Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Введення поправок до цін продажів аналогівСодержание книги
Поиск на нашем сайте
Після того як визначено і проаналізовано всі елементи порівнянь між зіставними продажами і оцінюваною нерухомістю, необхідно ввести відповідні поправки (грошову або відсоткову) в ціни продажів. Якщо зіставний продаж кращий за оцінювану нерухомість, то до її ціни вводять від’ємну поправку; якщо зіставний продаж гірший від оцінюваної нерухомості – додатну поправку. Більшість оцінювачів вважають за краще (за можливості) розраховувати поправки в грошовому виразі. У минулому багато поправок базувалося не більше, ніж на наукових припущеннях. Серйозна оцінна практика вимагає, щоб поправки були засновані на даних ринку. У методі зіставлення цін продажів важливим процесом є зведення ціни уже проданих об’єктів до ціни, яка відповідала б цінам на момент оцінки. Величина поправки, яка виникає у зв’язку з цим, визначається такиими методами: - аналізу пар продажу; - аналізу повторного продажу; - аналізу зміни темпу цін; - аналізу багатоступеневої регресії. Суть методу аналізу пар продажу («зіставних пар») полягає в тому, що вартість нерухомості визначають на підставі проданих інших подібних нерухомостей. Якщо за певний час проміжок часу були продані нерухомості, подібні до оцінюваної, і між ними є незначні фізичні відмінності, то з урахуванням цих різниць коригують ціни проданих об’єктів, вводячи поправки за проміжок часу – продаж-оцінка. Так, наприклад, два співставимі будинки, які розташовані недалеко один від одного, продані з різницею в п’ять місяців відповідно за 96000 і 96600 грн. При цьому перший будинок має огорожу, вартість якої на 100 грн. вища, ніж у другого. Технологічна схема рішення даної задачі така: - приводять ціну першої нерухомості до ціни другої з врахуванням фізичних відмінностей (огорожі): 96000 – 100 = 95900 грн.; - визначають середню місячну зміну ціни: (96600 – 95900): 5 = 140 грн., - визначають середню зміну ціни за місяць у відсотках: . Якщо відомі результати оцінки з багатьох угод, то можна за наведеною вище схемою розрахувати середнє значення зміни ціни в часі. Маючи це середнє значення, можна коригувати ціни нерухомості на момент оцінки, згідно з формулою , (18.8) де Сt – ціна, відкоригована на момент оцінки; С – ціна продажу; ч – середнє значення зміни цін, що припадає на одиницю часу (місяць, рік); t – проміжок часу (продаж-оцінка). Так, наприклад, відповідно до формули (18.8) відкоригована ціна об’єкта вартістю 96000 грн., проданого за п’ять місяців перед іншою нерухомістю при середньому значенні зміни цін за місяць рівному 0,15 %, на дату оцінки буде: . Якщо відомі ціни перепродажу нерухомості, використовують метод аналізу повторного продажу. Технологія оцінки в даному методі простіша, порівняно з методом аналізу пар продажу. Однак цей метод має певні обмеження в зв’язку з невеликою кількістю угод перепродажу. Суть методу аналізу зміни темпу цін полягає в тому, що на основі досліджень залежності ціни С продажу нерухомості і її вартості V визначають коефіцієнти К темпу зміни цін, які являють собою функцію часу t (рис. 8.5), тобто: (18.9) Рисунок 18.5 - Графік зміни темпу цін Використовуючи даний графік (рис 8.5), знаходять середню зміну ціни за місяць: . У даному випадку приведення ціни продажу на момент оцінки виконують за формулою (18.9), тобто: Якщо коефіцієнти зміни цін є різними в певних часових інтервалах, то можна використати залежність: , (18.10) де k1,k2,…,kn – коефіцієнти зміни цін відповідно за час t1,t2,…,tn. Так, наприклад, якщо припустити, що оцінюється нерухомість вартістю 96000 грн., яка була продана 12 місяців перед тим і в перші два місяці після оцінки коефіцієнт k1 складав 2 відсотки (k1=2 %), в наступні чотири місяці - k2=5 % і в останні місяці коефіцієнт k залишався без змін, відповідно до формули (8.10), отримаємо: .С1 = 96000 · (1 + 0,02 · 2 + 0,05 · 4) = 119040 грн. Перевагою даного методу є те, що його результати можна використати для аналізу нерухомості значної кількості угод. Одночасно графічне представлення дозволяє прогнозувати поведінку ринку. У випадках великої кількості угод і суперечливих вихідних даних можуть використовуватись статистичні методи і, особливо, регресійний аналіз. Застосування методу регресії для оцінки нерухомості дозволяє достовірніше визначити ціну, а також встановити взаємозв’язок між різними чинниками, які впливають на оцінку. У найпростішому вигляді дану залежність можна представити виразом: , (18.11) де У – ціна об’єкта; в – коефіцієнт одиниці порівняння; х – кількісні параметри оцінюваної нерухомості. В більшості випадків використовують залежність: , (18.12) де а, с, …, n – поправки. Покажемо практичну реалізацію даної методики. Нехай вартість 1 кв.м площі становить 800 грн, площа будівлі – 100 м2. Оцінювана будівля на 4200 грн дорожча від базової вартості завдяки кращому стану та дешевша на 2200 грн через гірше розташування. У цьому випадку вартість оцінюваної будівлі, згідно з формулою (18.12), складе: У = 800 · 100 + 4200 – 2200 = 82000 грн.
|
||||
Последнее изменение этой страницы: 2016-08-12; просмотров: 225; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.137.185.202 (0.006 с.) |