Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень

В Україні формується та діє єдиний Державний реєстр прав, який базується на державному обліку земельних ділянок усіх форм власності та розташованого на них іншого нерухомого майна, реєстрації речових прав на об’єкти нерухомого майна, їх обмежень та правочинів щодо нерухомого майна.

Державна реєстрація прав базується на кадастровому номері, присвоєному у встановленому законом порядку.

Реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень проводиться місцевим органом державної реєстрації прав того реєстраційного округу, в якому розміщена нерухомість або більша за площею її частина. Обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а саме:

а) право власності на нерухоме майно;

б) речові права на чуже нерухоме майно:

в) право володіння;

г) право користування (сервітут);

д) право постійного користування земельною ділянкою;

е) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

ж) право забудови земельної ділянки (суперфіцій);

з) право користування нерухомим майном, терміном більше як на один рік.

Право власності на будівлю, споруду, їх частину (квартиру, офісне приміщення та ін.) може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, якщо власники даної земельної ділянки та будівель (споруд), розташованих на ній, не поєднуються в одній особі.

Систему органів державної реєстрації прав складають центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, Центр державного земельного кадастру та його відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав. Адміністратором Державного реєстру прав є Центр ДЗК. Державна реєстрація прав проводиться місцевими органами державної реєстрації прав виключно за місцем знаходження нерухомого об’єкта, а саме: в містах Києві та Севастополі, містах обласного підпорядкування, районах.

Інформаційне забезпечення Державного реєстру прав включає:

- базу даних обліку земельних ділянок та іншого нерухомого майна, правочинів щодо нерухомого майна;

- дані технічної інвентаризації об’єктів нерухомості;

- кадастрові плани земельних ділянок;

- інформацію про реєстраційні справи;

- базу даних заяв про державну реєстрацію прав та їх обмежень;

- базу даних запитів щодо зареєстрованих прав та їх обмежень.

База даних обліку земельних ділянок та розташованого на них нерухомого майна містить:

- кадастровий номер земельної ділянки та іншого нерухомого майна;

- індексну кадастрову карту;

- кадастровий план земельної ділянки;

- дані про категорію земель за цільовим призначенням земельної ділянки;

- дані про площу та грошову оцінку земельної ділянки;

- відомості щодо власників або користувачів земельної ділянки;

- дані технічної інвентаризації будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці;

- інші дані, передбачені нормативно-правовими актами з питань державного земельного кадастру.

Державний реєстр прав складається з розділів, які відкриваються на кожний об’єкт нерухомого майна під час проведення державної реєстрації права власності на нього.

Розділ Державного реєстру прав може бути відкритий на такі об’єкти нерухомого майна:

- земельна ділянка;

- земельна ділянка з розташованими на ній будівлями, спорудами;

- будівля, споруда (їх частина) – якщо власники земельної ділянки та розташованих на ній будівель, споруд та їх частин не поєднуються в одній особі.

Розділ Державного реєстру прав містить:

- дату та зміст заяви про державну реєстрацію речових прав та їх обмежень;

- кадастровий номер;

- дані про державну реєстрацію прав;

- дані про правочини щодо нерухомого майна;

- дані технічного стану будівель, споруд, їх частин та кадастровий план земельної ділянки;

- дані про обмеження речових прав відповідно до договору або накладені рішеннями органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадовими особами відповідно до закону, та їх зміст;

- відомості про осіб, які не мають повноваження на вчинення правочинів щодо нерухомого майна;

- відомості про сплату державного мита за державну реєстрацію прав та про платежі за надані витяги з Державного реєстру прав;

- інші дані, що є підставою відповідно до закону для державної реєстрації прав.

Реєстраційна (кадастрова) справа містить:

- заяву про державну реєстрацію речових прав або їх обмежень, яка містить дані про особу (осіб), що звернулася з клопотанням про державну реєстрацію прав;

- дані про присвоєння кадастрового номеру об’єкту нерухомого майна та про державну реєстрацію прав або відмову в державній реєстрації прав;

- копії документів про правочини, що підтверджують речові права на нерухоме майно;

- дані про інвентаризацію об’єктів нерухомого майна, кадастровий план земельної ділянки;

- документи, що підтверджують вартість (грошову оцінку) об’єктів нерухомого майна;

- акти органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб про обмеження речових прав відповідно до закону;

- довіреності на вчинення правочинів щодо нерухомого майна;

- документи про сплату державного мита за державну реєстрацію речових прав та платежів за надані витяги з Державного реєстру прав;

- інші документи, що є підставою для державної реєстрації прав.

Картографічні дані Державного реєстру прав включають індексні кадастрові карти та кадастрові плани для визначення меж реєстраційних округів, ідентифікації нерухомого майна, відображення взаєморозташування об’єктів нерухомого майна.

Підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно та обмежень цих прав, є:

- державний акт про право власності на земельну ділянку;

- нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни земельної ділянки або іншого нерухомого майна;

- договір про приватизацію майна державних підприємств;

- договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на біржі в установленому порядку;

- нотаріально посвідчений договір про поділ, перерозподіл, об’єднання нерухомого майна;

- свідоцтво про право на спадщину;

- свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя;

- свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів;

- свідоцтво про право власності на будівлю (частину будівлі), споруду;

- рішення суду про право власності на об’єкт незавершеного будівництва;

- акти прийому нерухомого майна до експлуатації;

- договори про іпотеку, оренду (строком більше одного року), інші визначені законом документи щодо речових прав на нерухоме майно;

- рішення суду стосовно речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, що набрали законної сили;

- інші акти органів державної влади або органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених законом.

У Державному реєстрі прав на кожний об’єкт нерухомого майна, право власності на яке заявлено вперше або яке не було зареєстровано, рішенням державного реєстратора прав відкривається розділ Державного реєстру прав. Розділ Державного реєстру прав закривається у разі:

- знищення об’єкта нерухомого майна;

- поділу або об’єднання об’єкта нерухомого майна.

У разі прийняття рішення про відмову в державній реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна відкривається тільки реєстраційна справа, яка підлягає закриттю після включення до неї відповідних документів.

Державна реєстрація обмежень щодо нерухомого майна, право власності на яке не зареєстровано, проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності на об’єкт нерухомого майна.

У документі (свідоцтві) про державну реєстрацію речових прав та обмежень цих прав, відмову в державній реєстрації, скасування записів у Державному реєстрі прав та внесення до них змін повинні зазначатися:

- кадастровий номер об’єкта нерухомого майна;

- час, дата і місце прийняття рішення;

- підстави для прийняття рішення, а в разі прийняття рішення про відмову в державній реєстрації прав – обґрунтування такого рішення;

- посилання на розділ Державного реєстру прав, до якого вноситься запис.

 

Контрольні питання

1 Значення і роль кадастрово-реєстраційних систем.

2 Законодавче забезпечення системи ведення Державного реєстру земель.

3 Значення державної реєстрації земельних ділянок у сучасних умовах.

4 Що є об’єктами реєстрації?

5 Суб’єкти реєстрації земельних ділянок.

6 З яких частин складається Державний реєстр земель?

7 Які документи реєструються у Книзі реєстрації?

8 З яких розділів складається Книга реєстрації?

9 Порядок ведення Книги реєстрації.

10 Приведіть позиційну структуру реєстраційного номера державного акта.

11 Призначення Поземельної книги.

12 Зміст Поземельної книги.

13 Призначення обмінного файлу.

14 Структурні блоки обмінного файлу.

15 Внесення метричної інформації до обмінного файлу.

16 Внесення семантичної інформації до обмінного файлу.

17 Внесення службової інформації до обмінного файлу.

18 Основні вимоги до структури, змісту та формату файлу обміну даними результатів землевпорядних робіт.

19 Порядок перевірки обмінного файлу в програмі «Гектар».

20 Експорт обмінного файлу.

21 Реєстраційна картка земельної ділянки.

22 Внесення відомостей про державну реєстрацію до реєстраційної картки.

23 На чому базується державна реєстрація речових прав?

24 Що включає державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень?

25 Назвіть систему органів державної реєстрації прав.

26 Інформаційне забезпечення Державного реєстру прав.

27 Що включає база даних обліку земельних ділянок та розташованого на них нерухомого майна?

28 На які об’єкти може бути відкритий розділ Державного реєстру прав?

29 Які дані містить розділ Державного реєстру прав?

30 Які дані містить реєстраційна (кадастрова) справа?

31 Назвіть документи, які є підставою для державної реєстрації прав.

32 Як проводиться державна реєстрація обмежень на нерухоме майно?

 

ЗОНУВАННЯ ЗЕМЕЛЬ

Загальні положення

Одним із основоположних підходів щодо диференційованого використання земель є запровадження зонування земель або територій (функціональне, територіально-економічне, будівельне, ландшафтне та ін.).

Принцип зонування земель визначений у чинному законодавстві, зокрема у ст. 180 Земельного кодексу України – «Зонування земель». Даною статтею передбачено, що зонування земель здійснюється у межах населених пунктів та встановлюються вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон відповідно до місцевих правил забудови.

Згідно із ст. 196 Земельного кодексу України однією із складових частин державного земельного кадастру є кадастрове зонування.

Законом України «Про планування та забудову територій»встановлені обов’язкові види містобудівної документації з планування територій. Серед завдань з планування (ст. 11, 12 означеного Закону) є здійснення зонування територій для забудови та іншого використання, визначення меж функціональних зон, пріоритетних та допустимих видів використання та забудови територій відповідно до місцевих правил забудови. Планом зонування конкретизується функціональний поділ території на зони. Для кожної зони встановлюється порядок планування і забудови, дозволені види забудови та іншого використання земельних ділянок. Більш детально ці питання розкриті у державних будівельних нормах, зокрема ДБН Б.1-3-97, ДБН 360-82 та ін.

Деякі елементи зонування земель у межах населених пунктів визначені постановою Кабінету Міністрів України від 22 лютого 2008 року № 79 «Порядок складання плану земельно-господарського устрою території населеного пункту».

Щодо земель за межами населених пунктів, то проблеми їх зонування довгий час залишалися без належної уваги. Хоча зонування земель та визначення на цій підставі їх довгострокового використання з урахуванням комплексу екологічних, економічних, соціальних, історичних та інших чинників вже тривалий час широко використовується в практиці управління розвитком територій багатьох країн світу.

Зарубіжний досвід свідчить, що зонування земель, або зонінг, є альтернативою нашій системі забезпечення цільового використання земель. Зонінг являє собою спосіб забезпечення використання земель для різних суспільних потреб, при якому цільове призначення встановлюється не для однієї земельної ділянки, а для групи суміжних ділянок, що утворюють функціональну зону. Кожна функціональна зона має певне узагальнене цільове призначення (наприклад, житлова, промислова,соціально-культурна, рекреаційна тощо). Для кожної з таких зон встановлюється не одне, а певний набір припустимого використання земельних ділянок. Тому власник земельної ділянки має право вибору її використання в рамках переліку видів цільового використання земель, встановлених для конкретної функціональної зони. У випадку зниження прибутковості певного виду діяльності на земельній ділянці її власник (користувач) без одержання додаткового дозволу може змінити вид такої діяльності на більш прибутковий,не змінюючи при цьому цільове призначення ділянки. Якщо ж власник земельної ділянки, розташованої в тій чи іншій функціональній зоні населеного пункту, наприклад, захоче побудувати новий будинок або іншу будівлю замість застарілої, то йому доведеться одержати лише дозвіл на будівництво від міського (районного) архітектора.

У США, ФРН, Франції, Великобританії та інших країнах розвиненої ринкової економіки правила зонування земель дуже конкретні і ступінь деталізації правового режиму певних зон досить висока. Наприклад, правилами зонування, відповідно до усталеної практики їх застосування, визначаються межі використання конкретної земельної ділянки з урахуванням її місця розташування та умов можливого використання земельного масиву, в межах якого вона розміщена – обмеження просторових характеристик, допустимість забудови та інших видів використання, поверховість та просторове планування тощо. Інформація щодо зонування земель має відкритий характер і підприємець та інвестор можуть одержати весь її обсяг про наявні обмеження й ризики в певних зонах. Тривалий досвід застосування зонування земель в цих країнах переконливо свідчить, що відкритість усіх дозвільних процедур та прогнозованість їх результатів, максимальна можливість врахування громадської думки, зваженість остаточних рішень, які забезпечуються цим управлінським механізмом, цілком виправдовують витрати на нього.

Регулювання містобудівного розвитку в країнах ринкової економіки має давні традиції. Так, наприклад, у США з 1916 року було зроблено перші спроби ввести обмеження на стихійний розвиток Нью-Йорка. У цей час зонування здійснювалося під керівництвом федеральної влади штату й не мало єдиної стандартної форми, поширеної на всю країну.

У США використовують чотири основні категорії користувачів міської території. Для кожної категорії формулюється свій набір планувальних стандартів і правил.

1) Житлова забудова ранжується за показниками щільності. У малих містах – це мало- і середньощільні квартали індивідуальних та багатоквартирних будинків. У великих містах додаються зони високощільної багатоповерхової забудови та квартали максимальної щільності. Крім цього, в складі зони житлової забудови виділяються «вузлові центри» поруч з транспортними вузлами й «змішані зони» в історичній частині міста. Для концентрації забудови та підвищення її щільності в окремих містах додатково встановлюються такі стандарти і правила: мінімально дозволена щільність, зменшений відступ від червоних ліній, заходи щодо стимулювання блокування будинків. За підрахунками стандарту «брутто» до 30 % території акра відводиться на дороги, парки, школи та інші об`єкти соціально-побутового обслуговування.

2) До комерційної забудови належать великі торгові центри – групи з 25 і більше торгових підприємств, з яких хоч би одне має загальну торгову площу близько 10000 м². Згідно з містобудівним приписом ця територія може включати багатоповерхові житлові та адміністративні будівлі. Для кожного міста визначається свій склад комерційних користувачів: великі торгові центри, районні центри, транспортно-комунікаційні вузли, торгові вулиці, мікрорайонні центри тощо.

3) До промислової забудови належать підприємства важкої промисловості (обробка сировини великої кількості), середньої й легкої промисловості (вторинна переробка сировини та напівфабрикатів), дрібні виробництва, автономні виробництва.

4) До суспільної забудови належать адміністративні будівлі уряду, навчальні установи, парки й відкриті простори, сільськогосподарські землі в безпосередній близькості від міської межі.

Такий підхід покликаний запобігти вибірковому освоєнню найбільш зручних ділянок у збиток інтересам населення та загальній композиції забудови.

У Великій Британії розрізняють п’ять груп користувачів міської території:

1) Клас А – торгівля.

2) Клас Б – бізнес, індустріальні підприємства.

3) Клас В – житло.

4) Клас Г – суспільне користування та рекреація.

5) Клас Д – інші користувачі, що не входять у вищеназвані.

На відміну від США «суспільна забудова» поділяється на два класи – А і Г, але в іншому розподіл співпадає. Окремо виділяються змішані функціональні зони, в яких допускається поєднання житлових, суспільних і виробничих функцій, як це характерно для багатьох міст, що історично склалися.

Функціональне зонування міських територій – найбільш загальна форма обліку різноманітних вимог до раціонального землекористування, що включає комплекс нормативних параметрів (цільове призначення ділянки, її граничні розміри, коефіцієнт забудови, частка озеленених і відкритих просторів тощо).

Функціональне зонування – це диференціація території міста за характером використання, тобто за типом функціонального призначення. Виділення функціональних зон дозволяє створити найкращі умови для основних форм життєдіяльності міського населення – праці, побуту, відпочинку.

При зонуванні розглядають структуроформуючі та локальні території містобудівної системи, з огляду на різні аспекти її функціонування:

- транспортно-функціональний;

- візуально-просторовий;

- природно-екологічний;

- історико-культурний;

- інженерно-технічний.

Основними зонами при функціональному зонуванні є:

- селитебна, призначена для розміщення житлових і суспільних будівель;

- промислова – для розміщення промислових, енергетичних, транспортних та інших об’єктів;

- комунально-складська – для розміщення складів, гаражів, автобаз, транспортного депо, водозаборів, очисних споруд, каналізації, теплотрас, кладовищ, що розміщуються з розривом від селитебних зон;

- транспорту, зв’язку та інженерних комунікацій;

- рекреації– парки, пляжі й інші місця відпочинку.

Крім того, можуть бути виділені зони суспільних центрів та ін.

Селитебна зона становить приблизно половину всієї території міста. При цьому територія житлової забудови брутто ( в червоних лініях) займає половину селитебної території. Територія житлової забудови нетто(без ділянок обслуговуючих установ, зелених насаджень, вулиць і доріг) займає половину території житлової забудови брутто. Отже, на житлову забудову відводиться 12-13 % земель в міських кордонах.

Визначальна роль просторово-планувальної організації функціонального зонування зберігається за умов належного обліку реальної складності та багатофункціонального характеру сучасної організації міських просторів. Особливо чітко це видно на прикладі розвитку центрів найбільших міст, де поєднання місць прикладання праці, унікальних об’єктів суспільного обслуговування, адміністративно-управлінських установ і житлових комплексів призводить до необхідності відокремлення особливої поліфункціональної зони суспільного центру.

У свою чергу, елементи міста: житлові та промислові території, суспільні центри – також організовуються на основі диференціації території за функціональним призначенням й іншими ознаками. Так, в житлових районах, виділяються зони забудови, ігрових майданчиків і відпочинку, комунальні, транспортні й території установ обслуговування.

Часто використовується економічне зонування.

Територіально-економічне зонування необхідно поєднувати виключно з кадастровим розподілом міста. Районування міста, звичайно, поєднують з діяльністю Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Існують різні підходи до виділення економічних зон міста. У Москві, наприклад, виділено 69 зон і декілька підзон. Для кожної зони встановлена своя податкова ставка. Санкт-Петербург поділений на 19 зон містобудівної цінності зі своїми власними податковими ставками.

Кількість зон повинна відповідати кількості частин території, що мають різну містобудівну цінність. Вімінності між цими зонами виражені, насамперед, у зручностях мешкання. Відповідно вартість аналогічних об’єктів нерухомості в економічних районах буде різною.

Територіально-економічне зонування – це диференціація міської території на зони відповідно до її комплексної економічної оцінки.

Територіально-економічні оцінні зони (ТЕОЗ) як відносно однотипні ділянки території міста, обмежені природними або штучними перешкодами, мають певну якісну, економічну й соціально-економічну цінність. Вони можуть різнитися етапами забудови міста, архітектурно-планувальною структурою та системою основних магістралей, рівнем інженерного облаштування, транспортного забезпечення, комунального обслуговування, природними чинниками. Під час встановлення кордонів ТЕОЗ беруть до уваги проходження великих магістральних доріг, смуг відчуження залізничних ліній, ліній високовольтних електропередач, газопроводів високого тиску, річок і акваторій великих водоймищ, зелених масивів тощо.

Територіально-економічні оцінні зони класифікуються за такими ознаками:

- положення в плані міста;

- характеру забудови з погляду на функціональне та містобудівне зонування;

- технічний стан забудови;

- рівень благоустрою й озеленення;

- рівень культурно-побутового і комунального обслуговування;

- транспортна доступність;

- архітектурно-художні якості забудови;

- природно-географічні умови;

- престижність місцерозташування;

- наявність або віддалення місць прикладання праці;

- насичення об’єктами соціальної інфраструктури;

- екологічні та санітарно-гігієнічні умови.

Оцінні зони характеризуються базовими ставками земельного податку й орендної плати.

Облік цих показників повною мірою неможливий за територіально-економічного оцінного зонування. Коригувальні коефіцієнти повинні впливати на підсумкові розміри платежів (як податку, так і орендної плати), а також враховуватися при розрахунку стартової ціни за організації аукціонів, викупі права оренди. Коефіцієнти вводяться для розрахунку ефективності використання міських земель, обліку рівня забруднення земель і повітря.

В умовах ринкової економіки зонування земель-стійка форма контролю за використанням території, засіб політичної влади. Зональні постанови можуть змінити вартість землі. Так, у Санкт-Петербурзі ставка за ділянки, розташовані в найдорожчій податковій зоні, становила в 2002 році 120,5р/м² на рік. Стільки ж повинні сплатити компанії, що володіють землею на Невському проспекті та прилеглих територіях. Податок у промисловому поясі становить 20-36 р/м². На далеких околицях тарифи значно нижчі – 3-7р/м².

Досвід, не тільки розвинених зарубіжних країн, але і пострадянських, зокрема Російської Федерації (яка вже запровадила окремі види зонування земель), свідчить про перспективність і ефективність цього напрямку зміни колишньої системи використання земель згідно їх цільового призначення. Очевидно, що даний напрямок прийнятний і для умов України.

Таким чином, розробка підходів, принципів та особливості зонування земель та механізму впровадження цієї системи може стати перспективним напрямом реформування одного з визначальних принципів побудови українського земельного законодавства – використання земель відповідно до їх цільового призначення.

Кадастрове зонування

Кадастрове зонуваннязгідно зі ст. 197 Земельного кодексу України включає встановлення:

- місця розташування обмежень щодо використання земель;

- меж кадастрових зон та кварталів;

- меж оцінних районів та зон;

- кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці).

У даний час відбувається інтенсивний процес створення, вдосконалення і освоєння норм і правил земельних відносин нового типу, які базуються на державній, комунальній та приватній формах власності на землю, чіткому обліку земельних ділянок і прав на них, а також захисті прав власників і користувачів земельних ділянок. Операції купівлі, продажу, дарування, застави, внесення в статутний фонд, здачі в оренду земельних ділянок набувають масового характеру, що вимагає юридичного забезпечення повноти прав на них, їх правового статусу, в тому числі обмежень, пов’язаних з використанням.

Обмеження прав власників землі і землекористувачів щодо використання земельних ділянок і обтяження їх правами інших осіб виникають, як правило, при розташуванні земельних ділянок всередині або примиканні до територій та об’єктів, які особливо охороняються, чи розміщенні їх поблизу шкідливих виробництв, в зонах перспективної забудови та ін.

Відповідно до ст. 91 і 96 Земельного кодексу України власники і користувачі земельних ділянок зобов’язані:

- використовувати їх за цільовим призначенням;

- додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля;

- своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату;

- не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

- підвищувати родючість грунтів та зберігати інші корисні властивості землі;

- дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов’язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

- зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних та осушувальних систем.

Обмеження прав у використанні земельної ділянки можуть бути встановлені й на інших підставах правового і господарського характеру. Зокрема, з необхідністю регулювання інтенсивності використання земель, підданих процесам ерозії та деградації, допустимих навантажень на ландшафти, а також з метою гарантування безпеки населення або створення необхідних умов для експлуатації інженерних та інших об’єктів.

Обмеження права власності на земельні ділянки доцільно розглядати як самостійний вид земельних правовідносин, що виникають на підставі юридичних фактів, визначених у законі, чи в договорі у випадках, передбачених також законом. Вони стосуються суб’єкта права і спрямовані на вчинення землевласником чи землекористувачем певних дій, або ж утримання від них з метою забезпечення прав третіх осіб.

Обтяження права власності на землю характеризуються такими ознаками:

- стосуються земельної ділянки як об’єкта права;

- встановлюються з метою забезпечення інтересів третіх осіб у такій земельній ділянці в порядку, передбаченому законом чи договором;

- поєднуються з правами третіх осіб на цю земельну ділянку, що ускладнює, перешкоджає власнику (користувачу) земельної ділянки вільно здійснювати свої права.

За змістом правовідносин обмеження можна поділити на такі,які:

- надають право користуватись чужою земельною ділянкою;

- забороняють здійснювати певні дії на власній земельній ділянці;

- є поєднанням перших та других.

У правовій доктрині існує також підхід, за яким обтяженнями є будь-які права на земельні ділянки, окрім права власності, тоді як обмеження – це звуження меж суб’єктивного права, яке не випливає із права іншої особи.

В умовах функціонування різних форм власності на землю, різкого збільшення кількості власників земельних ділянок, складної екологічної ситуації правові обмеження щодо користування земельною ділянкою необхідно будувати на правовій основі, яку потрібно розвивати і вдосконалювати.

Наявність обмеження щодо використання земельної ділянки в господарській діяльності спричиняє обмеження прав власника землі або землекористувача. Можливе також надання права обмеженого використання земельної ділянки або її частини іншим громадянам і юридичним особам у порядку встановлення земельного сервітуту.

Державна реєстрація земельних ділянок і прав на них у складі державного земельного кадастру, сьогодні є єдиним доказом існування зареєстрованого права, яке може бути оскаржене тільки в судовому порядку.

Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження).

Земельним кодексом України (ст. 90, 91, 95, 96) встановлені права і обов’язки власників земельних ділянок і землекористувачів.

Право на земельну ділянку може бути обмежено законом або договором шляхом встановлення (ст. 111 Земельного кодексу України):

- заборони на продаж або інше відчуження певним особам протягом установленого терміну;

- заборони на передачу в оренду (суборенду);

- права на переважну купівлю у разі її продажу;

- умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем;

- умови розпочинання і завершення забудови або освоєння земельної ділянки протягом встановлених термінів;

- заборони на провадження окремих видів діяльності;

- заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна;

- умови здійснення будівництва, ремонту або утримання дороги, ділянки дороги;

- умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;

- умови надання права полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку;

- інших зобов’язань, обмежень або умов.

Обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації і діють протягом терміну, встановленого законом чи договором.

Існують також спеціальні обмеження права користування, пов’язані із встановленням територій з обмеженим режимом використання: охоронні зони, зони санітарної охорони, санітарно-захисні зони, зони особливого режиму використання земель (ст. 112, 113, 114, 115 Земельного кодексу України).

Охоронні зони створюються:

- навколо особливо цінних природних об’єктів, об’єктів культурної спадщини, гідрометеорологічних станцій тощо з метою охорони і захисту їх від несприятливих антропогенних впливів;

- уздовж ліній зв’язку, електропередач, земель транспорту, навколо промислових об’єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодження, а також зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі та інші природні об’єкти.

Зони санітарної охорони створюються навколо об’єктів, де є підземні та відкриті джерела водопостачання, водозабірні та водоочисні споруди, водоводи, об’єкти оздоровчого призначення та інші, для їх санітарно-епідеміологічної захищеності.

У межах зон санітарної охорони заборонено діяльність, яка може призвести до завдання шкоди підземним та відкритим джерелам водопостачання, водозабірним і водоочисним спорудам, водоводам, об’єктам оздоровчого призначення, навколо яких вони створені.

Санітарно-захисні зони створюють навколо об’єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо, з метою відокремлення таких об’єктів від територій житлової забудови.

У межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об’єктів, об’єктів соціальної інфраструктури та інших об’єктів, пов’язаних з постійним перебуванням людей.

Правовий режим земель охоронних зон, зон санітарної охорони та санітарно-захисних зон визначається законодавством України.

Зони особливого режиму використання земель створюються навколо військових об’єктів Збройних Сил України та інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України, для забезпечення функціонування цих об’єктів, збереження озброєння, військової техніки та іншого військового майна, охорони державного кордону України, а також захисту населення, господарських об’єктів і довкілля від впливу аварійних ситуацій, стихійних лих і пожеж, що можуть виникнути на цих об’єктах.

Уздовж державного кордону України встановлюється прикордонна смуга, у межах якої діє особливий режим використання земель.

Розмір та правовий режим прикордонної смуги встановлюється відповідно до закону.

Заслуговують також на особливу увагу обмеження прав на землю, що випливають із правил добросусідства.

Правилам добросусідства спеціально присвячена глава 17 Земельного кодексу України.

Відповідно до ст. 103 ЗКУ, власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

Перелік обмежень, зазначений у гл. 18 ЗК України «Обмеження прав на землю»не є вичерпним. Його можна продовжити, виділивши такі обмеження прав на землю:

- зони особливого режиму забудови – їх режим і порядок встановлення визначаються ст. 39 Земельного кодексу України, Законами України «Про основи містобудування», «Про архітектурну діяльність», «Про планування та забудову територій», будівельними нормами та правилами: ДНБ-360-92 «Планування та забудова населених пунктів» та ін.;

- водоохоронні зони, водозахисні смуги, берегові смуги водних шляхів -режим і порядок встановлення визначаються гл. 12 Земельного кодексу України, ст. 87-93 Водного кодексу України;

- зелені зони – існування передбачене постановою КМ України від 27.07.1995 № 557 «Про затвердження Порядку поділу лісів на групи, віднесення їх до категорій захисності та виділення особливо захисних земельних ділянок лісового фонду», ГОСТ 17.5.3.01-78 «Охорона природи. Землі. Склад і розмір зелених зон міст»;

- зони радіоактивно-забруднених територій - правовий режим і порядок встановлення визначені ст.ст.169, 170 ЗК України, Законом України «Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи»;

- зони надзвичайних екологічних ситуацій – поняття, правовий режим та порядок оголошення територій зоною надзвичайної екологічної ситуації передбачені ст. 1 Закону України «Про зону надзвичайної екологічної ситуації», актами про оголошення окремих зон надзвичайних екологічних ситуацій.