Жилые помещения специализированного жилищного фонда: назначение, виды, характеристика

 

Специализированный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по особым правила жилищного законодательства из гос или мун жилищных фондов.

Это помещения из закрытого перечня, предусмотренного ЖК, которые представляются лицам, не обеспеченными жилым помещением (при этом могут быть указаны особые критерии нуждаемости по сравнению с договором соц найма) в данном населенном пункте во временное владение и пользование в связи с определенными обстоятельствами жизни гражданина.

Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

При этом проживание в специализированном жилищном фонде — всегда временное, без каких-либо исключений. Срок проживания обычно зависит от определенного статуса лица (студент, работник), отсутствие иного жилого помещения (нуждаемость в жилом помещении по месту работы, службы), иных обстоятельств (наличие тяжелой жизненной ситуации). Утрата гражданином определенного статуса влечет освобождение жилого помещения.

Исчерпывающий перечень, назначение специализированных жилых помещений и категории граждан, для временного проживания которых они предназначены, закреплены в ЖК.

Виды специализированных жилых помещений указаны в ст. 92 ЖК РФ, к ним относятся:

Служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ) - это по­мещения, которые предоставляются гражданам в связи с:

• характером их трудовых отношений с органом государст­венной власти, органом местного самоуправления, государствен­ным или муниципальным унитарным предприятием, государст­венным или муниципальным учреждением;

·прохождением службы;

·назначением на государственную должность Российской Фе­дерации или государственную должность субъекта Российской Фе­дерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Перечень работодателей, характер трудовых отношений с ко­торыми может служить основанием предоставления служебных жи­лых помещений, в ЖК РФ сформулирован как исчерпывающий.

Категории граждан, которые вправе получать служебные жилые помещения, устанавливаются органом государственной власти Российской Федерации (в жилищном фонде Российской Федерации); органом государственной власти субъекта Россий­ской Федерации (в жилищном фонде субъекта Российской Феде­рации); органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде.

Согласно Закону Иркутской области от 8 июня 2009 г. «Об отдельных вопросах защиты населения и территории от чрезвы­чайных ситуаций природного и техногенного характера в Иркут­ской области» спасатели аварийно-спасательных служб области имеют право на предоставление служебных жилых помещений специализированного жилищного фонда области, если они не обеспечены жилыми помещениями для проживания в населенном пункте по мecту нахождения аварийно-спасательной службы об­ласти. Под спасателями, не обеспеченными жилыми помещения­ми, понимаются спасатели аварийно-спасательных служб области, не имеющие жилых помещений в постоянном пользовании; обес­печенные жилыми помещениями по мecтy нахождения аварийно-­спасательной службы области, однако площадь жилого помеще­ния на одного члена семьи менее 9 кв. м жилой площади; прожи­вающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

Из муниципального жилищного фонда согласно Постановле­нию мэра г. Иркутска от 13 мая 2005 г. «Об утверждении положения о порядке предоставления служебных жилых помещений муници­пального жилищного фонда города Иркутска» служебные жилые помещения предоставляются следующим категориям граждан:

а) работникам органов местного самоуправления г. Иркутска;

б) работникам муниципальных унитарных предприятий, му­ниципальных учреждений г. Иркутска;

в) участковым уполномоченным полиции ГУ МВД России по г. Иркутску.

 

По ЖК РФ в качестве служебных жилых помещений могут предоставляться только жилые дома и квартиры. Следует подчеркнуть, что служебные помещения - это помещения государст­венного или муниципального жилищного фонда, поэтому коммерческие и некоммерческие организации не могут предоставлять своим работникам жилые помещения по правилам гл. 9 РФ, с ними должен заключаться договор коммерческого найма.

Жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ) предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития должны предос­тавляться только специально построенные или переоборудован­ные для этих целей жилые дома либо части домов. Дома, предоставленные под общежития, должны иметь соответствующие их целевому назначению санитарно-гигиенические и бытовые удоб­ства, в них наряду с жилыми комнатами должны быть предусмот­рены помещения для занятий, досуга, бытового обслуживания проживающих и т. п. Например, Постановлением Главного госу­дарственного санитарного врача РФ от 23 марта 2011 г. «Об утверждении СП 2.1.2.2844-11 «Санитарно-эпидемиологические тре­бования к устройству, оборудованию и содержанию общежитий для работников организаций и обучающихся образовательных учреждиях определено, что в общежитиях, кроме общежитий квартирного типа (жилых домов, квартир), должны быть предусмотрены жилые комнаты и помещения общего пользования, в том числе:

• туалеты, умывальные, душевые, постирочные, гладильные,

комнаты для сушки белья, кухни, помещения для обработки и хранения уборочного инвентаря.

В многоэтажных общежитиях вышеназванные помещения следует предусматривать на каждом этаже;

• кладовые для хранения хозяйственного инвентаря, бельевые (комнаты для раздельного хранения чистого и грязного бе­лья), помещения для сушки одежды и обуви, камеры хранения личных вещей и другие подсобные помещения;

· комнаты для самостоятельных занятий;

· комнаты отдыхa и досуга;

·игровые комнаты для детей, проживающих в общежитии семейных пар;

• комната воспитателя, кабинет врача (или медицинской се­стры), процедурная и изолятор (для временной изоляции забо­левшего до его госпитализации в лечебное учреждение) - в обще­житиях для обучающихся в возрасте от 14 до 18 лет (начальных и средних профессиональных образовательных учреждений).

Жилые помещения в общежитиях должны быть укомплекто­ваны мебелью, другими предметами, необходимыми для прожи­вания граждан (матрацы, светильники, постельное белье, посуда и др.).

Площадь жилого помещения определяется из расчета не ме­нее 6 кв. м жилой площади на одного человека.

В г. Иркутске действует Постановление мэра города от 14 апреля 2005 г. «Об утверждении положения о порядке предос­тавления жилых помещений в муниципальных общежитиях горо­да Иркутска». По данному акту жилые помещения в муниципаль­ном общежитии г. Иркутска предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в городе Иркутске и со­стоящим на учете в качестве нуждающегося в предоставлении жилых помещений в общежитии:

• принятым на работу в органы местного самоуправления, муниципальныe учреждения, муниципальныe унитарные пред­приятия г. Иркутска;

• проходящим службу в подразделениях участковых упол­номоченных полиции ГУ МВД России по г. Иркутску.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются исходя из времени нахождения гражданина на учете нуждающихся в предоставлении жилого помещения в общежитии. Вне очереди жи­лые помещения в общежитиях предоставляются:

• молодым специалистам, принятым на работу в муници­пальные организации;

• работникам муниципальных организаций при общем не­прерывном стаже работы по специальности в этих организациях не менее 10 лет.

Кроме того, в г. Иркутске действует отдельное положение. регламентирующее предоставление жилых помещений в городском специальном общежитии для одиноких молодых специалистов+. Специальное общежитие для одиноких молодых специалистов является муниципальной собственностью г. Иркутска и предназначе­но для временного проживания одиноких молодых специалистов на период их трудовых отношений с муниципальным учреждением города Иркутска, органом местного самоуправления г. Иркутска, на период службы в органах внутренних дел РФ, прокуратуре РФ, Государственной противопожарной службе Министерства РФ по де­лам Гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвида­ции последствий стихийных бедствий, ФСБ. Жилые помещения в специальном общежитии предоставляются данным лицам, если они не обеспеченны жилым помещением в г. Иркутске.

При предоставлении жилого помещения в общежитии учи­тывается степень нуждаемости заявителя в предоставлении жило­го помещения в общежитии, материальное положение заявителя.

В судебной практике имеется достаточно много споров по поводу нарушения прав нанимателей жилых помещений в общежитиях, тем более, что в настоящее время продолжается массовый перевод жилых помещений из специализированного жилищного фонда (расположенного в общежитиях) в муниципальный жи­лищный фонд социального использования. Как указано в ст. 7 За­кона о введении в действие ЖК РФ, к отношениям по пользова­нию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от оплаты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы ЖК РФ о дговоре социального найма. Однако возможен и иной переход - из государственной или муниципальной в частную собственность (в порядке приватизации). По такому переходу Конституционный Суд РФ в свое время отметил, что после перехода права собственности на жилое помещение в общежитии из государственной или муниципальной в частную (ОАО «РЖД») новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, в то числе, если это условия договора найма специализированного жи­лого помещения. При этом недопустимо произвольное распро­странение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые были заселены на условиях догово­ра найма специализированного жилого помещения. Однако суд оставил открытым вопрос, на каком основании будут предостав­ляться такие жилые помещения гражданам, если не на основании договора коммерческого найма.

 

Жилые помещения маневренного фонда ( ст. 95 ЖК) предназначены для вселения отдельных групп граждан, преду­смотренных законодательством, в частности:

граждан на период проведения капитального ремонта или реконструкции жилых помещений либо многоквартирного дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по дого­ворам социального найма;

граждан, утративших жилые помещения в результате об­ращения взыскания на эти жилые помещения, которые были при­обретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим ли­цом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обретения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результата чрезвычайных об­стоятельств;

иных граждан в случаях, предусмотренных законодатель­ством. Например, согласно п. 4.1 ст. 15 Федерального закона «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 г. а городе Сочи, развитии го­рода Сочи как горноклиматического курорта и внесении измене­ний в отдельные законодательные акты Российской Федерации» орган местного самоуправления муниципального образования «.Город-курорт Сочи» формирует маневренный фонд для предос­тавления жилых помещений маневренного фонда гражданам, ко­торые являлись собственниками изъятых в целях размещения олимпийских объектов индивидуальных жилых домов или жилых помещений в многоквартирных домах.

На территории г. Иркутска действует Положение о порядке предоставления жилых помещений муниципального маневренного фонда г. Иркутска, утвержденное Постановлением мэра г. Ир­кутска от 1 июня 2005 г. согласно которому к муниципальному маневренному фонду г. Иркутска могут быть отнесены специаль­но построенные или переоборудованные для этих целей дома или части домов с соблюдением требований и в порядке, которые ус­тановлены Правительством РФ. Решение об отнесении дома или части дома к маневренному фонду оформляется постановлением администрации г. Иркутска. Жилые помещения муниципального маневренного фонда г. Иркутска предоставляются гражданам на основании решения постоянно действующей городской комиссии по жилищным вопросам. Площадь жилого помещения определя­лся из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.