Договір оренди землі за цивільним законодавством України

Параграф 3. Найм (оренда) земельної ділянки
Стаття 792. Договір найму земельної ділянки
1.За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.
2.Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
1. Укоментованій статті вперше в цивільному законодавстві закріплено основні правові засади договору найму (оренди) земельної ділянки, що дозволяє вести мову про його цивільно-правову природу. Водночас в юридичній літературі вказується на земельно-правову природу зазначених договорів. Аналіз цієї статті та інших нормативно-правових актів, які регулюють орендні земельні відносини, свідчить, що договір оренди земельної ділянки має ознаки і цивільно-правового, і земельно-правового договору. Тому для характеристики юридичної природи договору найму (оренди) земельної ділянки необхідно застосовувати, керуючись ст.9 ЦК, також норми Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 р. та інших законодавчих актів з цих питань.
2. Коментована стаття ЦК визначає юридичну природу договору найму (оренди)земельної ділянки, а також закріплює основні засади правового регулювання орендних земельних відносин. Зокрема, в ч. 1 зазначеної статті визначено такі ознаки договору найму (оренди) земельної ділянки, як строковість та платність.За договором найму (оренди) земельної ділянки наймач набуває право володіння і користування земельної ділянкою. Разом з тим в юридичній літературі зазначається, що у деяких випадках, передбачених законом, орендар може здійснювати у певних межах і розпорядження індивідуально визначеною земельною ділянкою або її частиною, наприклад, у випадку суборенди (Ільнщька Н. В. Пра­во оренди землі // Земельне право України: Підруч. / Ред. М. В. Шульги. — К:, 2004. — С. 1 20). Особливістю даного виду договорів найму є його предмет - земельна ділянка, яка є невід'ємною і головною складовою довкілля, основним національним багатством та водночас нерухомим майном (див. коментар до ст.373 ЦК). Тому особливості укладення та виконання договорів найму земельної ділянки передбачені земельним законодавством, яке оперує терміном „договір оренди землі”.
Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» в редакції від 2 жовтня 2003р. договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк,а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. За своєю правовою природою він є двостороннім, строковим, платним та реальним.
Договори оренди земельної ділянки необхідно відмежовувати від подібних за змістом договорів: лізингу (див. коментар до статей 806—809 ЦК), ренти (див.коментар до глави 56 ЦК), забудови (див. коментар до глави 34 ЦК), використання земельної ділянки для сільськогосподарських потреб (див. коментар до гл.33 ЦК) тощо.
3. Предметом договору оренди є земельна ділянка. Відповідно до ст. 79 Земельного кодексу України (далі — ЗК), земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
В оренду можуть передаватися земельні ділянки усіх категорій земель: сільськогосподарського призначення (для ведення фермерського або особистого селянського господарства, сінокосіння і випасання худоби, індивідуального або колективного садівництва, городництва, ведення підсобного господарства), житлової та громадської забудови (для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва), промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, лісогосподарського призначення(для потреб мисливського господарства, рекреаційних чи туристичних цілей тощо), а також водного фонду (зокрема, земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових смуг водних шляхів, а також озера, водосховища, інші водойми, болота та острови для сінокосіння, рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей,проведення науково-дослідних робіт тощо). Розміри земельних ділянок, які можуть бути передані в оренду, в чинному законодавстві не обмежуються.
Предметом договору оренди можуть бути земельні ділянки будь-якої форми власності - приватної, державної чи комунальної. При цьому необхідно враховувати визначені в чинному земельному законодавстві особливості передачі в оренду земельних ділянок державної або комунальної форм власності. В оренду може бути передана також земельна ділянка, яка обтяжена заставою. У даному випадку відповідно до ст. 6 Закону «Про оренду землі» на передачу в оренду такої земельної ділянки необхідна згода заставодержателя. Надання в оренду земельної ділянки, обтяженої заставою, без згоди заставодержателя тягне з собою визнання договору оренди недійсним відповідно до ЗК1.
4. В коментованій статті сторонами договору найму (оренди) земельної ділянки визначені наймодавець і наймач, які в земельному законодавстві названі як орендодавець та орендар.
Відповідно до ст. 93 ЗК та ст. 4 Закону «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок приватної власності є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебуває земельна ділянка, або уповноважені ними особи. Враховуючи, що суб'єктами права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення можуть бути іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи та спільні підприємства, вони також можуть виступати орендодавцями належних їм на праві власності земельних ділянок.
Якщо земельна ділянка перебуває у комунальній власності, право розпоряджатися такою ділянкою, в тому числі шляхом передачі її в оренду, належить органам місцевого самоврядування — сільським, селищним, міським радам в межах повноважень, визначених законом.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень, визначених законом.
Відповідно до п. 1 Прикінцевих положень Закону України «Про оренду землі» до розмежування земель державної і комунальної власності орендодавцями земельних ділянок у межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, є відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів- відповідні органи виконавчої влади в межах повноважень, визначених ЗК. Правові підстави та порядок розмежування земель визначені в Законі України «Про розмежування земель державної та комунальної власності» від 5 лютого 2004 р.
Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. Відповідно до ст. 5 Закону «Про оренду землі» орендарями земельних ділянок можуть бути будь-які юридичні або фізичні особи — громадяни та юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави, місцеві державні адміністрації, Кабінет Міністрів України та органи місцевого самоврядування.
5. Договір оренди земельної ділянки є строковим договором. Згідно зі ст.19 Закону «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. У земельному праві договори оренди земельних ділянок поділяють на короткострокові (не більше 5 років) і довгострокові(не більше 50 років). При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.
У коментованій статті ЦК вказується на платність договору оренди земельної ділянки. За договором оренди земельної ділянки на орендаря покладається обов'язок сплачувати орендодавцю орендну плату у розмірах, формах та в строки, визначені законодавством або договором. Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Згідно зі ст. 2 Закону України «Про плату за землю» від 3 липня 1992 р. в редакції Закону України від 19 березня 1996 р.1 орендна плата є однією із форм плати за землю, що справляється у вигляді земельного податку або орендної плати. Розмір орендної плати за земельну ділянку визначається за згодою сторін у договорі оренди за певними винятками. Так, відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою за розмір земельного податку,що встановлюється Законом України «Про плату за землю», та перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки. У разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати. Згідно з Указом Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян -власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 2 лютого 2002 р. із змінами та доповненнями, внесеними Указом Президента України від 13 вересня 2002 p., передбачено, що мінімальний розмір плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення не може бути меншим 1,5 відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки. Крім цього, Перехідними положеннями Земельного кодексу України (ч. 2 п. 6) встановлено, що у разі переоформлення права постійного користування земельними ділянками, наданими для ведення селянських (фермерських) господарств, розмір орендної плати за земельні ділянки не повинен перевищувати розміру земельного податку.
З метою забезпечення об'єктивності встановлення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди між орендодавцями і орендарями наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 24 грудня 1999 p. № 125 затверджено Методичні рекомендації визначення орендної плати за земельну ділянку та земельну частку (пай) сільськогосподарського призначення. Визначаючи розмір орендної плати за земельну ділянку необхідно враховувати її місце розташування, конфігурацію та характер рельєфу; термін договору оренди; вид сільськогосподарських угідь; укладення договору оренди на конкурсних засадах; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки.
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. У разі недосягнення такої зго­ди встановлений договором розмір орендної плати слід вважати таким, що не зазнав змін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.
За погодженням сторін розмір орендної плати може переглядатися також у випадках: з моменту зміни грошової оцінки земель; зміни умов господарювання, передбачених договором оренди; підвищення цін, тарифів тощо, в тому числі внаслідок інфляційних процесів; збільшення (зменшення) відповідно до законів України розміру земельного податку; стихійного лиха та інших обставин.
6. Статтею 22 Закону «Про оренду землі» передбачаються різні форми орендної плати в залежності від особливостей предмета договору оренди. У випадку оренди земельної ділянки приватної власності орендна плата може сплачуватись у грошовій формі, натуральній (з визначеною кількістю чи частиною продукції, яка одержується з орендованої земельної ділянки) або відробітковій (шляхом надання послуг орендодавцю). Сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Якщо предметом договору оренди є земельна ділянка зі складу земель державної або комунальної власності, орендна плата повинна сплачуватись виключно у грошовій формі.
Відповідно до ст. 19 Закону України «Про плату за землю» розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за угодою сторін у договорі оренди між орендодавцем і орендарем. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передба­чено договором оренди. У разі визнання у судовому порядку договору оренди земельної ділянки недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фак­тичний строк оренди землі не повертається.
Внесення орендної плати оформляється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи. Згідно зі ст. 5 Закону України «Про податок на додану вартість» звільняються від оподаткування податком на додану вартість операції з орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у власності держави або територіальної громади, якщо така орендна плата повністю зараховується до відповідних бюджетів.
За несвоєчасне внесення орендної плати орендарем у договорі оренди земельної ділянки передбачається сплата пені, розмір якої не може перевищувати ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку, тобто 0,3 відсотка суми заборгованості за кожний день прострочення. Несвоєчасне внесення орендної плати може бути підставою для розірвання договору оренди.
Необхідно зазначити, що від сплати орендної плати не звільняються суб'єкти аграрного підприємництва, які перейшли на сплату фіксованого сільськогосподарського податку відповідно до Закону України «Про фіксований сільськогосподарський податок» від 17 грудня 1998 р., а також суб'єкти малого підприємництва, які сплачують єдиний податок відповідно до Указу Президента України «Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб'єктів малого підприємництва» від 3 липня 1998 р. в редакції від 28 червня 1999 р. Зазначеними нормативно-правовими актами передбачено звільнення платників фіксованого сільськогосподарського податку та єдиного податку від плати (податку) за землю. При цьому оренду плату за орендовані земельні ділянки вони сплачу­ють на загальних засадах.
7. Зміст договору оренди земельної ділянки становлять права та обов'язки сторін — орендаря та орендодавця. Невичерпний перелік прав та обов'язків сторін договору оренди наведено в ст. 96 ЗК та розділі 4 Закону України «Про оренду землі». Належним чином доведене невиконання стороною у договорі хоча б одного із перелічених у статтях 24 і 25 Закону «Про оренду землі» обов'язків є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку на вимогу іншої сторони.
За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами, і водночас на неї покладаються певні обов'язки. Орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землеко­ристування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання зе­мель та територій, які особливо охороняються, своєчасного внесення орендної плати. Водночас орендодавець зобов'язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодовувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта тощо.
Згідно з ст. 24 Закону України «Про оренду землі» органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого надавати органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний орган державної податкової служби про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.
8. Відповідно до ст. 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити у встановле­ному законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати у встановленому порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем та може мати інші права, які сторони передбачать у договорі оренди. ЗК та Законом України «Про оренду землі» передбачено право орендаря передати орендовану земельну ділянку або її частину у володіння і корнету вання іншій особі (суборенду). Орендована земельна ділянка або її частина може передаватись орендарем в суборенду без зміни цільового призначення, якщо це встановлено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.
Згідно зі ст. 9 Закону України «Про оренду землі» орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови,що він сплачує ціну, за якою вона продається, а у разі продажу на конкурсі (аукціоні) - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками конкурсу (аукціону). З метою гарантування реалізації зазначеного права орендаря на орендодавця покладається обов'язок повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі з зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.
Обов'язками орендаря є: приступати до використання земельної ділянки в строки,встановлені договором оренди землі; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби тощо.
9. Договір оренди земельної ділянки обов'язково укладається в письмовій формі. Він має містити лише ті умови, які не суперечать законам України. Чинне законодавство передбачає перелік істотних умов договору оренди земельної дылянки, визначених у ст. 15 Закону України «Про оренду землі», а саме: 1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); 2) строк дії договору оренди 3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; 4)умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; 5) умови збереження стану об'єкта оренди; 6) умови і строки передачі земельної ділянки орендодавцеві; 7) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; 8) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; 9) відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть зазначатись інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди тощо.
Постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. затверджена форма Типового договору оренди землі. Така форма договору є обов'язковою, однак зміст договору оренди земельної ділянки може бути конкретизований у кожному конкретному випадку за домовленістю сторін.
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» невід'ємною частиною договору оренди є: 1) план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; 2) кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; 3) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); 4) акт приймання-передачі об'єкта оренди; 5) проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених Законом «Про оренду землі». Відсутність зазначених документів є однією з підстав для визнання таких договорів недійсними. Якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
10. Порядок укладення договору оренди земельної ділянки передбачає досягнення згоди між орендодавцем і орендарем за всіма істотними та іншими умовами, оформлення договору та його реєстрацію. Певні особливості має укладення догово­ру оренди земельної ділянки зі складу земель державної чи комунальної власності. Відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України та ст. 16 Закону України «Про оренду землі», укладення договору оренди землі складається з декількох послідовних стадій, кожна з яких передбачає виконання певних юридичних дій, спрямованих на одержання особою земельної ділянки у користування на умовах оренди:
1) звернення зацікавленої особи із заявою (клопотанням) про надання в оренду земельної ділянки до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування;
2) розгляд заяви (клопотання) у порядку, передбаченому ЗК. У разі надходження двох або більше заяв (клопотань) на оренду однієї й тієї ж земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, відповідні органи виконавчої влади чи органи місцевого самоврядування проводять аукціон або конкурс щодо набуття права оренди земельної ділянки, якщо законом не встановлено інший спеціальний порядок. Порядок проведення конкурсу чи аукціону на набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах визначається законодавством;
3) прийняття рішення органом виконавчої влади чи місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки в оренду чи про відмову у такій передачі;
4) у випадку позитивного рішення органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування на передачу в оренду земельної ділянки із земель запасу або із зміною її цільового призначення розробляється проект відведення такої земельної ділянки у порядку, визначеному ЗК. Надання земельної ділянки в оренду без зміни її цільового призначення, межі якої визначені в натурі (на місцевості),здійснюється без розроблення проекту її відведення;
5) укладення договору оренди земельної ділянки, в якому обумовлюються істотні та інші умови оренди землі, його нотаріальне посвідчення (за бажанням однієї із сторін) та державна реєстрація.
Водночас чинне законодавство передбачає випадки обов'язкового набуття (переходу) права оренди земельної ділянки, що потребує укладення договору оренди. Так, згідно зі ст. 796 ЦК одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди
(їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою,
на якій вона знаходиться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для мети найму (див. коментар 96. ст.797м ЦК). У ст. 1225 ЦК зазначено, що до спадкоємців житлового будинку,інших будівель та споруд переходить право користування земельною ділянкою, - на якій вони розміщені (див. коментар до ст. 1225ЦК). Статтею 120 ЗК передбачено,що у разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку пере­ходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику. При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда. Відповідно до ст. 7 Закону України «Про оренду землі» право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців — до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам ЗК та Закону України «Про оренду землі». У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім'ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких — до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою, якщо це не суперечить вимогам ЗК та Закону України «Про оренду землі».
11. Відповідно до ст. 17 цього Закону передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені в договорі оренди землі,за актом приймання-передачі. При передачі в оренду земельної ділянки податок на додану вартість не сплачується.
Статтею 20 Закону «Про оренду землі» передбачається обов'язкова держав­на реєстрація договору оренди земельної ділянки, після здійснення якої він набирає чинності. Відповідно до положень зазначеного Закону державна реєстрація договорів оренди землі повинна проводитися в порядку, встановленому законом.До моменту прийняття спеціального закону про державну реєстрацію прав на землю реєстрація договорів оренди землі здійснювалась відповідно до Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 p. № 2073. Повноваження з реєстрацією договорів оренди землі здійснювали виконавчі комітети сільської, селищної та міської ради, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації за місцем розташування земельної ділянки. Після видання Указу Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17 лютого 2003 р.. Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим наказом Держкомзему України від 2 липня 2003р., повноваження щодо державної реєстрації договорів оренди землі було покладено на структурні підрозділи Центру державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах.
З прийняттям Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 р. наведений вище порядок реєстрації договорів оренди землі має бути змінений, оскільки зазначеним Законом запроваджується державна реєстрація права оренди земельної ділянки терміном понад один рік, а не договорів оренди. Договір оренди земельної ділянки є правовстановлювальним документом, на підставі якого реєструється право оренди земельної ділянки. Державна реєстрація права оренди земельної ділянки має проводитись в органі державної реєстрації прав, де зареєстровано право власності на земельну ділянку. Підставою для державної реєстрації права оренди земельної ділянки є договір оренди земельної ділянки строком більше одного року. На підтвердження факту реєстрації права оренди видається документ про державну реєстрацію речових прав, який підписується державним реєстратором прав і засвідчується печаткою.
Відповідно до ст. 14 Закону України «Про оренду землі» за бажанням однієї із сторін договір може бути посвідчений нотаріально. Разом з тим у ст. 290 Господарського кодексу України від 16 січня 2003 р. зазначається, що оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі, посвідченого нотаріально та зареєстрованого в установленому законом порядку, не допускається. Оскільки Закон України «Про оренду землі» є спеціальним нормативно-правовим актом у сфері регулювання орендних земельних відносин і був прийнятий пізніше Господарського кодексу, мають застосовуватись положення ст.14 вказаного Закону щодо диспозитивності нотаріального посвідчення договорів оренди земельних ділянок. За нотаріальне посвідчення договорів оренди земельної ділянки сплачується державне мито в розмірі 0,01 відсотка від грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Декрету Кабінету Міністрів «Про державне мито» від 21 січня 1993 р. У разі відсутності грошової оцінки земель державне мито стягується у розмірі одного відсотка суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.
12. Договір оренди земельної ділянки підлягає припиненню за наявності підстав, перелічених у ст. 141 ЗК та статтях 31, 32 Закону України «Про оренду землі». При цьому зазначений перелік підстав є вичерпним і не може бути доповненим за згодою сторін. Такими підставами можуть бути: 1) закінчення строку, на який було укладено договір; 2) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; 3) смерть фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови зазначених у Законі України «Про оренду землі» осіб выд виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; 4) ліквідація юридичної особи—орендаря; 5) одержання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому ЗК; 6) примусовий викуп (вилучення) земельної ділян­ки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законами України; 7)розірвання договору оренди земельної ділянки за взаємною згодою сторін або у судовому порядку на вимогу однієї із сторін у разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону «Про оренду землі» та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає встановленому договором використанню земельної ділянки, а та­кож на підставах, визначених ЗК та іншими законами України.
У ст.31 вказаного Закону передбачено, що договір оренди землі припиняєть­ся також в інших випадках, встановлених законом. Зокрема, відповідно до ст. 141 ЗК договір оренди земельної ділянки може бути припинено також у випадку використання її способами, які суперечать екологічним вимогам, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, систематичної несплати орендної плати.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
У ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на поновлення договору після закінчення строку, на який його було укладено. Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки,коли земля знову передається в оренду.У разі поновлення договору орен­ди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Якщо після закінчення строку дії договору оренди орендодавець передав земельну ділянку в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним. Якщо орендар продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Відповідно до ст. 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди земельної ділянки орендар зобов'язаний повер­нути її орендодавцеві на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.
13. Згідно зі ст. 36 Закону України «Про оренду землі» у разі невиконання зобов'язань за договором оренди земельної ділянки, у тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність згідно з законом та договором.
Орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. У випадку виявлення таких недоліків орендар має право вимагати: 1) зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків земельної ділянки; 2) відрахування з орендної плати певної суми своїх витрат на усунення таких недоліків з попереднім повідомленням про це орендодавця; 3) дострокового розірвання договору. Проте орендодавець не несе відповідальності за наслідки, пов'язані з недоліками переданої в оренду земельної ділянки, якщо такі недоліки обумовлені договором оренди
Згідно зі ст. 28 Закону України «Про оренду землі» орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав внаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди. Збитками вважаються: 1) фактичні витрати, яких орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, розмір яких визначається на підставі документально підтверджених даних; 2) витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; 3) доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.
У разі погіршення орендарем корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, орендодавець має право на відшкодування збитків. Збитки, завдані третім особам у зв'язку з використанням орендарем земельної ділянки, відшкодовуються орендарем на загальних підставах. Розміри збитків визначаються сторонами договору оренди. У разі недосягнення сторонами згоди про розмір відшкодування збитків, спір вирішується в судовому порядку.
При достроковому припиненні договору оренди землі за ініціативою орендодавця земельної ділянки, право оренди якої набуто за результатами