Тема 28. Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности). Договор долевого участия в строительстве.

 

Семинарское занятие (2 часа)

Вопросы:

1. Понятие договора простого товарищества и его особенности по сравнению с другими видами гражданско-правовых договоров.

2. Элементы договора простого товарищества (участники договора, предмет, форма, срок).

3. Права и обязанности товарищей по договору о совместной деятельности.

4. Состав и порядок внесения вкладов товарищами в совместную деятельность. Правовой режим имущества участников договора простого товарищества.

5. Ответственность участников по договору простого товарищества. Распределение прибылей и убытков (расходов) от деятельности простого товарищества.

6. Прекращение договора простого товарищества. Негласное товарищество.

7. Понятие договора об участии в долевом строительстве и его отличие от смежных договоров (простого товарищества, купли-продажи, строительного подряда, инвестиционного).

8. Элементы договора об участии в долевом строительстве. Существенные условия договора.

9. Содержание договора об участии в долевом строительстве.

10. Ответственность сторон по договору об участии в долевом строительстве. Гарантии прав участника долевого строительства.

Практическое занятие (2 часа)

Задача № 1.

В 2000 г. гражданка Павлова получила в садоводческом товариществе земельный участок площадью 0,15 га и обратилась к своему брату Лукину с просьбой оказать ей помощь в освоении участка. 20 мая они заключили договор о совместной деятельности по эксплуатации участка, в соответствии с которым все затраты, связанные со строительством садового домика, рекультивацией земли, приобретением саженцев плодовых деревьев и т.д., а также полученные от совместной деятельности доходы распределялись между ними поровну. На протяжении 5 лет брат и сестра совместно эксплуатировали участок и пользовались урожаем. Однако в 2006 г. они поссорились, в результате чего Павлова запретила своему брату пользоваться принадлежащим ей земельным участком. Лукин обратился в суд с иском к Павловой о взыскании 90% стоимости дома, хозяйственных построек, плодовых насаждений, уплаченных целевых и членских взносов. Истец представил расписки Павловой и счета, подтверждающие, что за период с 2000 по 2006 г. он вложил в садовый участок денежные средства в размере 60% общей стоимости построек, насаждений и взносов. При этом Лукин заявил, что он не только финансировал освоение участка и приобретение строительных материалов, но своим личным трудом построил дом, сарай, теплицы, сажал деревья, кустарники и ухаживал за ними.

Каковы существенные условия договора простого товарищества? Подлежит ли учету личный труд Лукина при определении доли в общем имуществе товарищества? Какое решение должен вынести суд?

Задача № 2.

Граждане Сергеев, Ивлев, Сухов и Аванесян заключили договор простого товарищества по строительству гаражей для личных нужд, на выделенном им участке земли. В качестве вклада в совместную деятельность Сергеев должен был обеспечить строительство необходимыми материалами и техникой, Ивлев и Сухов личным трудом произвести все строительные работы, а Аванесян оплатить часть затрат в размере 60 тыс. руб. После окончания строительства общие расходы превысили запланированные на 40 тыс. руб., которые было предложено оплатить Аванесяну, так как он не принимал личного участия в деятельности товарищества. Аванесян отказался оплачивать дополнительные расходы, сославшись на то, что это не предусмотрено договором и обратился к адвокату за консультацией.

Что признается вкладом товарищей в общее дело и как производится его оценка? В качестве адвоката дайте консультацию Аванесяну по данному делу. Составьте проект договора простого товарищества для данной ситуации?

Задача № 3.

Гражданин Пастухов, занимающийся откормом свиней и реализацией их мяса и других продуктов заготовительным организациям, а также на рынке, предложил своему соседу Сомову, который содержит собственную гостиницу, заключить договор о «совместной работе». В соответствии с указанным договором предполагалось объединить усилия участников по откорму скота и сбыту мяса. Обязанности распределялись следующим образом: Сомов обязался собирать и передавать Пастухову пищевые отходы, а последний - продавать со скидкой определенное количество мяса и субпродуктов для организации питания в гостинице Сидорова.

При удостоверении договора у нотариуса возникли сомнения, можно ли применять в данном случае нормы, посвященные договору простого товарищества.

Что бы Вы ответили нотариусу, если бы были приглашены в качестве адвоката представляющего интересы сторон? Нужно ли учитывать при распределении полученных Пастуховым и Сомовым доходов суммы уплачиваемых последним налогов с доходов от содержания гостиницы? Повлияет ли на решение тот факт, что Петров не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя? Составьте проект договора простого товарищества к данной ситуации.

Задача № 4.

Индивидуальные предприниматели Беляев, Комаров, Марков заключили договор простого товарищества для ведения совместной торгово-закупочной деятельности в течение пяти лет. В качестве вклада Беляев внес принадлежащую ему на праве аренды часть площади торгового зала в одном из торговых центров, Комаров на своем автомобиле должен был осуществлять доставку товаров, а Марков производить закупку и реализацию товаров. Спустя два года Беляев отказался от продления договора аренды и выйти из договора простого товарищества. Марков и Комаров не возражали против этого, при условии, что с ними будет заключен договор аренды торговой площади и Беляев погасит часть долга ООО «Успех» за поставленную продукцию на общую сумму 120 тыс. руб. и убытки связанные с его выходом из товарищества в сумме 30 тыс. руб. Беляев отказался погасит часть долга, мотивируя тем, что никаких договоров с ООО «Успех» он не заключал и деятельность по купле-продаже не вел. А что касается договора аренды, то его заключение с новыми арендаторами от него не зависит. Получив такой ответ, Марков и Комаров обратились в суд, с требованием к Беляеву о понуждении к заключению договора аренды и погашении части долга и убытков, связанных с его выходом из товарищества. В свою очередь Беляев предъявил встречный иск о расторжении договора простого товарищества.

Дайте характеристику договора заключенного Беляевым, Комаровым и Марковым? Возможно ли расторжение договора простого товарищества заключенного на определенный срок? Имеют ли Комаров и Марков преимущественное право на заключение договора аренды торгового зала? Оцените требования Комарова и Маркова, представленные в исковом заявлении? Какое решение должен вынести суд?

Задача № 5.

ООО «Фортуна» и ОАО «Мечта» 1 февраля 2006 г. заключили договор о совместной деятельности, по которому ООО «Фортуна» в качестве вклада в общее дело внесла предприятие по производству мясомолочной продукции, а ОАО «Мечта» должна была внести денежные средства в размере 650 тыс. руб. к 1 марта 2006 г. Однако на неоднократные требования о внесении денежных средств по договору ОАО «Мечта» так и не исполнила свои обязательства. 1 июня 2006 г. ООО «Фортуна» обратилось в суд с иском к ОАО «Мечта» о взыскании 650 тыс. руб. задолженности по внесению вклада и 20 тыс. руб. пени за неисполнение обязательств, предусмотренные договоро простого товарищества. Решением Арбитражного суда Н-ского области с ответчика взыскано 20 000 рублей пеней, в остальной части иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение изменено: с ответчика полностью взыскана основная задолженность и 20 000 рублей пеней.

Не согласившись с таким решением ОАО «Мечта» обратилось с заявлением в Высший Арбитражный Суд РФ о пересмотре принятых решений в порядке надзора.

В чем состоит особенность договора простого товарищества по сравнению с другими видами гражданско-правовых договоров? Правомерны ли решения, принятые Арбитражным судом Н-ского области и апелляционной инстанцией? Какое решение, по вашему мнению, должна вынести надзорная инстанция?

Задача № 6.

По договору простого товарищества, заключенному между госу-дарственным предприятием «Унику» и ООО «Эверест» на 5 лет, первое вносило в качестве вклада здание красильного цеха вместе со всем необходимым оборудованием, а также 15 т красителей, а второе — свою коммерческую репутацию, трудовые усилия сотрудников по реализации продукции цеха и патент на изобретение по окраске трикотажных изделий. Доли участников в общем имуществе не определялись. Что же касается расходов и убытков, а также прибыли, то они распределяясь между товарищами поровну.

Через два года успешной работы предприятие решило выйти из договора. Общество настаивало на передаче ему в качестве компенсации за досрочное расторжение договора половины здания красильного цеха, ссылаясь на то, изобретение стало известно предприятию и успешно им используется. Напротив, предприятие считало, что вклад общества был несущественным, требовало возврата здания и готово было заплатить за использование изобретения небольшую денежную сумму.

Каков порядок прекращения договора товарищества? Может ли доля участия в прибылях и убытках быть иной, чем доля в общем имуществе? Оцените правомерность требований ООО «Эверест»? Разрешите данную ситуацию.

Задача № 7.

Гр. Иванов заключил с ООО «Стройтрест» договор об участии в долевом строительстве, согласно которого Иванов в срок до 1 декабря 2005 г. вносит денежную сумму в размере 600 тыс. руб. на финансирование строительства многоквартирного дома, а ООО «Стройтрест» должно предоставить ему однокомнатную квартиру в доме, который должен быть построен к 1 ноября 2006 г. Договор был надлежащим образом оформлен и зарегистрирован. Ввиду изменения проекта строящегося дома 1 августа 2006 г. ООО «Стройтрест» предложило Иванову изменить условия договора, в части касающегося изменения срока сдачи дома на 1 мая 2007 г. и дополнительно внести 200 тыс. руб. за измененную планировку будущей квартиры. Иванов отказался от изменения договорных условий и обратился к адвокату за консультацией.

Каковы существенные условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома? Какие требования Иванов может предъявить к ООО «Стройтрест» в данной ситуации? Вправе ли Иванов требовать возмещения убытков, и в каком размере? Дайте консультацию Иванову, о том какие действия ему предпринять в данной ситуации?

Задача № 8.

Гр. Иванов заключил с ООО «Стройтрест» договор об участии в долевом строительстве, согласно которого Иванов в срок до 1 декабря 2005 г. вносит денежную сумму в размере 600 тыс. руб. на финансирование строительства многоквартирного дома, а ООО «Стройтрест» должно предоставить ему однокомнатную квартиру в доме, который должен быть построен к 1 ноября 2006 г. Договор был надлежащим образом оформлен и зарегистрирован. Ввиду изменения проекта строящегося дома 1 августа 2006 г. ООО «Стройтрест» предложило Иванову изменить условия договора, в части касающегося изменения срока сдачи дома на 1 мая 2007 г. и дополнительно внести 200 тыс. руб. за измененную планировку будущей квартиры. Иванов отказался от изменения договорных условий и обратился к адвокату за консультацией.

Каковы существенные условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома? Какие требования Иванов может предъявить к ООО «Стройтрест» в данной ситуации? Вправе ли Иванов требовать возмещения убытков, и в каком размере? Дайте консультацию Иванову, какие действия ему предпринять в данной ситуации?

 

Задача № 9.

Между ЗАО «Патриот» и ООО «Торнадо» был заключен договор о совместной деятельности, по которому ЗАО обязалось в качестве своего вклада внести здание, а ООО денежные средства. Размеры вкладов были равными. В соответствии с условиями договора ООО перечислило денежные средства, составляющие его вклад, на счет акционерного общества, которому было поручено ведение общих дел. При этом договор не предусматривал какого-либо специального оформления сторонами факта внесения акционерным обществом здания в общую долевую собственность товарищей. Однако по условиям договора ЗАО «Патриот» было обязано зарегистрировать общую долевую собственность товарищей на вносимое здание. Такая регистрация в срок установленный в договоре не была им произведена.

ООО «Торнадо» обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «Патриот» о признании своего права на долю в праве собственности на здание, внесенное ЗАО в виде вклада в совместную деятельность и государственной регистрации перехода здания в общую долевую собственность сторон по договору о совместной деятельности.

ЗАО «Патриот», возражая против иска, заявило, что, поскольку по договору оно должно было внести в качестве вклада недвижимое имущество, договор подлежал государственной регистрации. Так как договор не был зарегистрирован, то согласно п.3. ст. 433 ГК РФ он считается незаключенным, и, следовательно, истец не вправе на основании условий этого договора требовать государственной регистрации перехода здания в общую долевую собственность.

Охарактеризуйте договор заключенный между ЗАО «Патриот» и ООО «Торнадо»? Требует ли договор простого товарищества государственной регистрации при внесении в качестве вклада недвижимого имущеста?На основе норм ГК оцените требования ООО «Торнадо» и аргументы ЗАО «Патриот»? Какое решение должен вынести суд?

Задача № 10.

Между гр. Антоновой и ООО «Стройинвест» был заключен инвестиционный договор, по которому Антонова, как дольщица в обусловленный срок должна внести установленную в договоре денежную сумму, а ООО выбрать земельный участок для строительства, заказать проектную документацию, заключить договор с подрядчиком на производство строительных работ, и после сдачи дома в эксплуатацию передать в собственность Антоновой двухкомнатную квартиру. После окончания строительства и передачи квартиры, были обнаружены существенные нарушения условий договора о строительстве жилья. Так в частности были нарушены сроки окончания строительства, в процессе проведения отделочных работ и эксплуатации квартиры обнаружены существенные строительные недостатки, устранить которые ООО «Стройинвест» отказалось

Антонова обратилась в суд с иском, в котором просила обязать ответчика ООО «Стройинвест» произвести оплату стоимость материалов и ремонта по устранению недостатков, а также взыскать с ответчика компенсацию морального вреда и неустойку за нарушение сроков окончания строительства. В судебном заседании юрист ООО «Стройинвест» требования истицы не признал, так как они основаны на нормах Закона «О защите прав потребителя», которые не могут распространятся на инвестиционные договоры, регулируемые другими специальными законами.

К какому виду договора по своему содержанию можно отнести договор, заключенный между гр. Антоновой и ООО «Стройинвест»? Оцените требования заявленные Антоновой и аргументы юриста ООО «Стройинвест»? Применяется ли к данным отношениям законодательство о защите прав потребителей? Какое решение должен вынести суд? Как изменится решение в данной ситуации, если между гр. Антоновой и ООО «Стройинвест» был бы заключен договор простого товарищества, а не инвестиционный договор?

Задача № 11.

ООО «Сегмент» обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о передаче однокомнатной квартиры в доме, построенном по договору на участие в строительстве жилого дома.

Ответчик не отрицал, что истец фактически внес денежные средства, составляющие стоимость двух трехкомнатных и одной однокомнатной квартиры, но однокомнатную квартиру акционерное общество не может предоставить, так как все квартиры этого типа заселены на условиях, исключающих признание соответствующих договоров недействительными.

Суд первой инстанции принял решение об обязании ответчика приобрести и передать истцу равнозначную однокомнатную квартиру, хотя такое требование истцом заявлено не было.

Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение.

Какой договор заключен между ООО «Сегмент» и акционерным обществом? Каковы его особенности? Правомерно ли решение суда первой инстанции? Какое решение должно быть принято судом кассационной инстанции? Если бы ООО «Сегмент» заявил требование о возмещении убытков, то в каком размере они должны быть удовлетворены?

Задания по теме

Задание 1: Выпишите основные признаки договора простого товарищества и договора об участии в долевом строительстве как отдельных видов гражданско-правовых договоров.

Задание 2: Представьте в виде схемы основания и последствия прекращения договора простого товарищества.

Задание 3: Законспектируйте основные положения «Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» (от 19 сентября 2002 г.), подготовленного Верховным Судом РФ.

 

Темы докладов

1. Вклад в совместную деятельность и изменение права собственности при заключении и прекращении договора простого товарищества.

2. Совместная деятельность с привлечением иностранных инвестиций по законодательству РФ.

3. Проблемы отграничения договора об участии в долевом строительстве от смежных договоров (простого товарищества, купли-продажи, строительного подряда, инвестиционного).

4. Информационная обязанность застройщика и обеспечение прав участников по договору об участии в долевом строительстве.

Правовые акты

23.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая (ст. 15, 26, 48, 52, 55, 66 – 95, 121 – 123, 166 – 175, 244 – 252, 295, 393,)

24.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая (Глава 55, ст. 1041 – 1054).

25.Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть I). Ст. 40.

26.Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ (с изменениями от 27 февраля 2003 г. №29-ФЗ) «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»: // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251; СЗ РФ. 2003. № 9. Ст. 805.

27.Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096; 2000. № 2. Ст. 143; 2004. № 35. Ст. 3607.

28.Федеральный закон РФ от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ (с изменениями от 25 июля 2002 г. №117-ФЗ) «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1999. № 28. Ст. 3493; 2002. № 12. Ст. 1093; № 30. Ст. 3034; 2003. № 50. Ст. 4855.

29.Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. №29. Ст. 3400; 2001. №46. Ст.4308; 2002. №7. Ст.629; №52 (часть 1). Ст.5135; 2004. № 6. Ст.406; №27. Ст.2711; № 45. Ст. 4377; 2005. № 1 (часть I). Ст.40. Ст. 42.

30.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".// СЗ РФ. 1997. № 30. Ст.3594; 2001. № 11. Ст.997; № 16. Ст.1533; 2002. №15. Ст.1377; 2003. № 24. Ст. 2244; 2004. № 27. Ст. 2711; № 30. Ст. 3081; № 35. Ст. 3607; № 45. Ст.4377; 2005. № 1 (часть I). Ст. 15. Ст. 22. Ст. 40. Ст. 43; № 50. Ст. 5244; 2006. № 1. ст. 17.

31.Закон РФ "О защите прав потребителей" (В редакции Федерального закона от 9 января 1996 г.).//Ведомости Верховного Совета РФ. 1992. №15. Ст.766; 1993. №29. Ст.1111; СЗ РФ. 1996. №3. Ст.140; 1999. № 51, Ст. 6287; 2002 № 1 (Часть 1). Ст.2. 2004. № 45. Ст. 4377.

32.Закон РСФСР от 29 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» // Ведомости РФ. 1991. № 29.Ст. 1005; СЗ РФ. 1995. № 26. Ст. 2397; 2003. № 2. Ст. 167.

33.Постановление Правительства РФ от 6 июня 2003 г. N 333 "О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия" // СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2327.

34.Приказ Минюста РФ от 9 июня 2005 г. № 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2005. № 8.

35.Письмо Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 1 августа 2005г. № 0100/5932-05-32 "О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья" // Строительство, налогообложение, бухучет. 2005. № 4.

 

Судебная практика

a. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 2.

b. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

c. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. № 9.

d. Обзор Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 1 марта 2000 г. "О практике разрешения споров о защите права собственности, в том числе по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. № 3.