Право собственности граждан на жилые помещения.

Право собственности в субъективном смысле можно определить как закрепленную за собственником юридически обеспеченную возможность совершать в отношении жп любые действия по своему усмотрению и в своем интересе, не противоречащие закону и иным нпа и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, а так же возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства, при одновременном принятии на себя бремени риска содержания данной вещи.

Признаки: абсолютность, бессрочность, полнота, исключительность, несение бремени и риска, эластичность.

Триада правомочий собственника:

Правомочие владения – хозяйственное господство над вещью.

Правомочие пользования – юридически обеспеченная возможность извлечения всех полезных свойств вещи в процессе ее потребления.

Правомочие распоряжения – возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических ктов в отношении нее.

Все правомочия собственник должен осуществлять в соответствии с назначение и пределами использования жп. Собственнику помещения в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит так же доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК)

Собственник жп обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жп, а так же правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 210 ГК РФ, собственник самостоятельно несет бремя содержания жп (расходы на поддержание его в надлежащем состоянии, ремонт). Если помещение является квартирой, комнатой в квартире и расположено в многоквартирном жд, то собственник несет так же бремя содержания общего имущества собственников помещений в мд, соразмерно своим долям в праве общей собственности. Право собственности на общее имущество возникает независимо от регистрации права собственности на данное имущество (ПП ВАС №64)

Состав общего имущества собственников в мд оределяется:

- собственниками помещений в мд – в целях выполнения обязанностей по содержанию общего имущества;

- федеральными органами гос власти и органами гос власти субъектов – в целях контроля за содержанием общего имущества в соответствии со ст. 20 ЖК (Н: гос жилищными инспекциями субъектов).

- омсу – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей органицазии в соответствии со ст. 161 ЖК.

Нужно отметить Постановление Правительства от 13 августа 2006 г №491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме»

В соответствии ним, в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

 

Так же денежные средства на специальном счете, предназначенные для капитального ремонта дома.

+ иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации, благоустройства многоквартирного дома (внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, общедомовые приборы учета горячей, холодной воды, внутридомовая инженерная система водоотведения, внутридомовая инженерная система газоснабжения, система электроснабжения, система отопления

 

Сведения об общем имуществе, его составе и состоянии содержатся в тех документации на многоквартирный дом. Это документы технического учета жилищного фонда; инструкция по эксплуатации многоквартирного дом и т.д.

На общее имущество мд существует право общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. Размер доли – пропорционален размеру площади помещения собственника. Размер этой доли нельзя менять по соглашению собственников. Нет разницы, собственником жилого или нежилого помещения вы являетесь.

Применимы нормы ГК об общей долевой собственности, за некоторыми исключениями. Н: нельзя требовать выдела в натуре, отчуждать или иным образом передавать долю в праве отдельно от помещения и т.д.

Для принятия решения по поводу общего имущества, собственники участвуют в голосовании на общем собрании, решение принимается путем голосования. Каждый собственник имеет такое количество голосов, которое пропорционально его доле в праве общей собственности (ч. 3 Ст. 48 ЖК РФ).Голосование может требовать единогласного решения всех собственников (если происходит уменьшение общего имущества), либо согласие квалифицированного большинства (2/3 от общего числа голосов собственников – п.1 Ст. 46 ЖК), либо же простое большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (по всем текущим вопросам, например, касаемо выбора управляющей организации).

Раз в год собственники обязаны участвовать в решении вопросов об управлении общим имуществом.

Общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем: 1) соблюдение характеристик надежности и безопасности дома.

2) Безопасности для жизни, здоровья граждан, имущества различных субъектов.

3) Доступности пользования помещениями и общим имуществом.

4) Соблюдении прав, законных интересов субъектов.

5) Постоянной готовности всех коммуникаций и оборудования для предоставления коммунальных услуг.

6) Поддержания архитектурного облика дома.

7) Соблюдения требований об энергосбережении и повышении экономической эффективности.

Напоминаю, что собственник несет так же бремя содержания общего имущества собственников помещений в мд, соразмерно своей доле в праве общей собственности.

Содержание общего имущества включает в себя: - осмотр общего имущества ответственными лицами;

- обеспечение готовности всех инженерных систем и оборудования, так же предоставления коммунальных услуг;

- поддержание помещений общего пользований в надлежащем состоянии (температура, влажность);

- уборка помещений общего пользования и земельного участка;

- сбор и вывоз отходов;

- меры пожарной безопасности;

- содержание и уход элементов озеленения и благоустройства;

- организация мест накопления ртутосодержащих ламп;

- проведение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;

- текущий и капитальный ремонт а так же подготовка к сезонной эксплуатации.

 

Если помещение представляет собой комнату в коммунальной квартире, то собственник несет и бремя содержания общего имущества собственников комнат (но это правило сформулировано в законе диспозитивно и поэтому обязанность содержания жп мб возложено на лицо, не являющееся собственником, если это предусмотрено ФЗ или договором).

Собственник несет риск случайного повреждения или случайной гибели жп, если иное не предусмотрено законом или договором.