Особенности договора найма специализированного жилого помещения.

 

Права и обязанности сторонон договора найма специализированного жилого помещения определены отсылочной нормой через права и обязанности нанимателя по договору социального найма, отдельные положения могут содержаться в региональных и местных актах.

При этом ЖК различает правовой статус членов семьи нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения. Для определения прав и обязанностей членов семьи нанимателя служебного жилого помещения следует руководствоваться нормами о правах и обязанностях членов семьи собственника жилого помещения. В отношении всех остальных членов семьи нанимателей следует руководствоваться нормами о договоре социального найма.

 

Права нанимателя:

• На пользование жилым помещением вместе с членами его семьи в точение срока действия договора

• На пользование общим имуществом в многоквартирного доме

• На неприкосновенность жилища и недопустимости произвольного лишения жилого помещения

• На расторжение договора в любое время

• Иные права

 

Обязанности нанимателя:

 

• Использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК.

• Осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей.

• Обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние.

• Немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, в случае необходимости сообщать о них наймодателю.

• Производить текущий ремонт

• Своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает с момента заключения договора найма. Платежи те же, что и в социальном найме. При этом в отдельных случаях специальными нпа может быть предусмотрено иное. Так, оплата жилья члена Совета Федерации или ГД производится из средств бюджета, а коммунальные услуги они оплачивают сами.

• Допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя, представителей органов, осуществляющих осмотр технического и санитарного состояния помещения, оборудования, а также для выполнения ремонтных работ.

• И т.д.

Помимо обязанностей пользователя жилым помещение, есть специальные правила, например, лица, проживающие в специальном общежитии для одиноких молодых специалистов, должны соблюдать Правила проживания в общежитии, которые утверждаются заместителем мэра "посетители и гости могут находиться в общежитии до 22-00"

Права и обязанности наймодателя спецификой по сравнению с договором социального найма не обладают.

 

Прекращение и расторжение договора происходит по ряду причин среди которых:

 

1) утрата (разрушение) жилого помещения, смерть одиноко проживающего нанимателя

2) Истечение срока пользования жилым помещением или досрочная утрата лицом статуса, представляющего ему право пользования таким жилым помещением:

 

• служебные жилые помещения — срок пользования определяется продолжительностью трудовых отношений, прохождения службы или нахождения на выборной должности.

• Общежития — срок пользования определяется продолжительностью трудовых отношений, прохождения службы или обучения

• Маневренный жилищный фонд — договор прекращается при завершении капитального ремонта или реконструкции дома, завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств либо предоставление им жилых помещений

• Жилые помещения, предоставленных детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей (это лица до 18 лет), лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (лица в возрасте от 18 до 23 лет, у которых, когда они находились в возрасте до 18 лет, умерли оба или единственный родитель, а также которые остались без попечения единственного или обоих родителей) — срок пользования составляет 5 лет. В случаях выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания им содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, такой договор может быть заключен на новы пятилетний срок по решению органа исполнительной власти субъекта, но не более чем один раз.

3) Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.

4) расторжение, т.е. прекращение договора по соглашению сторон или по требованию одной из сторон:

• Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено ФЗ

• По требованию наймодателя договор расторгается в судебном порядке при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК (Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения) — невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев и т.д.