Перевод жилых помещений в нежилые (наоборот)

 

Перевод допускается с учетом соблюдения ЖК и законодательства о градостроительной деятельности. По общему правилу перевод возможен по инициативе собственника или уполномоченного им лица. Запрет на перевод существует лишь в строго определенных ЖК случаях.

В частности ЖК устанавливает запреты на перевод:

1) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Например, нельзя совершить перевод, если после его проведения доступ к нежилым помещениям будет происходить через подъезд многоквартирного дома или если невозможно сделать отдельный вход (крыльцо) в это нежилое помещение в связи с небольшой преддомовой территории.

2) если переводимое помещение является частью жилого помещения.

3) если используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Следовательно, к моменту обращения за переводом жилое помещение должно быть свободным от лиц в нем проживающих, а также они должны быть сняты с регистрационного учета. При этом необходимо учесть, что согласие лиц, проживающих в данном жилом помещении, на перевод не требуется (если они не собственники).

4) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Это как вещные (право пользования по завещательному отказу), так и обязательственные (залог)

Дополнительное условие установлено для перевода квартиры в многоквартирным доме в нежилое помещение. Такая квартира должна находиться на первом этаже или выше, но при условии, что помещения, расположенные непосредственно под переводимой квартирой, являются нежилыми.

Решение о переводе оформляется постановлением администрации Г. Иркутска.

 

Перевод нежилого помещения в жилое не допускается:

1) если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям (Положение о признании жилым помещением. Например, потолок ниже 2,5 метров)

2) если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (залог)

В остальных случаях перевод допускается и осуществляется органами мсу бесплатно.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Как показывает практика проект переустройства и перепланировки представляется в большинстве случаев, поскольку полноценности использовать жилые помещения в качестве нежилых невозможно.

Отдельные документы орган, осуществляющий перевод может затребовать самостоятельно (например, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение).

Органы мсу самостоятельно запрашивают сведения о зарегистрированных гражданах по месту жительства или по месту пребывания (или об их отсутствии), а также сведения об обременениях права собственности на переводимое помещение.

​Муниципальная услуга предоставляется в сроки:

90дней (100 дней, если жилое (нежилое) помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры) со дня поступления заявления с приложением документов, если подача осуществлялась через многофункциональный центр, срок принятия решения исчисляется со дня передачи многофункциональный центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений), в том числе:

​-принятие решения о переводе помещения или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое в течение 45 дней с момента поступления заявления и документов

​- осуществление приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке переводимого помещения в течение 45 дней с момента поступления заявления о приемке выполненных работ в отдел архитектуры и градостроительства администрации Иркутского районного муниципального образования. В случае если жилое (нежилое) помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории и культуры приемка работ по переустройству и (или) перепланировке переводимого помещения осуществляются в течение 55.​

Т.к. не оговорено иное, в указанный срок включаются календарные, а не рабочие дни.

Орган, осуществляющий перевод помещений?, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий одно из указанных решений. Кроме того, орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения соседей.

Результатом предоставления муниципальной услуги является:

• Направление отказа в переводе помещения

• Направление решения о переводе

• Выдача акта приемочной комиссии или направление почтовым отправлением письма с просьбой получить акт приемочной комиссии (в случае, если переустройство и/или перепланировка необходимы для обеспечения использования переводимого помещения в качестве жилого или нежилого).

Решение о переводе оформляется распоряжением заместителя мэра—председателя комитета по управлению округом администрации города Иркутск, на территории которого находится подлежащее переводу жилое помещение.

Отказ в переводе возможен в 4 случаях:

• Непредставление необходимых документов

• Предоставление документов в ненадлежащий орган

• Несоблюдение условий перевода помещения

• Несоответствие переустройства и(или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Это основание отказа вследствие большого простора для административного усмотрения при принятии решения и вследствие возможности злоупотребления, может быть обжаловано в судебном и вне судебном порядке.

После перевода должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические иные установленные законодательством требования, а также требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

 

10) Переустройство и перепланировка жилого помещения

 

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Это, например, кладка или разборки печи, камина, увеличение числа отопительных приборов, присоединенных к центральным сетям отопления.

 

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Например, перенос, разборка, возведение стен, увеличение оконных проемов и т.д.

 

Не относится к переустройству и перепланировке устройство/разборка встроенной мебели и тому подобные работы.

 

Переустройство и перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом мсу на основании принятого им решения. Для проведения таких работ в орган мсу, по месту нахождения объекта недвижимости, непосредственно либо через многофункциональный центр обращается инициатор проведения таких работ (заявитель). Им может быть собственник жилого помещения либо уполномоченное им лицо. В связи с этим наниматель по любому из договоров найма не является субъектом, имеющим такое право, кроме случаев получения таких полномочий от собственника. Согласования осуществляется органом мсу бесплатно.

Для получения согласования заявителю необходимо предоставить следующие документы:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

7) если переустройство или перепланировка невозможным без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирным доме,то должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирным доме. Например, присоединение части лестничной площадки к квартире путем переноса входной двери квартиры.

 

Результатом предоставления муниципальной услуги является:

• Направление заявителю отказа в согласования переустройства или перепланировки жилого помещения

• Направление заявителю документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства или перепланировки. Данный документ не является основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения.

 

​Муниципальная услуга предоставляется бесплатно в течение 92 календарных дней (100 дней, если жилое (нежилое) помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры) со дня поступления заявления с приложением необходимых документов в орган, осуществляющий согласование либо со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование, в том числе:

​-принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения в течение 45 дней с момента поступления заявления и документов

​- осуществление приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения в течение 47 дней (55 дней, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории и культуры) с момента поступления заявления о приемке выполненных работ по переустройству или перепланировке жилого помещения.

Однако получение документа о согласовании работ и их проведение не означают еще завершения переустройства или перепланировки. Он завершается составлением специальной приемочной комиссией акта приемки работ по переустройству или перепланировке жилого помещения. Перед подписанием акта приемочная комиссия выезжает в переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение и устанавливает соответствие проведенных работ проекту переустройства или перепланировке жилого помещения. Время выезда приемочной комиссии согласовывается специалистом отдела с заявителем.

Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющий гос учет объектов недвижимого имущества.

Отказ в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения допускается в случае:

• Непредставление необходимых документов

• Представление документов в ненадлежащий орган

• Несоответствие проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Это основание отказа вследствие большого простора для административного усмотрения при принятии решения и вследствие возможности злоупотребления, может быть обжаловано в судебном и вне судебном порядке.

 

Самовольное проведение перепланировки и переустройства

 

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии согласования данных работ или с нарушением проекта переустройства или перепланировки, представляющегося для согласования.

Самовольное проведение данных работ является правонарушением, предусмотренным КоАП, предусматривающий штраф.

 

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В Иркутске с момента выявления самовольной перепланировки и переустройства Комитеты по управлению соответствующим округом администрации г. Иркутска в течение 5 дней направляют собственнику уведомление о порядке и срока приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в этот срок, то Комитет обязан в течение 7 дней с момента истечения срока, указанного в уведомлении, обратиться в суд, который принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. Это также является основанием расторжения договора социального найма.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Зачастую переустройство или перепланировка улучшают функциональное назначение жилого помещения и ведут к его удорожанию. Поэтому ЖК позволяет сохранить жилое помещение в переустроенном или перепланируемом состоянии по решению суда, при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан, а также если это не создает угрозу жизни и здоровью. Для этого необходимы заключения различных экспертов.

И если суд установит, что перепланировка или переустройство выполнена с целью создания более комфортных условий проживания, нет повреждения несущих конструкций, принятые решения отвечают строительным и санитарным нормам и т.д. То выносится решение об удовлетворении иска.