Правові основи оцінки нерухомості

Законодавча база (основа) є сукупністю чинних нормативно-правових актів, що регулюють суспільні відносини на території держави, окремих її частин або галузей господарства.

Для вивчення та аналізу законодавства його доцільно розділити на такі складові (рівні):

- перший рівень: Закони України;

- другий рівень: укази Президента України та постанови Кабінету Міністрів України;

- третій рівень: нормативно-правові акти центральних органів виконавчої влади, місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування.

Чинна в Україні законодавча база дає змогу здійснювати всі види грошової оцінки нерухомості, створює необхідні можливості для формування ринку нерухомості, забезпечує виконання державних програм щодо розвитку інфраструктури нерухомості.

Особливістю законів є те, що вини регулюють правовідносини під час здійснення всіх видів оцінки. Закони визначають мету, умови та найбільш загальні правила виконання оцінки.

Інституційна база грошової оцінки земель – це сукупність нормативно- правових актів, органів управління всіх рівнів, системи підготовки кадрів та існуючої практики, яка регулює правовідносини всіх суб’єктів у сфері землеволодіння і землекористування під час здійснення грошової оцінки земель в Україні.

Залежно від призначення і порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною та експертною.

За переважним функціональним використанням, з урахуванням місцерозташування й адміністративного статусу, методологією оцінки категорії земель об’єднують у групи:

- землі населених пунктів;

- землі сільськогосподарського призначення;

- землі несільськогосподарського призначення, крім земель населених пунктів.

Конституція України – це основний Закон, в якому визначено головні права, свободи, обов’язки громадян України. У статтях 13, 14, 41 наведено основні принципи, на яких базуються правовідносини щодо землі. Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які розташовані в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об’єктами права власності українського народу.

Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою винятково відповідно до закону. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

У Конституції України визначено повноваження Верховної Ради України.

Повноваження Верховної Ради України, які певною мірою прямо чи опосередковано впливають на проведення грошової оцінки земель:

- затвердження Державного бюджету України та внесення змін до нього;

- контроль за виконанням Державного бюджету України;

- визначення засад внутрішньої і зовнішньої політики;

- затвердження загальнодержавних програм економічного,науково-технічного, соціального, національно-культурного розвитку, охорони довкілля;

- утворення і ліквідація районів, встановлення і зміна меж адміністративних районів і міст, віднесення населених пунктів до категорії міст, перейменування населених пунктів і районів;

- затвердження переліку об’єктів права державної власності, які не підлягають приватизації, визначення правових засад вилучення об’єктів права приватної власності тощо.

Крім того, в тексті Конституції вказується, що сфера суспільних відносин регулюється або визначається за законом. Отже, в законах встановлено загальні правила і визначено допустимі межі діяльності у тій чи іншій сферах суспільних відносин.

Земельний кодекс України (затверджений ВРУ 25 жовтня 2001р.) – основний нормативний документ, який регулює земельні відносини в Україні. Кодекс складається з восьми основних розділів, а також Прикінцевих та Перехідних положень (дев’ятий і десятий розділи). В основних розділах Кодексу міститься 212 статей.

Другий розділ (землі України) дає визначення земель України, які за основним цільовим призначенням поділяються на 9 категорій.

У третьому розділі Кодексу (права на землю) роз’яснено зміст права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад і держави. Визначено права та обов’язки власників земельних ділянок; встановлено обмеження прав на землю.

Четвертий розділ(набуття і реалізація права на землю) містить основні процедурні питання щодо: набуття права на землю; переходу права на земельну ділянку у разі переходу права на будівлю і споруду; припинення прав на землю; викупу земельних ділянок та ін.

П’ятий розділ (гарантії прав на землю) присвячений забезпеченню захисту прав на земельні ділянки громадян та юридичних осіб і вирішенню земельних спорів.

Шостий розділ (охорона земель) присвячений питанням охорони земель.

В сьомому розділі(управління в галузі використання і охорони земель) розглянуті питання встановлення та зміни меж адміністративно-територіальних утворень, планування використання земель, природно-сільськогосподарського районування та зонування земель, землеустрою та державного земельного кадастру, грошової оцінки земельних ділянок.

Закон України «Про оцінку земель», прийнятий 11 грудня 2003 року, визначає правові засади оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні. Спрямований на регулювання відносин, пов’язаних із оцінкою земель, забезпечення проведення оцінки та з метою захисту законних інтересів держави та інших суб’єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель. У законі наведено основні терміни, перелік об’єктів і суб’єктів, основні принципи і види оцінки земель. Закон також встановлює перелік документації з оцінки земель та порядок її затвердження, експертизи і рецензування.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», прийнятий 12 липня 2001 року, визначає правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності, її державного і громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна в Україні. У законі встановлені процедури оцінки майна, визначено об’єкти та суб’єкти оцінки, встановлено порядок ліцензування і сертифікації оцінювачів, приведено визначення майна, що оцінюється: «Майном, яке може оцінюватися, вважаються об’єкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід’ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо, паї, цінні папери, нематеріальні активи, в тому числі об’єкти права інтелектуальної власності, цілісні майнові комплекси всіх форм власності».

Закон України «Про плату за землю», прийнятий 3 липня 1992 року із змінами і доповненнями внесеними в 1997-1999 рр., є основним правовим документом, в якому визначено порядок встановлення та плату за земельні ділянки, значення і місце в цьому процесі грошової оцінки земель.

Закон України «Про захист конституційних прав громадян на землю» від 20 січня 2005 року визначає фінансові засади щодо реалізації громадянами України прав власності на землю відповідно до статті 14 Конституції України.

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 року визначає правові, економічні, організаційні засади створення у складі державного земельного кадастру єдиної системи державної реєстрації речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, обмежень цих прав. Закон спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових прав на нерухомість, створення сприятливих умов для забезпечення розвитку ринкових відносин, активізації інвестиційної діяльності, збільшення надходжень до державного та місцевого бюджетів.

Ліцензійні умови провадження господарської діяльності щодо проведення землевпорядних та землеоцінних робіт(затверджені наказом Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва і Державного комітету України по земельних ресурсах від 13 лютого 2001р.) встановлюють кваліфікаційні, організаційні, технологічні та інші вимоги щодо здійснення землевпорядних та землеоцінних робіт, забезпечення встановленого порядку обліку, зберігання та використання матеріалів і відомостей про виконані роботи, захисту держави, територіальних громад і споживача від неякісної продукції відповідно до чинного законодавства та нормативно-технічних документів.

Відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та «Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна»є обов’язковими до застосування під час здійснення оцінки майна та майнових прав суб’єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Оцінка майна виконується з дотриманням принципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів»визначає низку заходів, яких необхідно вжити для оцінки цілісного майнового комплексу, а саме:

- аналіз організаційно-правової форми підприємства, цілісний майновий комплекс якого оцінюється;

- аналіз ринку продукції (товарів, робіт, послуг) майнового комплексу, уявлення про обсяг та сегментацію ринку, поточну частку ринку продукції цілісного майнового комплексу та перспективи діяльності підприємства;

- аналіз ринку сировини і основних матеріалів, що використовуються у діяльності підприємства;

- аналіз правових засад провадження господарської діяльності підприємства, зокрема, ліцензування, квотування, застосування механізмів ціноутворення на ринку відповідної продукції, наявності державної підтримки або обмежень, антимонопольних та екологічних вимог, системи оподаткування;

- аналіз фінансово-господарської діяльності, майнового та фінансового стану комплексу на дату оцінки та за період, що передує цій даті;

- підготовку обґрунтованого прогнозу діяльності підприємства за основними показниками виробництва та реалізації продукції, стану та прогнозу потреби в інвестиціях з визначенням джерел фінансування.

Отримані висновки за результатами проведених аналізів кладуть в основу припущень, що використовуються під час оцінки.

Національний стандарт № 4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності» є обов’язковим для застосування суб’єктами оцінної діяльності під час здійснення оцінки майнових прав інтелектуальної власності, а також особами, які виконують відповідно до законодавства рецензування звітів про оцінку. Стандарт можна застосовувати для визначення розміру збитків, завданих у зв’язку з неправомірним використанням об’єктів права інтелектуальної власності. Об’єктами оцінки відповідно до цього стандарту є майнові права інтелектуальної власності, які належать до об’єктів у нематеріальній формі. Під час оцінки майнових прав інтелектуальної власності встановлюють обставини та визначають обмеження, пов’язані з особливостями таких об’єктів і сфери їх застосування.

Вказані Національні стандарти містять визначення понять, зокрема поняття ринкової вартості, принципів оцінки, методичних підходів та особливостей проведення оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування.