Поняття та ознаки договору будівельного підряду. Зміст договору. Особливості оформлення. Відповідальність сторін за договором будівельного підряду.

Параграф 3. Будівельний підряд
Стаття 875. Договір будівельного підряду
1.За договором будівельного підряду підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.
2.Договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема, житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов'язаних із місцем знаходження об'єкта.
3.До договору будівельного підряду застосовуються положення цього Кодексу,якщо інше не встановлено законом.
1. Частина 1 ст. 875 ЦК містить поняття договору будівельного підряду.Зазначений договір у цілому відображає і регулює специфіку економічних відносин капітального будівництва. Істотними умовами цього договору є визначення його предмета, ціни та строків проведення робіт.
Договір будівельного підряду належить до двостороннє зобов'язуючих, консенсуальних і оплатних договорів. У разі недосягнення сторонами домовленості щодо предмета або строку виконання робіт договір вважається неукладеним.У випадку, коли ціну неможливо визначити виходячи із умов договору, виконання робіт має оплачуватися за ціною, яка звичайно стягується за аналогічні роботи відповідно до нормативних актів щодо складання кошторисних розрахунків (кошторисів) на будівництво та монтажні роботи.
За змістом ч. 1 коментованої статті основним предметом договору будівельного підряду є результат будівельних робіт, тобто завершений будівництвом об'єкт або закінчені будівельні роботи, які відповідно до проектно-кошторисної документації виконані на замовлення замовника. Предмет договору будівель­ного підряду — це не процес виконання робіт та здачі об'єкта в експлуатацію. Договір будівельного підряду може розглядатися як універсальний договір,оскільки на підрядника може бути покладено здійснення будь-яких робіт з будівництва об'єкта чи реконструкції та технічного переоснащення будівель, споруд, ремонту житла, пам'яток архітектури, містобудування тощо.
Підрядником у цьому випадку виступає особа, яка укладає договір підряду на будівництво (проектування) об'єктів, виконує передбачені у ньому роботи та передає їх результати замовникові. Зазвичай підрядниками за договорами капітального будівництва виступають юридичні особи, що, однак, не позбавляє фізичних осіб—суб'єктів підприємницької діяльності теж бути підрядниками у випадках, коли це прямо не заборонено законодавством.
Замовник — це юридична або фізична особа, яка замовляє виконання будівельних робіт, контролює хід будівництва та здійснює технічний нагляд за ним,проводить розрахунки за виконані роботи та приймає їх результати.
Актуальним сьогодні є питання щодо кваліфікації прав на землю і забудову. У літературі відзначається, що для визнання угоди договором будівельного підряду обов'язкова наявність у замовника самостійних прав на будівництво об'єкта у вигляді прав на землю, права на забудову. З нашої точки зору, з наведеним твердженням можна погодитися лише з певними застереженнями. Обов'язкова наявність виключно самостійних прав на будівництво об'єкта як умова виступу в якості замовника за договором будівельного підряду прямо не випливає із змісту поняття договору будівельного підряду, закріпленого законом. Bідповідно до ч. 1 ст. 875 ЦК одним із виключних обов'язків замовника, що не підлягає передачі підряднику, є обов'язок надати останньому будівельний майданчик (фронт робіт).
Положення ЦК про поняття підряду містять одне обмеження щодо зазначеного обов'язку, яке полягає у виконанні останнього лише від свого імені, оскільки зазначений обов'язок необхідно розглядати як складову частину змісту підрядного правовідношення. Замовник може виступати у цій якості як у власних інтересах, так і в чужому інтересі, що грунтується на договорах на користь третьої особи,за винятком договорів представницького типу (доручення, агентування від імені принципала).
Аналіз відповідних положень ЦК (ст. 413 «Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови»; ст. 792 «Договір найму земельної ділянки»; ст. 1030 «Предмет договору управління майном») і ЗК (ст.92 «Право постійного користування земельною ділянкою»; ст. 93 «Право оренди земельної ділянки») свідчить, що замовник може виконати зазначений обов'язок, якщо він має права на землю (права власності, постійного користування, оренди, управління або довірчої власності на землю — статті 81, 82, 131 ЗК; 792,1030 ЦК) або права на забудову (на підставі заповіту, угод про купівлю-продаж, довірчу власність цього майнового права, інших договорів відчуження землекористувача — статті 413, 792, 1030 ЦК).
Таким чином, право на надання будівельного майданчику (фронту робіт) може бути як самостійним правом (власника, володільця права на забудову), так і повноваженням щодо здійснення самостійного права іншої особи (орендаря,управителя, комісіонера, агента).
З огляду на викладене можна зробити висновок, що особа може виступати замовником за договорами підряду за наявності у неї будь-яких (речових чи зобов'язальних) прав щодо проведення від свого імені будівельних робіт на відповідній земельній ділянці. Крім замовника і підрядника, учасниками відносин будівельного підряду можуть бути й інші особи — проектні організації, по­стачальники обладнання, субпідрядники тощо. У цьому випадку двосторонній договір набуває характеру багатостороннього.
При укладенні традиційних двосторонніх підрядних договорів підрядник відповідає за виконання робіт, передбачених проектом будівництва і введення об'єкта в експлуатацію. При укладенні багатосторонніх договорів окремі зобов'язання підрядника передаються іншим учасникам.
Замовником може виступати інвестор або на підставі його доручення інші фізичні чи юридичні особи. Замовник за умовами договору будівельного підряду фактично визнається покупцем об'єкта будівництва, контролює строки здачі його в експлуатацію, може виступати співвиконавцем договору, виконуючи ряд виробничих функцій.
Організація-підрядник має право на договірних засадах доручити виконання окремих робіт іншим субпідрядним організаціям. У таких випадках підрядна організація, що уклала з замовником договір на будівництво усього об'єкта, виступає як генеральний підрядник. Відносини між генеральним підрядником і субпідрядником, їхні права, обов'язки і відповідальність при укладенні та виконанні договорів субпідряду можуть бути врегульовані з урахуванням норм ЦК,а також ГК (статті 319—320), Положення про взаємовідносини організацій — генеральних підрядників з субпідрядними організаціями, затвердженого Науково-технічною радою Держкомітету України у справах містобудування й архітектури 14 грудня 1994 р.
2.Частиною 2 ст. 875 ЦК встановлюється перелік видів будівельних робіт, які можуть бути предметом будівельного підряду. До них віднесені, зокрема: проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (наприклад, житлових будинків), споруд, а також виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов'язаних із місцезнаходженням об'єкта.
Нове будівництво (новобудова) — це будівництво підприємств, будівель і споруд, яке здійснюється на нових майданчиках на підставі знов затвердженої проектно-кошторисної документації. Реконструкцією або технічним переоснащенням визнається проведення відповідно до плану технічного розвитку підприємств (об'єднань) комплексу заходів (без розширення площ), спрямованих на підвищення технічного рівня окремих дільниць виробництва, агрегатів, установок, шляхом запровадження нової техніки, технології, заміни устаткування тощо. Своєрідним різновидом реконструкції є розширення, під яким розуміють здійснюване за новим проектом будівництво других і наступних черг діючих підприємств, додаткових виробничих комплексів і виробів, а також нових або реконструйованих цехів.
Необхідно звернути увагу на імперативний характер норми ЦК про те,що правила про договір будівельного підряду мають застосовуватися також у випадках проведення робіт із капітального ремонту будівель і споруд, що позбавляє сторони можливості передбачити у договорі інше. Досить жорстко законодавець визначив коло об'єктів будівництва за цим договором. Буквальне тлумачення змісту ч. 2 ст. 875 ЦК свідчить, що об'єктом будівництва можуть виступати лише підприємство, будівля, споруда, що невиправдано обмежує сферу застосування будівельного підряду.
Відмова законодавця від використання терміна «капітальне будівництво» зумовила поширення положень ЦК про будівельний підряд на будь-які «капітальні» і «некапітальні» (наприклад, спорудження торгового павільйону, інших тимчасових споруд) види будівельних робіт, які проводяться відповідно до проектно-кошторисної документації, незалежно від юридичної характеристики об'єкта будівництва, яка, зокрема, грунтується на його природних властивостях і відображена у технічній інформації про такий об'єкт. З викладеного випливає,що предметом договору будівельного підряду може виступати будь-який об'єкт незалежно від його технічних особливостей, пов'язаних із складом використаних при його спорудженні матеріалів, наявністю чи відсутністю інженерних комунікацій та «заглибленого фундаменту» як основного елемента.
Із тексту ч. 2 ст. 875 ЦК випливає, що підрядник, у випадках, передбачених договором, може забезпечити експлуатацію об'єкта після його прийняття замовником протягом зазначеного у договорі строку. Загальновідомо, що будівельний підряд — це різновид підрядних договорів. У випадках, коли за договором будівельного підряду виконуються роботи для задоволення побутових або інших особистих потреб фізичної особи (замовника), до такого договору відповідно мають застосовуватися правила параграфа 2 глави 61 ЦК.
Додатковим предметом договору будівельного підряду можуть виступати нерозривно пов'язані з місцезнаходженням об'єкта проектні та пошукові роботи.У цій частині на такий договір поширюються положення параграфа 4 глави 61 ЦК.Договір будівельного підряду можна розглядати як окремий вид договору,на який поширюються загальні положення ЦК про підряд. Він може набувати рис змішаного, але не комплексного договору у випадку регулювання ним інших відносин,підрядних чи непідрядних, безпосередньо пов'язаних з основним предметом будівельного підряду, яким є виконання будівельних робіт. Зазначений договір недоцільно визнавати комплексним, оскільки йдеться про пов'язані з будівництвом роботи чи послуги, які грунтуються на засадах юридичної рівності. Визнання таких договорів комплексними певною мірою заплутує чітке розуміння і нівелює критерії відмежування змішаних, інтеграційних та комплексних договорів.
Змішаний характер зазначеного договору викликаний, зокрема, відносинами матеріально-технічного забезпечення будівництва, які можуть регулюватися відповідним договором підряду чи договорами поставки будівельних матеріалів, устаткування тощо; виконанням робіт і наданням послуг, відрядження спеціалістів підрядника та навчання персоналу замовника. В останньому випадку мова йде про так званий договір технічного сприяння. 3. Частина 3 ст. 875 ЦК містить правило, згідно з яким до договору будівельного підряду застосовуються положення ЦК, якщо інше не встановлено законом. Мається на увазі у даному випадку пріоритет норм спеціальних законів перед загальними нормами ЦК. У певній мірі одним із таких законів можна вважати ГК, у якому відносини за договором будівельного підряду регулюються статтями 317—324.
Підрядні відносини у капітальному будівництві є предметом правової колізії.Так, скажімо, ГК не містить договору будівельного підряду і регулює зазначені відносини за допомогою договору на капітальне будівництво, відмінність якого від договору будівельного підряду полягає у суб'єктному складі (сторонами зазначеного договору можуть бути лише суб'єкти господарювання). За ст. 55 ГК до них віднесені суб'єкти підприємницької діяльності та непідприємницькі юридичні особи. На відміну від ЦК у ГК наведено ширший перелік істотних умов розглядуваного договору (ст. 318 ГК); встановлені залікова неустойка і особливі строки позовної давності за вимогами з цих відносин (1, 3 і ЗО років згідно із ст. 322 ГК). На виконання вимог ст. 323 ГК постановою КМУ від 01.08.2005 р. затверджені Загальні умови укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві.
Крім того, ГК допускає субсидіарне застосування положень ЦК про загальні умови договорів підряду, якщо інше не передбачено ГК (ч. 2 ст. 317 ГК).
Правову колізію між ЦК та ГК щодо назви цих договорів певною мірою нівелює ідентичність предметів зазначених договорів з урахуванням правила про визначення природи правовідносин за їх змістом, а не за назвою договорів, що їх регулюють.