Зонування земель населених пунктів

Згідно з Положення про порядок ведення державного земельного кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993 р. № 15, документація державного земельного кадастру ведеться з урахуванням функціонального зонування територій населених пунктів. При цьому облік земель за якістю проводиться за всіма категоріями земель і містить характеристику земель населених пунктів за інженерно-геологічними умовами, рівнем забезпеченості соціальною, інженерно-транспортною та природоохоронною інфраструктурою, об’єктами оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Даним Положенням передбачено,що економічна оцінка земель населених пунктів проводиться у розрізі зон економічної оцінки їх територій з урахуванням місцеположення ділянок відносно центрів громадського обслуговування, магістральних, інженерно-транспортних мереж, а також архітектурно-ландшафтного та історико-культурного значення територій, їх функціонального призначення.

Відповідно до ст. 180 Земельного кодексу України при зонуванні земель населених пунктів встановлюються вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон відповідно до місцевих правил забудови.

Таким чином, у складі містобудівного кадастру дані зонування території населених пунктів мають важливе значення.

Значна увага приділяється функціональному зонуванню території з виділенням житлової, промислової, комунально-складської зон, які поєднують у собі функціонування території і об’єктів інфраструктури, використання яких регламентується спеціальними Правилами або зонінгом міста. Зонінг передбачає встановлення умов, способів, норм і стандартів не для окремої земельної ділянки, а для всієї зони.

Зонінг міста деталізує концепцію генерального плану міста у напрямку раціонального використання всіх міських територій. При цьому визначаються обов’язкові і допустимі види використання землі в кожній зоні, всі види міського будівництва. Вимоги і правила, передбачені зонінгом, є обов’язковими для всіх суб’єктів власності на земельні ділянки, будинки і споруди, а також для проектно-пошукових будівельних організацій, всіх видів інженерних служб, міських управлінь і відділів, які займаються проектуванням, будівництвом і реконструкцією міських об’єктів.

Створення зонінгу в містах має на меті поступово замінити традиційні генплани у справі планування і забудови міст. Зонінг міста відрізняється від генплану тим, що останній визначає дуже конкретні і єдино можливі вимоги до територій та їх планування.

Зонінг, як система містобудівних правил, передбачає лише обмеження щодо освоєння території, господарювання на ній. Це стосується обмеження висоти, кількості поверхів і розмірів будинків, щільності забудови, розмірів дворів та інших відкритих просторів, розміщення та використання споруд і землі для різноманітних цілей. Таким чином, зонінг є гнучкішим документом, ніж генплан. Це дозволяє враховувати нові підходи до використання міських земель.

Матеріали функціонального зонінгу території міста спільно розробляються міським управлінням архітектури і містобудування та міським відділом земельних ресурсів. Вони подаються на розгляд і затвердження міській раді.

Відомості про функціональний зонінг території міста є базою для встановлення типів і певних функцій використання земель, для визначення показників і зональних чинників місцерозташування земельної ділянки, які враховуються при проведенні грошової оцінки земель та інших об’єктів нерухомості у складі містобудівного кадастру.

Правила зонування території повинні спиратися на такі засади, які забезпечували б функціональну, планувальну, соціально-економічну, естетичну сумісність всіх існуючих або перспективних видів її використання і забудови.

Стимулювання інвестицій, розширення свободи вибору використання землі та його зміни залежно від кон’юнктури ринку схиляє до максимального розширення видів використання території, що забезпечує власнику або користувачу земельної ділянки відповідні вигоди. Вимога забезпечення функціональної, економічної, архітектурно-планувальної та іншої сумісності різних видів користування обмежує допустиму кількість цих видів. При цьому можливі різні поєднання основного та додаткових видів використання і забудови території.

Остаточним критерієм віднесення території до зони певного типу є можливість встановлення системи однорідних планувальних характеристик для всіх або переважної більшості земельних ділянок на цій території, а також єдиних норм (стандартів) їх забудови.

Після того, як визначено придатність містобудівної документації для її використання при складанні Правил забудови, запропонований нею функціональний поділ території розглядається як початковийдля зонування території. Поділ на зони, виходячи тільки з домінуючого виду використання та забудови тієї чи іншої частини території, відображається на попередньому ескізі карти зонування. На цьому етапі не беруться до уваги використання і забудова конкретних земельних ділянок. Їх відповідність загальним вимогам для зони розглядається лише на рівні показників якості земель.

Для вільних територій, які плануються під забудову, генеральним планом передбачаються орієнтовні межі, планувальна структура та характер забудови. Якщо в планувальних пропозиціях поділ вільної території не визначено достатньо чітко, постає необхідність більш детального планування. Доцільно розробити в прийнятому масштабі загальну схему планування району, де буде уточнено планувальну структуру і розташування транспортних комунікацій, місце червоних ліній, тип забудови, принципи соціального обслуговування та інженерного забезпечення. Залежно від місцевих умов можуть бути знайдені й інші шляхи подолання початкової невизначеності щодо зонування вільної території.

Після цього проводиться детальний аналіз особливостей використання та забудови території у кожній попередньо окресленій зоні (позоновому аналізі), тобто послідовно розглядається планувальна документація, проекти забудови і реконструкції розроблені для певних частин території або земельних ділянок, кадастрові матеріали, інша документація, що відображає сучасний і проектний стан рівня соціального, інженерного і транспортного забезпечення території.

При цьому не слід зосереджуватись на особливостях використання та забудови окремих земельних ділянок – інтерес становлять саме узагальнюючі характеристики території, що можуть бути використані як підстави для уточнення попереднього зонування, встановлення нових необхідних типів зон.

Позоновий аналіз фіксує принципи розміщення будинків різної поверховості на території, їх стан за ступенем зношення, наявність вільних просторів, незабудованих ділянок (потенційна можливість розбудови), щільність розселення, характер і ефективність розташування об’єктів та установ обслуговування, руху і зупинок транспорту та інші.

Потім оцінюються можливості розвитку кожної зони або її частини на предмет додаткового будівництва, реконструкції чи розрідження забудови з метою розширення кола допустимих видів використання, що зробить її більш привабливою для інвестора.

Водночас оцінюють чинники, що гальмують перспективний розвиток території, знижують її потенціал для вкладання інвестицій. Це, в першу чергу, планувальні обмеження, які перешкоджають певним видам використання і забудови. Крім того, гальмуючими чинниками можуть бути й незручний транспортний зв’язок, соціальна непрестижність, необхідність значних початкових капіталовкладень тощо.

Результати позонового аналізу використовуються для вдосконалення та уточнення попереднього зонування, що полягає в утворенні нових типів зон залежно від особливостей сучасного та перспективного використання і забудови територій, їх потенційної придатності до розвитку або реконструкції, інших чинників та в уточненні попередньо визначених меж.

На жаль, досі немає належної законодавчої та нормативної бази, яка б забезпечила повне розв’язання всіх актуальних питань, пов’язаних з використанням і забудовою територій. Особливий інтерес становить питання віднесення до певної зони територій, які підпадають під санітарно-захисні зони підприємств промисловості.

Уточненими межами зон на карті зонування території слід вважати:

- зовнішні адміністративні межі території, щодо якої здійснюється зонування (існуючі або запропоновані містобудівною документацією);

- червоні лінії вулиць і магістралей, які пролягають по краях запропонованої зони (згідно із затвердженими проектами детального планування, проектами забудови);

- осьові лінії вулиць і магістралей по краях зон;

- межі земельних ділянок, розміщених на краях зон;

- межі мікрорайонів, житлових кварталів у червоних лініях;

- межі відведення земель для потреб залізниці, продуктопроводів, теплотрас, ліній електропередач та інших об’єктів інженерної інфраструктури;

- офіційно встановлені межі об’єктів природно-заповідного фонду, курортної зони та ін.;

- природні рубежі (річки, струмки) тощо.

Таким чином, після того як на підставі містобудівної документації (попереднє зонування) та детальних досліджень (позоновий аналіз) зроблено висновки щодо доцільного територіального розподілу основних та допустимих видів використання і забудови, поділ на зони повинен бути уточнений саме на основі цього остаточного критерію.

При розробці Правил забудови території населених пунктів враховуються такі показники:

- площа земельної ділянки;

- фронтальний розмір земельної ділянки;

- відступи забудови;

- площа забудови;

- щільність забудови;

- гранична висота забудови.

Площа земельної ділянки (показник раціональної забудови для місцевих умов землекористування) встановлюється в межах, дозволених земельним законодавством, державними будівельними та іншими нормами для різних видів використання залежно від територіальних ресурсів, планувальних умов та ін. Правилами може встановлюватись як мінімальна, так і максимальна площа земельної ділянки. Площа земельної ділянки повинна відповідати потребам основного та усіх інших видів використання, дозволених для зони даного типу.

Фронтальний розмір земельної ділянки (протяжність вздовж вулиці) визначається залежно від площі ділянки, типів використання і забудови, дозволених для даної зони, планувальних умов, архітектурних чи інженерних (у промисловій зоні – технологічних) міркувань.

Відступи забудови встановлюються від фронтальної, бокових, задньої меж земельної ділянки, від червоних ліній (у зарубіжних документах вживають терміни «передній, задній, боковий двір», які утворюються внаслідок відступу забудови).

Залежно від типів використання (промислові, житлові будівлі тощо) та типів забудови (окремо розташовані, блоковані будинки) можуть застосовуватись ті чи інші види регламентації. Найпоширенішим у вітчизняній практиці є встановлення відступу від червоної лінії, завдяки чому утворюється «лінія забудови» або «фронт забудови». Такий відступ для певних ситуацій регламентовано державними нормами. Чинна нормативна база містить й інші підстави для визначення планувальних параметрів земельної ділянки (санітарні розриви від допоміжних будівель, гаражів тощо).

Площа забудови визначає характер використання території і може встановлюватись для різних зон у натуральних (м²) або відносних (відсотки) показниках. Встановлення цього стандарту для земельних ділянок певної зони має за мету зберегти частину території вільною від забудови з екологічних, архітектурних або функціональних міркувань.

Щільність забудови визначає інтенсивність використання території і виражається у кількості житлового фонду або квартир на одиницю площі земельної ділянки (території).

Різна щільність забудови може являтись впливовим чинником для поділу території на зони різного типу або,навпаки, може визначатись тими типами забудови, що обумовили зонування території.

Гранична висота забудови (у метрах, кількості поверхів) встановлюється для зони кожного типу, виходячи з економічних, архітектурно-композиційних, функціональних міркувань.

Регулювання цього показника (як правило, обмеження граничної висоти) має не тільки економічний характер. Адже від висоти забудови значно залежить загальний вигляд міста. Висота будівлі може бути предметом престижу, що матиме реальні наслідки для архітектури міського центру, спричинить суспільно невиправдані витрати.

Обмеження висоти в зоні садибної забудови, де поряд із житлом на території здійснюється певне коло господарських функцій, повинно запроваджуватись для забезпечення гарантованого режиму використання прибудинкової території, запобігання конфліктам між сусідами.

В історичних районах міста, де запропоновано регулювання висоти забудови для збереження традиційного містобудівного ландшафту та виключення шкідливого впливу новобудов на вигляд пам’яток архітектури, цей показник виступає як чинник додаткового поділу території на зони або враховується як планувальне обмеження.

Наведений перелік показників складає стандарт планування і забудови земельних ділянок у зоні кожного типу. Звичайно, застосування всіх показників у кожному конкретному випадку не є обов’язковим.

Контрольні запитання

1 Охарактеризуйте законодавчу та нормативну базу зонування земель.

2 У чому полягає суть зонування земель у країнах розвиненої ринкової економіки?

3 Охарактеризуйте основні категорії користувачів міської території при зонуванні земель у США.

4 Які групи користувачів міської території виділяють при зонуванні земель у Великій Британії?

5 Що являє собою функціональне зонування міських територій?

6 Які зони виділяють при функціональному зонуванні?

7 Охарактеризуйте селитебну зону функціонального зонування.

8 В чому полягає суть територіально-економічного зонування?

9 Що являють собою територіально-економічні оцінні зони (ТЕОЗ)?

10 За якими ознаками класифікують територіально-економічні оцінні зони?

11 Для чого ввводять корегуючі коефіцієнти при територіально-економічному зонуванні?

12 В чому полягає суть кадастрового зонування?

13 В яких випадках виникають обмеження прав власників землі і землекористувачів і обтяження їх правами інших осіб?

14 Вкажіть обов’язки власників і землекористувачів при використанні земельних ділянок.

15 Вкажіть ознаки, якими характеризуються обтяження права власності на землю.

16 Як поділяються обмеження за змістом правовідносин?

17 За якими підходами характеризують обтяження і обмеження у правовому полі?

18 Назвіть обмеження права на земельну ділянку, які можуть бути встановлені законом або договором.

19 Які Ви знаєте спеціальні обмеження права користування земельними ділянками?

20 Назвіть об’єкти навколо (або уздовж) яких створюються охоронні зони.

21 Навколо яких об’єктів створюють зони санітарної охорони?

22 Навколо яких об’єктів створюють санітарно-захисні зони?

23 Навколо яких об’єктів створюють зони особливого режиму використання земель?

24 Якими документами регламентується встановлення зон особливого режиму забудови?

25 Якими документами регламентується встановлення водоохоронних зон?

26 Якими документами регламентується встановлення водозахисних смуг?

27 Якими документами регламентується встановлення берегових смуг водних шляхів?

28 Якими документами регламентується виділення зелених зон?

29 Якими документами регламентується встановлення зон радіоактивно-забруднених територій?

30 Якими документами регламентується правовий режим зони надзвичайних екологічних ситуацій?

31 Назвіть законодавчі та нормативні документи, якими регламентується затвердження «Класифікатора обмежень та обтяжень у використанні земельних ділянок».

32 В чому полягає система кадастрової нумерації земельних ділянок?

33 Скільки рівнів ієрархії включає кадастровий номер земельної ділянки?

34 Які рівні ієрархії включає кадастровий номер земельної ділянки?

35 Охарактеризуйте першу частину кадастрового номера земельної ділянки.

36 Охарактеризуйте другу частину кадастрового номера земельної ділянки.

37 Охарактеризуйте третю частину кадастрового номера земельної ділянки.

38 В чому полягає необхідність виділення кадастрових кварталів?

39 Що використовують як межі кадастрових кварталів?

40 В чому полягає топологічний спосіб опису меж кадастрових кварталів?

41 Охарактеризуйте четверту частину кадастрового номера земельної ділянки.

42 Чому дорівнює максимальна кількість земельних ділянок, яким може бути присвоєний кадастровий номер у межах коду КОАТУУ?

43 Наведіть приклад кадастрового номера земельної ділянки.

44 На яких матеріалах відображаються кадастрові номери земельних ділянок?

45 Які дані включає облік земель населених пунктів за якістю?

46 В чому полягає зонування земель населених пунктів?

47 Якими нормативними документами регламентується зонування земель населених пунктів?

48 Назвіть основний документ, яким регламентується використання території і об’єктів інфраструктури при функціональному зонуванні земель населених пунктів.

49 Охарактеризуйте зонінг як систему містобудівних правил при функціональному зонуванні земель.

50 Чим відрізняється зонінг міста від генерального плану міста?

51 Ким розробляються матеріали функціонального зонінгу території міста?

52 Вкажіть області використання матеріалів функціонального зонінгу території міста.

53 Що є остаточним критерієм віднесення території до зони певного типу?

54 Охарактеризуйте початковий (попередній) етап поділу території на зони.

55 В чому полягає позоновий аналіз особливостей використання та забудови території?

56 Як використовують результати позонового аналізу?

57 Що вважають уточненими межами зон на карті зонування території?

58 Які показники враховуються при розробці Правил забудови території населених пунктів?

59 Охарактеризуйте «площу земельної ділянки» як показник раціональної забудови території населених пунктів.

60 Охарактеризуйте «фронтальний розмір земельної ділянки» як показник забудови території населених пунктів.

61 Охарактеризуйте «відступ забудови» як один із показників забудови території населених пунктів.

62 Охарактеризуйте «площу забудови» як один із показників забудови території населених пунктів.

63 Охарактеризуйте «щільність забудови» як один із показників забудови території населених пунктів.

64 Охарактеризуйте «граничну висоту забудови» як один із показників раціональної забудови території населених пунктів.

65 В яких випадках здійснюється обмеження висоти забудови території населених пунктів?

1 2 КАДАСТРОВІ ЗНІМАННЯ

Загальні положення

Кадастрові знімання – це комплекс робіт, які виконують для визначення та відновлення меж земельних ділянок.

Кадастрові знімання є однією із складових частин державного земельного кадастру (ст. 196 Земельного кодексу України).

Кадастрові знімання (відповідно до ст. 198 Земельного кодексу України) включають:

- геодезичне встановлення меж земельної ділянки;

- погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами;

- відновлення меж земельної ділянки на місцевості;

- встановлення меж частин земельної ділянки, які містять обтяження та обмеження щодо використання землі;

- виготовлення кадастрового плану.

Кадастрові знімання виконуються особами, які мають ліцензію на проведення робіт з кадастрових знімань, видану органами Держкомзему України у встановленому законодавством порядку. Порядок проведення кадастрових знімань, склад і форми документів, які подаються за результатами їх виконання, вимоги до точності робіт визначаються нормативними актами Держкомзему України та Головного управління геодезії, картографії та кадастру при Кабінеті Міністрів України.

Роботи з кадастрових знімань проводять у два етапи:

- 1 етап – підготовчий;

- 2 етап – виробничий.

Підготовчий етап виконується підрядчиком за участю районних відділів та міських управлінь (відділів) земельних ресурсів згідно з завданням замовника і полягає у:

- розробці технічного завдання на виконання робіт;

- підготовці робочого кадастрового плану (схеми) виконання робіт;

- збиранні, вивчені і оцінці забезпечення робіт матеріалами землеустрою, земельно-кадастровими та планово-картографічними матеріалами.

Вивченню і аналізу підлягають графічні, текстові і правові документи на земельні ділянки, матеріали попередніх знімань, наявні кадастрові плани, топографічні плани та карти найбільш великих масштабів.

На базі зібраних і проаналізованих матеріалів складається технічне завдання на виконання робіт, в якому вказують:

- етапність виконання робіт;

- черговість виконання обстежень та кадастрових знімань земельних ділянок;

- методи виконання знімань;

- способи вирахування площ;

- необхідність встановлення обмежень (обтяжень) щодо використання земельних ділянок;

- вимоги до оформлення документації.

На основі наявних планово-картографічних матеріалів створюють робочі кадастрові плани (схеми) та готують договір на проведення робіт.

За наявності необхідних матеріалів роботи проводять у такому порядку:

- на планово-картографічний матеріал наносять межі земельних ділянок, кадастрових зон та їх номери (за межами населених пунктів);

- на планово-картографічний матеріал населеного пункту наносять межі земельних ділянок, кадастрових кварталів та їх номери;

- наносять межі зон обмежень і обтяжень щодо використання земельних ділянок

Виробничий етап виконується підрядчиком і включає:

- складання списку (реєстру) власників землі та землекористувачів;

- польове обстеження земельних ділянок з уточненням їх меж та меж угідь, а також забудованих земель згідно з їх функціональним використанням (для земель населених пунктів);

- геодезичне встановлення (відновлення) меж земельних ділянок;

- погодження меж земельних ділянок із суміжними власниками та користувачами;

- встановлення меж зон обмежень і обтяжень щодо використання земельних ділянок;

- камеральне опрацювання результатів робіт.

Виробничий етап починається зі складання списку (реєстру) власників землі та землекористувачів у межах кварталу, масиву чи населеного пункту або за його межами. Від кожного власника землі чи землекористувача отримуються копії правовстановлюючих документів (державних актів, рішень органів державної влади) про надання земельних ділянок у власність або користування.

Польове обстеження включає пошук та уточнення поворотних точок меж земельних ділянок, меж угідь та меж забудованих земель згідно з їх функціональним використанням.

Кадастрові зніманняземельних ділянок виконуються, як правило, в процесі польового обстеження. Ведеться абрисвстановлення (відновлення) меж земельних ділянок і меж зон обмежень та обтяжень.

Встановлення меж – це процес закріплення в натурі межовими знаками і в правовому документі меж власності із узгодженою і зареєстрованою точною лінією.

Межі земельних ділянок, що надаються або передаються у власність чи користування, встановлюються або відновлюються в натурі за наявними планово-картографічними матеріалами і закріплюються довгостроковими межовими знаками встановленого зразка.

Встановлення або відновлення в натурі поворотних точок меж земельних ділянок здійснюється геодезичними методами з прив’язкою їх до пунктів державної геодезичної мережі (з наступним вирахуванням координат поворотних точок меж і площ земельних ділянок).

Встановлення (відновлення) меж земельних ділянок на місцевості супроводжується погодженням меж земельних ділянок із суміжними власниками землі та землекористувачами. Результати погодження меж оформляються протоколом, до якого додають кадастровий план земельної ділянкиіз нанесенням погоджених меж.

Закріплення меж на місцевості здійснюють при наявності протоколу погодження меж.

Спори відносно меж земельних ділянок регулюються місцевими органами Держкомзему України. В разі неузгодженості спори можуть бути вирішені в судовому порядку.

Камеральні роботи передбачають обробку результатів польових вимірів та складання кадастрового плану, який є складовою частиною технічної документації.

Знімання меж земельних ділянок з метою нанесення їх на планово-картографічний матеріал виконується різними методами залежно від наявності пунктів державної геодезичної мережі (ДГМ) та пунктів знімальної основи, до яких можлива прив’язка межових знаків. Прокладання теодолітних або полігонометричних ходів по межі ділянки з прив’язкою їх до пунктів ДГМ та вибір ходу залежать від умов технічного завдання.

Знімання меж земельних ділянок для цілей земельного кадастру декілька століть поспіль велися традиційним наземним способом з використанням теодоліта і мірної стрічки. В останні роки для проведення кадастрових знімань застосовують нові прилади і технології. Традиційний у минулому теодоліт поступово витісняється електронним тахеометром, який дозволяє вимірювати лінії за допомогою світла. Створюються так звані «тотальні станції», що об’єднують функції багатьох інструментів в єдиному блоці, який дозволяє одержувати, накопичувати і зберігати необхідну інформацію.

На початку 90-х років ХХ ст. нову сторінку у проведені земельно-кадастрових знімань започаткувало впровадження глобальних позиційних систем (GPS), за допомогою яких одержується набагато точніша інформація, ніж традиційними способами.

Велике значення для створення земельно-кадастрових планів і карт має застосування дистанційних методів зондування території. Найбільш поширеними із них є космічні знімання і аерофотознімання. Основна перевага цих методів над традиційними наземними полягає в тому, що:

-по-перше, вони надають можливість зібрати великий масив інформації про землю за короткий час, не потребуючи значних польових робіт;

- по-друге, за допомогою аерофотознімання, як досить доступного методу в нормальних економічних умовах, можна досить швидко проводити поновлення крупномасштабних карт для оперативного ведення обліку і оцінки існуючого стану земель, що є досить актуальним в умовах динамічного перерозподілу земель меж їх власниками і користувачами.

Методи проведення знімань і їх точність встановлені положенням про земельно-кадастрову інвентаризацію земель населених пунктів [21], а кінцеві технічні вимоги викладаються в технічному завданні на виконання робіт.

Матеріали кадастрових знімань є основною складовою частиною кадастрової справи по виготовленню державних актів на право власності на землю або право постійного користування землею.

12.2 Точність картографо-геодезичних матеріалів і кадастрових планів

Одним з найважливіших параметрів кадастрової інформації є точність матеріалів і документів кадастру, яка залежить від середніх квадратичних похибок при кадастрових зніманнях, похибок, які допускаються при обробці результатів польових вимірювань чи дигіталізації існуючих топографічних планів і карт або аерофотознімків. Для кадастрових документів (відомостей обчислення координат, відомостей обчислення площ земельних ділянок та ін.) важливим параметром є середні квадратичні похибки представлених величин, які в значній мірі залежать від масштабу кадастрових знімань.

Масштаб картографо-геодезичних матеріалів визначає не тільки точність та наочність кадастрової інформації, але і трудомісткість, тривалість і вартість робіт з кадастрового знімання.

Вибір масштабу кадастрових знімань залежить від багатьох факторів і рівнів представлення кадастрової інформації (цінністю кадастрових об’єктів, насиченістю території інженерно-технічною та промисловою інфраструктурою, площею території, станом топографо-геодезичного забезпечення тощо).

Оскільки масштаб, передусім, визначає точність представлення основного (базового) рівня інформації, то виникає питання вибору так званого базового масштабу кадастрових знімань і вихідних кадастрових матеріалів.

Основними вихідними матеріалами для складання кадастрових планів є топографічні карти і плани відповідних масштабів, а також матеріали аерофотознімання. Базовим масштабом топографічних знімань є масштаб 1:500, оскільки в процесі знімання можна отримати точні і повні дані складання топопланів усього масштабного ряду.

Сучасна технологія створення кадастрових планів передбачає використання одних і тих же вихідних матеріалів, зокрема аерофотознімків, для створення як топографічних, так і кадастрових планів, але з відповідною для кожного плану інформацією.

Отже, як з принципової точки зору, так і з технологічного підходу базовим масштабом кадастрового знімання в населених пунктах можна прийняти масштаб 1:500.

Однак при певних видах кадастрових робіт даний масштаб не забезпечує необхідної точності. Так, наприклад, поверхові плани житлового фонду складають у масштабах 1:100, 1:200 у зв’язку з необхідністю детального відображення елементів будинків і квартир.

Для визначення площ цінних земельних ділянок у населених пунктах точність масштабу 1:500 також не задовольняє вимог грошової оцінки землі.

Отже, базовий масштаб кадастрових знімань, орієнтований тільки на створення планово-картографічних матеріалів кадастру, не може служити інтегральним критерієм точності збору кадастрових даних, як це прийнято в топографії. Це обумовлює необхідність при обґрунтуванні вибору масштабу кадастрових знімань врахування інших спеціальних вимог, наприклад, точності визначення площ і встановлення положення межових знаків земельних ділянок тощо.

Кількісне значення показника точності кадастрових планів можна встановити з відомого математичного співвідношення:

, (12.1)

де m_к - середня квадратична похибка створення кадастрового плану;

m_г - середня квадратична похибка побудови геодезичної основи;

m_т - середня квадратична похибка зображення елементів середовища на топографічних планах;

m_об- середня квадратична похибка визначення положення елементів об’єктів і явищ середовища на кадастровому плані.

Наведений вираз (12.1) характеризує загальну модель співвідношення точності складових кадастрового плану. Вказане співвідношення не враховує технологічні особливості створення плану, трудомісткість операцій та часово-економічні параметри.

Отже, при відомій точності опорної геодезичної мережі можна розрахувати точність створення кадастрового плану, задаючись точністю окремих ланок технологічної схеми.

Точність топографічних планів і карт, складених за матеріалами різних видів знімань (мензульного, тахеометричного, аерофотознімання), різна через різні технології і прилади, які використовуються при цих роботах.

Так, для теодолітного чи мензульного знімання середні квадратичні похибки положення контурних точок приблизно однакові і досягають 0,4 мм в масштабі плану. Така ж приблизно точність планів, складених за матеріалами аерофотознімання.

В інструкції з топографічного знімання [11] вказується, що середні квадратичні похибки в положенні на плані предметів та контурів місцевості з чіткими обрисами відносно найближчих точок знімальної основи не повинні перевищувати 0,5 мм, а в гірських та лісових районах – 0,7 мм.

Під точністю плану (карти) розуміють величину середньої квадратичної похибки положення контурної точки на плані відносно найближчих пунктів планової геодезичної основи, враховуючи, що похибки положення пунктів знімальної основи є складовою частиною середньої квадратичної похибки положення контурної точки.

Точність знімальної основи,в тому числі планових опознаків, відносно пунктів державної геодезичної мережі і геодезичних мереж згущення не повинні перевищувати на відкритій місцевості і забудованій території 0,2 мм в масштабі плану і 0,3 мм – на місцевості, покритій лісом і чагарниками.

При створенні кадастрових планів масштабу 1:2000 аеротопографічним методом координати планово-висотних опознаків визначаються з точністю 0,1 мм в масштабі плану, або 0,2 м на місцевості. Середні величини розбіжностей між координатами чітких контурних точок, взятих з аналітичного згущення фотограмметричних мереж, і пунктами геодезичних мереж, не повинні перевищувати 0,5 мм в масштабі плану. По цих матеріалах координати точок поворотів меж і межових знаків земельних ділянок будуть визначатись з точністю топографічних планів масштабу 1:2000, або з абсолютною величиною від 0,2 до 1,0 метра стосовно до пунктів геодезичної мережі.

Вимоги до точності та детальності відображення кадастрових об’єктів згідно з Положенням щодо земельно-кадастрової інвентаризації земель населених пунктів [20] визначаються цільовим призначенням, якістю земель і максимальними можливостями відображення в плані облікової одиниці площі. Такими обліковими одиницями повинні бути:

- у містах республіканського і обласного підпорядкування -1 м² (0,0001 га);

- для ділянок для садово-городніх товариств - 2,5 м² (0,00025 га);

- у містах районного підпорядкування і селищах - 15 м² (0,0015 га);

- у селах - 100 м² (0,010 га).

У зв’язку з цим рекомендуються такі масштаби створення земельно-кадастрових карт (планів):

- у містах республіканського і обласного підпорядкування – не дрібніше 1:500;

- у містах районного підпорядкування і селищах – не дрібніше 1:1000;

- у селах – 1:2000.

Для забезпечення необхідної точності відображення прийнятої облікової одиниці площі гранична похибка точок знімального обґрунтування і межових знаків відносно найближчих пунктів державної геодезичної мережі не повинна перевищувати:

- у містах республіканського і обласного підпорядкування - 10 см;

- у містах районного підпорядкування і селищах - 20 см;

- у селах - 40 см.

Похибка взаємного положення суміжних точок межі не повинна перевищувати 0,1 мм у масштабі плану.

Відносна похибка визначення площm_p /p не повинна перевищувати 1/1000.

Методи кадастрових знімань

Для здійснення кадастрових знімань створюється знімальна основа до густоти пунктів,яка буде забезпечувати проведення знімальних робіт. Густота і розташування пунктів знімальної основи визначається ситуацією на кадастровому об’єкті і вибраною технологією робіт. Найчастіше координування точок поворотів меж і знімання деталей ситуації здійснюють шляхом прокладання теодолітних або полігонометричних ходів з прив’язкою до пунктів ДГМ. Координати точок теодолітних ходів та полігонів повинні вираховуватися в державній системі координат.

При зніманні меж великих землеволодінь чи землекористувань часто прокладають теодолітні ходи значної довжини, що призводить до накопичення похибок вимірів. Для уникнення цього, а також для передачі координат та напрямків вихідних сторін, з метою орієнтування систем теодолітних ходів та полігонів здійснюється геодезична прив’язка їх до пунктів ДГМ.

Найбільш простим методом геодезичної прив’язки є безпосереднє включення одного із пунктів ДГМ в систему теодолітних ходів.

У випадку неможливості включення кутів поворотів меж і межових знаків безпосередньо в