Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Управление многоквартирным домом управляющей организацией⇐ ПредыдущаяСтр 30 из 30
В настоящее время самая распространения форма управления. Управляющая организация — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющий деятельность по управлению многоквартирным домом. Положительной формой такой деятельности считается, что управлением домом занимается профессиональный субъект, т.е. Лицо, выбравшее такую деятельность в качестве основной. Такие юридические лица обычно являются коммерческими организациями. И многие авторы видят в этом проблему, т.к. организация, заинтересованная в получении прибыли, может формально относиться к нуждам собственников, к своим обязанностям. С другой стороны собственники, считая, что, заключил договор управления, они выполнили свою обязанность по управлению домом, не контролируют исполнение организацией своих обязанностей, что может привести к нарушению порядка содержания общего имущества. Многоквартирным дом может управляться только одной организацией. Управление осуществляется на основании договора, подписываемого каждым собственником с избранной управляющей организацией. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, либо в случаях, предусмотренных законом, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Если же договор отсутствует, то собственник, все равно обязан вносить необходимые платежи, поскольку именно собственник обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества. Поэтому отсутствие заключенного в письменной форме договора управления многоквартирным домом между управляющей компанией и собственником помещения не является основанием для отказа от оплаты услуг управляющей компании.
Договор управления исходя из определения является консенсуальным, взаимным, возмездным, не относится к числу публичных. В литературе разные мнения на этот счет. Суды исходят из того, что системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор по управлению многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Также к отношениям собственников и управляющей организации применяется Закон О защите прав потребителей. Существенные условия договора управления: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. При этом суды удовлетворяют требования о взыскании материального ущерба, указав, что здесь имеются ввиду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Срок договора не менее чем один год и не более пяти лет. Срок договора, заключенного с управляющей организацией, выдранной по результатам предусмотренного открытого конкурса не менее чем один год и не более трех. При этом ЖК содержит правило о его пролонгации при отсутствии заявления одной из сторон по окончании срока его действия. Ели иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее, чем 30 дней со дня подписания. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Решение общего собрания собственников помещений об оплате расходов на капитальный ремонт дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта и т.д. Управляющая организация несет ответственность за: • оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать нормативным требованиям. Как при этом подчеркивают суды, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу императивно установленных норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации выступают в таких отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое в обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа являются их предпринимательским риском. При этом если собственниками были причинены какие-либо убытки, то их возмещение может быть возложено на управляющую организацию (если вред был причинен вследствие неисправности,например, оборудования входящего в общее имущество, находящиеся в зоне ответственности управляющей организации)
• За предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать нормативным требованиям.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Средства, получаемые управляющей компанией от собственников помещений в многоквартирном доме в качестве обязательных платежей, в том числе на капитальный ремонт имеют целевой характер, то они не поступают в собственность управляющей компании, которая распоряжаться данными средствами от своего имени, но в интересах собственников. Поэтому уплаченные собственниками помещений денежные средства в счет выполнения в будущем работ по капитальному (текущему) ремонту здания и его систем в случае невыполнения таких работ и прекращения полномочий управляющей компании являются ее неосновательным обогащением.
|
|||||||
Последнее изменение этой страницы: 2017-02-10; просмотров: 126; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 34.228.239.171 (0.007 с.) |