Управление многоквартирным домом управляющей организацией 


Мы поможем в написании ваших работ!



ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Управление многоквартирным домом управляющей организацией



 

В настоящее время самая распространения форма управления.

Управляющая организация — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющий деятельность по управлению многоквартирным домом.

Положительной формой такой деятельности считается, что управлением домом занимается профессиональный субъект, т.е. Лицо, выбравшее такую деятельность в качестве основной. Такие юридические лица обычно являются коммерческими организациями. И многие авторы видят в этом проблему, т.к. организация, заинтересованная в получении прибыли, может формально относиться к нуждам собственников, к своим обязанностям. С другой стороны собственники, считая, что, заключил договор управления, они выполнили свою обязанность по управлению домом, не контролируют исполнение организацией своих обязанностей, что может привести к нарушению порядка содержания общего имущества.

Многоквартирным дом может управляться только одной организацией. Управление осуществляется на основании договора, подписываемого каждым собственником с избранной управляющей организацией.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, либо в случаях, предусмотренных законом, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Если же договор отсутствует, то собственник, все равно обязан вносить необходимые платежи, поскольку именно собственник обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества. Поэтому отсутствие заключенного в письменной форме договора управления многоквартирным домом между управляющей компанией и собственником помещения не является основанием для отказа от оплаты услуг управляющей компании.

Договор управления исходя из определения является консенсуальным, взаимным, возмездным, не относится к числу публичных. В литературе разные мнения на этот счет.

Суды исходят из того, что системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор по управлению многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Также к отношениям собственников и управляющей организации применяется Закон О защите прав потребителей.

Существенные условия договора управления:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. При этом суды удовлетворяют требования о взыскании материального ущерба, указав, что здесь имеются ввиду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Срок договора не менее чем один год и не более пяти лет. Срок договора, заключенного с управляющей организацией, выдранной по результатам предусмотренного открытого конкурса не менее чем один год и не более трех. При этом ЖК содержит правило о его пролонгации при отсутствии заявления одной из сторон по окончании срока его действия.

Ели иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее, чем 30 дней со дня подписания.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Решение общего собрания собственников помещений об оплате расходов на капитальный ремонт дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта и т.д.

Управляющая организация несет ответственность за:

• оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать нормативным требованиям. Как при этом подчеркивают суды, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу императивно установленных норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации выступают в таких отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое в обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа являются их предпринимательским риском.

При этом если собственниками были причинены какие-либо убытки, то их возмещение может быть возложено на управляющую организацию (если вред был причинен вследствие неисправности,например, оборудования входящего в общее имущество, находящиеся в зоне ответственности управляющей организации)

 

• За предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать нормативным требованиям.

 

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Средства, получаемые управляющей компанией от собственников помещений в многоквартирном доме в качестве обязательных платежей, в том числе на капитальный ремонт имеют целевой характер, то они не поступают в собственность управляющей компании, которая распоряжаться данными средствами от своего имени, но в интересах собственников. Поэтому уплаченные собственниками помещений денежные средства в счет выполнения в будущем работ по капитальному (текущему) ремонту здания и его систем в случае невыполнения таких работ и прекращения полномочий управляющей компании являются ее неосновательным обогащением.



Поделиться:


Последнее изменение этой страницы: 2017-02-10; просмотров: 126; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 34.228.239.171 (0.007 с.)