Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ)

 

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

 

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается, если за его создание проголосовало не менее 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того согласно ЖК ТСЖ могут создаваться:

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

 

ТСЖ вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

8) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме

9) требовать принудительное возмещение обязательных платежей и взносов, а также убытков, если собственник не исполнил своих обязанностей по участию в общих расходах

10) иные права, предусмотренные законодательством

 

ТСЖ обязано:

 

1) осуществлять управление многоквартирным домом

2) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

3) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

4) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

5) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

6) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

7) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации

8) Иные обязанности, предусмотренные законом или уставом

 

Собственник помещения в многоквартирном доме, где создано ТСЖ по собственному желанию (на основании заявления), может стать членом товарищества. Любой собственник помещения в доме имеет право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества, право предъявить требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг или выполняемых работ, право ознакомиться с отдельными документами о деятельности ТСЖ.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества, при этом высшим органом управления является общее собрание членов.

 

К компетенции общего собрания относится:

1) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

2) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

3) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

4) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

5) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

6) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

7) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

 

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

 

Следовательно ТСЖ создается именно для целей управления многоквартирным домом, и его члены участвуют в управлении голосуя на общем собрании членов ТСЖ. Если же собственник помещения не является членом ТСЖ, то с ним должен быть заключен договор, которым определяются права и обязанности сторон, связанные с управлением.

 

ТСЖ могут оказывать услуги или выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договора лиц осуществляющих соответствующие виды деятельности. ТСЖ могут заключить договор управления многоквартирным домом со специализированной управляющей организацией, что не прекращает их обязанности перед собственниками помещений в таком доме по управлению жилыми и нежилыми помещениями. При заключении такого договора ТСЖ осуществляют контроль за выполнением организацией обязательств по таком договору, в том числе за оказанием всех услуг и выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества, за предоставлен ем коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома. При этом коммунальные услуги собственникам пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией, в других же случаях коммунальные услуги предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.

При ненадлежащем осуществлении такого контроля ТСЖ несут ответственность.

Проблема управления ТСЖ может быть в том, что по сути лицами, занимающимися управлением могут стать некомпетентные граждане, не обладающие достаточными знаниями и опытом.