В следующем году она продала "двушку" за 3 000 000 руб.

А.В. Калинина вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на расходы, связанные с ее приобретением, в виде:

- стоимости переданной по договору мены однокомнатной квартиры, обозначенной в указанном договоре;

- суммы доплаты за "двушку" по договору мены.

Налогооблагаемый доход от продажи квартиры составит 500 000 руб. (3 000 000 руб. - (1 500 000 руб. + 1 000 000 руб.)).

 

Если же согласно договору мены стоимость передаваемого налогоплательщиком имущества выше стоимости полученного в обмен имущества и разница ему будет оплачена, к примеру, денежными средствами, то, по нашему мнению, в расходах он отразит только стоимость полученного по договору мены имущества.

 

Например, Е.В. Котов поменял свою трехкомнатную квартиру (стоимость в договоре мены - 4 000 000 руб.) на однокомнатную (стоимость в договоре мены - 1 500 000 руб.). Во исполнение условий договора мены хозяином однокомнатной квартиры Е.В. Котову была осуществлена доплата за его "трешку" денежными средствами в сумме 2 500 000 руб.

В следующем году Е.В. Котов продал "однушку" за 1 600 000 руб. Сумму своих облагаемых НДФЛ доходов он уменьшит на стоимость полученного по договору мены жилья (1 500 000 руб.).

Налогооблагаемый доход от продажи квартиры составит 100 000 руб. (1 600 000 руб. - 1 500 000 руб.)

 

Как указывает Минфин России в Письме от 03.06.2014 N 03-04-05/26663, при отсутствии в договоре мены информации о стоимости обмениваемого имущества налогоплательщик может указать в качестве расходов его рыночную стоимость.

Полагаем, что и данное разъяснение следует применять с учетом условий договора мены о стоимости обмениваемого имущества (признавалось ли указанное имущество равноценным или имела место доплата).

Так, если имущество признавалось равноценным, в расходах налогоплательщик отразит рыночную стоимость переданного им по договору мены объекта.

Если налогоплательщик производил доплату за получаемое по договору мены имущество, в расходах он отразит рыночную стоимость переданного им объекта и сумму доплаты.

Если же доплата была произведена налогоплательщику, в расходах он отразит рыночную стоимость переданного по договору мены имущества, уменьшенную на сумму доплаты.

 

Например, С.П. Королев поменял свою двухкомнатную квартиру на однокомнатную (стоимость квартир в договоре мены не обозначена). Во исполнение условий договора мены хозяином однокомнатной квартиры С.П. Королеву была осуществлена доплата за его "двушку" денежными средствами в сумме 900 000 руб.

В следующем году С.П. Королев продал "однушку" за 2 500 000 руб.

Сумму своих облагаемых НДФЛ доходов он уменьшит на рыночную стоимость переданной по договору двухкомнатной квартиры (предположим, она равна 3 000 000 руб.), уменьшенную на сумму полученной за нее по договору мены доплаты. Таким образом, расходы на приобретение однокомнатной квартиры составят 2 100 000 руб. (3 000 000 руб. - 900 000 руб.).

Налогооблагаемый доход от продажи квартиры составит 400 000 руб. (2 500 000 руб. - 2 100 000 руб.).