Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, без предоставления другого жилого помещения: основания, порядок.

Данное выселение является санкцией за совершение нанимателем или ленами его семьи серьезного правонарушения в жилищной сфере. В частности если они:

1)используют жилое помещение не по назначению (то есть использует жп не для проживания граждан, а для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных и т.д.), что часто приводит к превращению жп в нежилое;

2)систематически нарушают права и законные интересы соседей (неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жп без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жп или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, сан-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жп (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на муз инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных работ, повлекших нарушения покоя граждан и тишины в ночное время; совершение в отношении соседей хулиганских действии и т.д.)

3)или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (то есть наниматель или члены его семьи совершают целенаправленные действия постоянного характера, влекущие повреждение или уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, стен, сан-технического оборудования и т.д.)).

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, наниматель и члены его семьи, постоянно приживающие с ним, вправе обратиться с требованиями о выселении бывшего член семьи нанимателя из жп без предоставления другого жилого помещения.

Такое выселение является мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые несмотря на предупреждение наймодателя (которое обязательно: письменная, устная форма – не важно), эти нарушения не устранили.

Обязательное досудебное урегулирование спора: наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения и установить разумный срок для устранения последствий нарушения. Если граждане нарушения не устраняют, по требованию заинтересованных лиц могут быть выселены без предоставления другого жп.

Следовательно, действия нанимтеля и (или) членов его семьи должны быть виновными, противоправными и находиться в причинно-следственной связи с наступившими последствиями.

Если нарушителем является только один член семьи – выселят только его. Представляется, что если после выселения такого члена семьи, наниматель опять его заселит и в случае дальнейших нарушений, наниматель так же должен признаваться виновным в совершенных нарушениях и подлежать выселению.

Указанные обстоятельства подтверждаются актами обследования квартиры, письменными жалобами соседей в администрацию города и в гор отделение полиции, пояснениями свидетелей.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть так же выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. С иском об их выселении могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а так же родитель, не лишенный родительских прав.

 

Общая характеристика договора коммерческого найма.

По договору коммерческого найма одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (Ст. 671 ГК РФ).

Регулирование данного договора осуществляется ГК (главой 35), что критикуется отдельными учеными (единство правового регулирования?), при этом указывается, что название «коммерческий найм», а не просто «найм жилого помещения» используется для отграничения данного договора от договора социального найма.

Наймодатель – собственник жп либо иной уполномоченный субъект (лицо, действующее по доверенности, либо в силу закона), как фл, юл, а так же органы гос и муни власти в зависимости от вида фонда, из которого предоставляется жп.

Коммерческий найм муниципальных жп регулируется Решением Думы г. Иркутска от 28 февраля 2011 г. (Положение о фонде коммерческого использования)

Наниматель – любые фл, независимо от гражданства, нуждаемости, имущественного положения. Однако, ели жп предоставляются из муни жилищного фонда коммерческого использования, то нанимателями могут быть только граждане, проживающие на территории г. Иркутска, не обеспеченные жп по договору социального найма или на праве собственности и нуждающиеся в улучшении жилищных условий. При этом право на предоставление жп жилого фонда коммерческого использования имеют следующие категории граждан:

- работники муни учреждений г. Иркутска на период трудовых отношений с данными организациями;

- сотрудники органов внутренних дел г. Иркутска на период службы в органах внутренних дел;

- работники органов прокуратуры г. Иркутска на период работы в указанных органах;

- работники следственных отделов г. Иркутска СУ СК РФ по Иркутской области на период работы в указанных органах;

- многодетные семьи (семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей);

- семьи, имеющие в составе инвалидов 1й группы;

- молодые специалисты из числа муни служащих омсу г. Иркутска на период работы в указанных органах;- чемпионы и призеры чемпионатов мира и Европы, участники Олимпийских, Параолимпийских и Сурдоолимпийских игр, мастера спорта международного класса и заслуженные мастера спорта России.

Объект – Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), если наниматель заселяет одну комнату с собственником, речь не может идти о договоре найма жп (в данном случае, будет заключен непоименованный договор)

Жилищный фонд коммерческого использования формируется за счет: жилых помещений во вновь построенных жилых домах муни жилищного фонда г. Иркутска; - высвобожденных жилых помещений муниципального жлищного фонда г. Иркутска (вториное жилье).

Администрация г. Иркутска ведет реестр жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования. Отнесение жп к жилищному фонду коммерческого использования, а так же исключение жп из указанного фонда осуществляется на основании постановления администрации города.

Срок договора коммерческого найма определяется сторонами, предельный срок – 5 лет. Если срок в договоре не определен или договор заключен на больший срок, то он считается заключенным на 5 лет.

В законодательстве договор коммерческого найма делится на: -

краткосрочный найм (сроком до 1 года). Для краткосрочного найма характерен упрощенный порядок правового регулирования, по общему правилу нанимателю не принадлежат отдельные права

- долгосрочный найм (срок до 5 лет). При этом, при найме жилого помещения из муниципального фонда коммерческого использования г. Иркутска, максимальный срок договора – 3 года (исключение составляет заключение договора коммерческого найма для чемпионов и призеров чемпионатов мира и Европы, Параолимпийских, Сурдоолимпийских игр, мастеров спорта международного класса и заслуженных мастеров спорта России).

Договор коммерческого найма является возмездным. Согласно ГК размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жп.

В случае, если законом установлен максимальный размер платы за жп, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Это установлено для гос/уни жилищного фонда.

Плата за жп должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не определены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК, то есть до 10 числа каждого месяца, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме. Общие последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (невозможность ссылаться на свидетелей).

Для заключения договора коммерческого найма жп частного жилищного фонда не требуется ни постановки на учет, ни выдача разрешения на заключение договора.

Но основанием предоставления жилого помещения муни жилищного фонда коммерческого использования, согласно Положению о фонде коммерческого использования г. Иркутска, необходимо наличие совокупности следующих условий:

1)наличие свободного жп жилищного фонда коммерческого использования;

2)наличие у заявителя ходатайства руководителя организации организации (органа), с которым(ой) заявитель состоит в трудовых отношениях (для отдельных групп граждан);

3)наличие документов, подтверждающих принадлежность граждан к соответствующим категориям.

Заявитель представляет в отдел учета и предоставления жилья департамента правовой и кадровой работы администрации г. Иркутска, заявление на имя мэра г. Иркутска, а так же необходимые документы.

В результате рассмотрения жилищная комиссия принимает решение о признании гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий и о постановке его на учет для предоставления жп жилищного фонда коммерческого использования либо об отказе в постановке на учет. Решение жилищной комиссии носит рекомендательный характер.

Основаниями для отказа в постановке на учет являются: - отсутствие у заявителя нуждаемости;

- представление неполного пакета документов.

Предоставление жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования состоящим на учете гражданам осуществляется в порядке очереди. Очередность устанавливается согласно дате поступления заявления с полным пакетом документов.

Граждане, в отношении которых принято распоряжение о предоставлении жп жилищного фонда коммерческого использования, обращаются в отдел учета и предоставления жилья для заключения договора найма. Договор найма заключается в двухнедельный срок с момента обращения гражданина о заключении договора найма. От имени мо г. Иркутск договор найма заключается заместителем мэра - руководителем аппарата администрации г. Иркутска.

Договор коммерческого найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жп, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма (признак следования (ст. 675 ГК РФ)).

В договоре коммерческого найма жп должны быть указаны граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем (любые лица, как родственники, так и не состоящие в родственных отношениях). Данные граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жп, при этом ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. В отдельных случаях по желанию постоянно проживающие с нанимателем граждане, уведомив наймодателя, могут заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жп, несут совестно с нанимателем солидарную ответственность после чего они становятся сонанимателями жп (т.е. на стороне нанимателя образуется множественность лиц).