Понятие и характеристика договора социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жп одна сторона (собственник) жп гос или муни жил фонда (дейсствующие от его имени уполномоченный гос орган или уполномоченный омсу) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК (Ст. 60 ЖК)

Договор консенсуальный, взаимный, возмездный.

Кауза договора: предоставление возможности владения и пользования жп за плату.

Форма договора: простая письменная, для данного вида договора используется типовая форма, утвержденная постановлением Правительства №315. Однако, жп предоставляется гражданину во владение и пользование, а в типовой форме говорится только о пользовании.

Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к нему применяются положения Гл. 35 ГК РФ (наем жп), в частности к нему применимы следующие статьи: 674, 675, 678, 680, 685 (п.1-3), если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Цель указанного договора – удовлетворение жилищных потребностей малоимущих и иных, указанных в законе, граждан, нуждающихся в жилище. Поэтому данному договору не в полной мере присущ принцип свободы договора (в нем нет свободы определения субъектного состава, вида и размера жп, платы по договору и его условий)

Заключение данного договора состоит из следующих этапов:

- признание гражданина лицом, имеющим право на предоставление жп по договору соци найма;

- постановка гражданина на учет в целях дальнейшего предоставления жп;

- принятие решения о предоставлении жп по договору социального найма;

- оформление договора социального найма.

 

Субъекты договора соц найма:

Наймодатель – это собственник соответствующего жп, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный гос орган или орган мсу, ило уполномоченное собственником лицо (например, муни учреждение).

Наниматель – это гражданин РФ (иностранные граждане или лица без гражданства не могут быть нанимателями до договору соц найма, если иное не предусмотрено международным договором)

Предмет – жилые помещения гос/муни жилищного фонда, фонда социального использования. По общему правилу, омсу определяют минимальный размер площади жп, предоставляемого по договору социального найма. По решению Думы г. Иркутска, норма предоставления в Иркутске – 15 кв м жилой площади (то есть в нее не включаются балконы, веранды, террасы и т.д.)

Договор социального найма – бессрочный, то есть смерить нанимателя не превращает договор при наличии проживающих с ним членов семьи.

Договор соц найма сохраняется в случаях: -смены собственника жп или изменении субъекта, осуществляющего право хозяйственного ведения или оперативного управления таким жп (признак следования);

- в случаях изменения в основаниях и условиях, дающих право гражданину на заключение такого договора (например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жп и т.п.)