Порядок укладання договору купівлі-продажу земель

Договір, відповідно до статті 657 Цивільного кодексу України, купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, жит­лового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації..

У сфері сільськогосподарського виробництва, крім передачі зе­мельних ділянок у власність земельним законодавством України пере­дбачається придбання громадянами у місцевих рад земельних ділянок у власність для ведення фермерського господарства понад площу, що передається безплатно. Таке придбання земельних ділянок у власність проводиться за плату в порядку, передбаченому статтею 128 Земель­ного кодексу України.

Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок дер­жавної та комунальної власності для потреб, визначених Земельним кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого само­врядування в межах їх повноважень.

Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного

Тема 8. Процесуальний порядок купівлі-продажу землі

органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради. У заяві зазначаються бажане місце розташування земельної ділянки, цільове призначення та її розмір. До заяви додається:

а) державний акт на право постійного користування землею або
договір оренди землі;

б) план земельної ділянки та документ про її надання у разі відсут­
ності державного акта;

в) свідоіріво про реєстрацію суб 'єкта підприємницької діяльності.
Рада міністрів Автономної Республіки Крим, місцева державна

адміністрація або сільська, селищна, міська рада у місячний термін роз­глядає заяву і приймає рішення про продаж земельної ділянки або про відмову в продажу із зазначенням причин відмови.

Особам, які подали заяви (клопотання) про придбання (купівлю) зе­мельної ділянки, що не перебуває у їх користуванні, продаж цієї ділянки здійснюється не пізніше ЗО днів після розроблення землевпорядною ор­ганізацією проекту відведення земельної ділянки.

Підставою для відмови в продажу земельної ділянки є:

а) неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо
продажу такої земельної ділянки;

б) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;

в) якщо щодо суб 'єкта підприємницької діяльності порушена справа
про банкрутство або припинення його діяльності.

Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої дер­жавної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж зе­мельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню.

Документ про оплату є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.

Вартість земельної ділянки визначається на підставі її грошової та експертної оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням.

Рішення про відмову продажу земельної ділянки може бути оскар­жено в суді.

Земелыю-правовий процес

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням з Верховною Радою України.

Продаж: земельних ділянок, що перебувають у власності тери­торіальних громад, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави та територіальних громад, іноземним юридичним особам допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного пред­ставництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Іноземні держави, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність із земель державної або комунальної власності, подають кло­потання до Кабінету Міністрів України.

Іноземні юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних діля­нок, подають клопотання до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради. До клопотання додається договір оренди землі, копія свідоцтва про реєстрацію інозем­ною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Розгляд клопотання і продаж земельних ділянок здійснюються сільськими, селищними, міськими радами після отримання погодження Кабінету Міністрів України.

Розрахунки, пов'язані з придбанням земельних ділянок, проводиться за договором купівлі-продажу, який посвідчується у нотаріальному порядку. Договір купівлі-продажу земельної ділянки є документ про сплату вартості землі й підставою для відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і видачі Державного акта на право власності на землю.

Вартість земельної ділянки для потреб купівлі-продажу землі ви­значається за її грошовою оцінкою, розрахованою згідно діючих ме­тодичних положень, затверджених Кабінетом Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213 "Методика грошової оцінки земель сільсько­господарського призначення та населених пунктів (тимчасова)"

Тема 8, Процесуальний порядок купівлі-продажу землі

Сам продаж землі проводиться із застосуванням експертної оцінки, яка здійснюється у порядку визначеному Постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531" Про експертну гро­шову оцінку земельних ділянок".

Договір з цивільно-правової угоди з купівлі-продажу земель спря­мований на досягнення цивільно-правових наслідків на встановлення і зміну цивільно-правових угод та обов'язків однієї і другої особи або осіб, які за своїм змістом збігаються та відповідають одна одній.

Договір купівлі-продажу земельних ділянок - є правомірною дією.

Купівля-продаж земельних часток (паю) має свої особливості, діє мо­раторій на купівлю-продаж земельних часток (паю) до 1.01.2008р., якщо у власності іноземного громадянина знаходиться земельна ділянка, яку він отримав у спадщин, то на протязі року він повинен її відчужити, в іншому випадку буде проведено її вилучення.

На сьогоднішній день відсутні затверджені Кабінетом Міністрів України типові форми договорів купівлі-продажу земельних ділянок та земельних часток (паїв). Ті що були раніше розроблені Держкомземом втратили чинність. Проте загальні підходи до вирішення цього питання не можуть мінятись. Через це ми наводимо загальні вимоги до названих документів в редакції Держкомзему України.

Договір купівлі-продажу земельної частки (паю) містить такі дані:

• місце укладання договору;

• назва покупця і продавця;

• предмет договору;

• відповідальність продавця за не своєчасну оплату встановлення розміру плати продавцю;

• нотаріальне посвідчення договору;

• договір підлягає обов 'язковій реєстрації;

• продаж здійснюється відповідно до суми не нижчої за стартову ціну земельної частки (паю).

Наведений перелік даних договору є не повним. Для його уточнення можна скористатись наступним документом. Наказом фонду Держав­ного майна від 12 грудня 2005 р. № 3144 передбачає договір купівлі-продажу цілісною майнового комплексу на аукціонах або за конкурсом. Відповідно до цього наказу договір повинен включити розділи:

Ч> Мета та предмет Договору

*h Порядок розрахунків за придбаний об'єкт приватизації

Земельно-правовий процес

Ч> Передача об 'єкта приватизаці

% Права та обов 'язки сторін

% Обов'язки Покупця

\ Обов'язки Продавця

% Відповідальність Покупця

% Особливі умови

^ Гарантії та претензії

% Ризик випадкової загибелі об 'єкта приватизації

\ Форс-мажорні обставини (непереборна сила)

\> Вирішення спорів

% Зміни умов Договору та його розірвання

^> Витрати

^ Додаткові вимоги

Продаж земельних ділянок юридичним особам із земель державної та комунальної власності, в ролі продавця виступають органи державної влади або місцевого самоврядування. У даному випадку потрібне рішення вище названого органу, для земель державної власності погод­ження обласної державної адміністрації. У цьому випадку зміну форми власності із земель державної, комунальної на приватну форму влас­ності, проводиться через викуп земель.

Для того, щоб викупити земельну ділянку, зацікавлена особа надає документи:

У свідоцтво про реєстрацію суб 'єкта підприємницької діяльності;

У довідка про включення реєстрування платників податку;

У статут юридичної особи (нотаріально завірений);

У свідоцтво на право займання підприємницькою діяльністю;

У договір оренди або державний акт;

У кадастровий план земельної ділянки;

У план обмежень та обтяжень, сервітути.

Питання виноситься на розгляд депутатської комісії, яка приймає рішення про купівлю-продаж земельної ділянки, приймається ряд до­кументів. До числа даної документації входить проект відведення зе­мельної ділянки або акт інвентаризації.

Проект відведення здійснюється на нову земельну ділянку, а інвен­таризація здійснюється на земельну ділянку, що знаходиться у кори­стуванні. До матеріалів додаються матеріали грошової оцінки, після рішення ради або районної державної адміністрації готується договір

Тема 8. Процесуальний порядок купівлі-продажу землі

кушвлі-продажу земельної ділянки, який нотаріально посвідчується, при цьому за здійснення нотаріальних дій сплачується мито (в розмірі 1 відсотка суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму громадян).