Визначення витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна

Витрати на реалізацію проекту забудови земельної ділянкинаведені в п. 17.5.2.

Землекористувачі, які створюють найбільший чистий прибуток на квадратний метр придатної для забудови території пропонують найбільшу залишкову ціну на землю, Ціна пропозиції збільшується, якщо щільність забудови зростає.

Місцерозташування земельної ділянки також істотно впливає на ціну, тому що за сприятливого значення цього чинника покупець пропонує досягти вищого коефіцієнта окупності з одиниці площі ділянки.

Якщо вартість фінансування використання земельної ділянки буде значною, то потенційна вартість землі – досить незначною. В даному випадку потенційний власник землі або землекористувач матиме менше чистого доходу для того, щоб розподілити його на прибуток, який він планує отримати.

Якщо попит на земельні ділянки зростає, то ціна продажу та прибуток з оренди споруд збільшуються. Це означає, що покупець отримає більший дохід, щоб розподілити його між прибутком і ціною на землю.

Якщо пропозиції земельної ділянки, придатної для забудови, обмежені, то напруження попиту збільшить ціни продажу та орендну плату, що позначиться на зростанні прибутку.

Якщоконкуренція на ринку обмежена, то покупці прагнутимуть збільшити прибуток, внаслідок чого до ринку увійде більше покупців, які зменшать рівень прибутку. Всі ці чинники постійно діють і тривало впливають на ціну земельної ділянки.

Основним компонентом, що істотно впливає на загальну вартість витрат, пов’язаних із облаштуванням земельної ділянки, є витрати на спорудження об’єктів нерухомого майна.

Витрати на спорудження об’єктів нерухомого майна можна визначити за методом, який засновано на припущенні, що жоден розумний інвестор не заплатить за об’єкт нерухомості суму, істотно більшу, ніж сума витрат на відтворення об’єкта або заміщення його функціональним аналогом.

В умовах України часто використовується варіант методу витрат, що ґрунтується на визначенні відновної вартості будівлі (споруди) та урахуванні її фізичної і функціональної придатності.

Оцінювачі визначають відновну вартість як суму витрат, необхідних на відтворення об’єкта оцінки. Визначаючи відновну вартість, підбирають аналоги, які поділяють на конструктивні і функціональні.

Конструктивний аналог – це об’єкт, що повністю відповідає за несучою конструктивною схемою, використаними будівельними матеріалами, об’ємно-планувальними характеристиками об’єкта оцінки.

Функціональний аналог – об’єкт, що відповідає з точки зору функціональної приналежності об’єкта оцінки, з урахуванням деякої подібності і в конструктивному плані.

Згідно з цим методичним підходом витрати на будівництво В_Б в цінах на дату оцінки можна визначити за формулою

В_Б = В_в · К_фіз · К_Фп , (18.25)

де В_В – відновна вартість будівлі (споруди);

К_фіз – коефіцієнт фізичної придатності будівлі (споруди);

К_фп – коефіцієнт функціональної придатності будівлі (споруди), що враховує функціональні відмінності щодо будівельного аналога на основі

збірників збільшених показників відновної вартості будівель і споруд (збірники УПВВ).

Відновну вартість будівлі (споруди) визначають за формулою:

, (18.26)

де В_ВБ – базисна відновна вартість, що розраховується через вартість одиниці показника (1 м³ будівельного об’єму, 1 м² площі) будівельного аналога на основі збірників УПВВ, інших аналогічних документів або за ринковими даними;

К_П – узагальнюючий коефіцієнт перерахунку базисної відновної вартості у вартість на дату оцінки, який враховує збільшення вартості будівництва (подорожчання будівельних матеріалів, збільшення заробітної плати, вартості транспортних послуг, відрахувань у страхові фонди та ін.) за відповідний період часу;

В_П – вартість додаткових поліпшень, що наявні в будівлі (споруді) порівняно з будівельним аналогом, прийнятим за збірниками УПВВ, іншими аналогічними документами або за ринковими даними.

Коефіцієнт фізичної придатності будівлі визначають за формулою:

, (18.27)

де К_ЗН – коефіцієнт середньозваженого фізичного зносу.

Коефіцієнт середньозваженого фізичного зносу визначається як

%, (18.28)

де Ф – середньозважений фізичний знос, який визначається на основі даних про знос конструктивних елементів будівлі (споруди) та їхню питому вагу в відновній вартості.

Середньозважений фізичний знос Ф розраховується на основі даних про фактичний фізичний знос окремих конструктивних елементів об’єкта та їхню питому вагу в його відновній вартості за формулою:

, (18.29)

де Ф_і – фізичний знос і-го конструктивного елемента, %;

Р_і – питома вага і-го конструктивного елемента у вартості будівлі (споруди), %;

n – кількість конструктивних елементів.

У разі визначення відновної вартості будівлі (споруди) В_В враховують індекси зміни цін у будівництві (це подорожчання будівельних матеріалів, збільшення відрахувань на зарплату тощо). При цьому використовують таку формулу:

, (18.30)

де К_У – коефіцієнт подорожчання (69-84);

К _г – галузевий коефіцієнт (84-97) до базисної вартості;

К_Р – ринковий коефіцієнт для розрахунку договірних цін;

К_інфл – коефіцієнт інфляції.

Функціональну придатність К_ФП розраховують за формулою:

, (8.31)

де К_фзн - коефіцієнт функціонального зносу.

Функціональний знос – функціональне старіння, що зумовлене недостатністю або надмірністю розмірів будівлі (споруди), невчасним об’ємно-планувальним рішенням або старінням механічного устаткування.

Розрізняють поправний і непоправний функціональний знос.

До поправного функціонального зносу зараховують втрату вартості внаслідок невідповідності проекту, матеріалів, будівельних стандартів, якості дизайну та ін. сучасним вимогам. Поправний функціональний знос вимірюється вартістю його виправлення.

Контрольні запитання

1 Що являє собою ринок нерухомості?

2 Назвіть основні процеси функціонування ринку нерухомості.

3 Назвіть основні функції ринку нерухомості.

4 Що входить у структуру ринку нерухомості?

5 Що відносять до нерухомого майна?

6 Як поділяють будівлі за цільовим призначенням?

7 Назвіть суб’єкти ринку нерухомості.

8 Назвіть функції державних органів при регулюванні ринку нерухомості.

9 Назвіть переваги ринку нерухомості.

10 Назвіть недоліки ринку нерухомості.

11 Що являє собою модель попиту та пропозиції?

12 Охарактеризуйте особливості ринку нерухомості.

13 Охарактеризуйте поняття «ліквідності» ринку нерухомості.

14 Що являють собою трансакційні витрати?

15 Назвіть сектори ринку нерухомості.

16 Хто здійснює управління ринком нерухомості?

17 Що являє собою метод декомпозиції?

18 Охарактеризуйте основні процеси функціонування ринку нерухомості.

19 Назвіть основні ознаки ринку розвитку (створення) об’єктів нерухомості.

20 Охарактеризуйте сектор управління (експлуатації) об’єктів нерухомості.

21 Охарактеризуйте сектор обігу прав на нерухомість.

22 Охарактеризуйте суб’єктну структуру ринку нерухомості.

23 Хто є учасниками стосунків на ринку нерухомості?

24 Як поділяють ринок нерухомості за способом здійснення операцій?

25 Що Ви розумієте під первинним ринком нерухомості?

26 Що Ви розумієте під вторинним ринком нерухомості?

27 Охарактеризуйте види ринків нерухомості.

28 Що являють собою агентства нерухомості?

29 Що таке «рієлтор» на ринку нерухомості?

30 Назвіть функції рієлторських фірм.

31Охарактеризуйте основні напрямки діяльності інституту оцінки нерухомості в Україні.

32 Назвіть основні методи інвестування на ринку нерухомості.

33 Що належить до прямих методів інвестування на ринку нерухомості?

34 Що належить до непрямих методів інвестування на ринку нерухомості?

35 Хто здійснює інвестиції на сучасних ринках нерухомості?

36 Назвіть складові (рівні) законодавства України.

37 Що являє собою інституційна база грошової оцінки земель?

38 Назвіть основні принципи на яких ґрунтуються правовідносини щодо землі, згідно з Конституцією України.

39 Назвіть повноваження Верховної Ради України, що впливають на проведення грошової оцінки земель.

40 Охарактеризуйте основні розділи Земельного кодексу України щодо регулювання земельних відносин.

41 Охарактеризуйте основні положення Закону України «Про оцінку земель».

42 Охарактеризуйте основні положення Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

43 Охарактеризуйте основні положення Закону України «Про плату за землю».

44 Що визначає Закон України «Про захист конституційних прав громадян на землю»?

45 Охарактеризуйте основні положення Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».

46 Охарактеризуйте основні положення «Ліцензійних умов провадження господарської діяльності щодо проведення землевпорядних та землеоціночних робіт».

47 Що визначає національний стандарт «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»?

48 Що визначає національний стандарт «Оцінка нерухомого майна»?

49 Охарактеризуйте основні заходи щодо оцінки майнових комплексів, приведені в національному стандарті «Оцінка цілісних майнових комплексів».

50 Охарактеризуйте основні положення національного стандарту «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності».

51 Які види вартості нерухомості Ви знаєте?

52 Що являє собою ринкова вартість нерухомості?

53 Охарактеризуйте концептуальну основу ринкової вартості.

54 Що таке собівартість нерухомості?

55 Що таке ринкова вартість за існуючого використання?

56 Що таке інвестиційна вартість?

57 Що Ви розумієте під ліквідаційною вартістю?

58 Що таке страхова вартість?

59 Що таке податкова вартість?

60 Що розуміють під споживчою вартістю?

61 Що таке спеціальна вартість?

62 Які процедури необхідно здійснити для вибору бази оцінки нерухомості?

63 Назвіть основні методичні підходи оцінки нерухомості.

64 Вкажіть формулу, за якою визначають вартість нерухомості методом зіставлення цін продажів.

65 В яких випадках застосовують метод зіставлення цін продажу при оцінці нерухомості?

66 В яких випадках оцінка нерухомості методом зіставлення цін продажів утруднена?

67 Охарактеризуйте принцип заміщення при оцінці нерухомості методом зіставлення цін продажів.

68 Як коригують ціни продажів по зіставних об’єктах при оцінці нерухомості?

69 Охарактеризуйте методику вибору зіставних об’єктів при оцінці нерухомості.

70 Назвіть основні елементи (параметри) порівнянь при оцінці нерухомості методом зіставлення цін продажів.

71 Які одиниці порівняння використовують при оцінці нерухомості в методі зіставлення цін продажів?

72 Як враховують відмінності між зіставними продажами і оцінюваною нерухомістю?

73 Охарактеризуйте види поправок при оцінці нерухомості методом зіставлення цін продажів.

74 Що являють собою послідовні відсоткові поправки?

75 Що являють собою кумулятивні відсоткові поправки?

76 Приведіть приклади можливих співвідношень між об’єктом оцінки і зіставними продажами.

77 Охарактеризуйте суть введення поправок до цін продажів аналогів.

78 Назвіть методи визначення величин поправок при зіставленні цін продажів.

79 У чому полягає суть методу аналізу пар продажу(«зіставних пар»)?

80 Приведіть формулу за якою коригують ціни продажу на момент оцінки.

81 У яких випадках використовують метод аналізу повторного продажу?

82 У чому полягає суть методу аналізу зміни темпу цін?

83 У чому полягає суть методу регресії для оцінки нерухомості?

84 У чому полягає узгодження даних у підході зіставлення продажів?

85 У чому полягає суть методичного підходу оцінки нерухомості, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу?

86 Що покладено в основу методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу?

87 В яких випадках застосовують метод непрямої капіталізації чистого доходу?

88 В яких випадках застосовують метод прямої капіталізації чистого доходу?

89 За якою формулою визначають оцінну вартість нерухомості в методі прямої капіталізації чистого доходу?

90 Що являє собою чистий операційний дохід?

91 Що являє собою потенційний валовий дохід?

92 Що таке ефективний валовий дохід?

93 Як отримують прогнозований чистий операційний дохід?

94 Що являють собою постійні (фіксовані) витрати?

95 Що входить до операційних (експлуатаційних) витрат?

96 Що входить до резервних витрат?

97 Які Ви знаєте методи визначення ставки капіталізації?

98 Як визначають ставку капіталізації за методом екстракції?

99 Як визначають величину ставки капіталізації кумулятивним методом?

100 В яких випадках використовують метод зв’язаних інвестицій для визначення ставки капіталізації?

101 Як визначають ставку капіталізації на позиковий капітал?

102 Як визначають ставку капіталізації на власний капітал?

103 Як розраховують загальну ставку капіталізації методом зв’язаних інвестицій?

104 Привідеть формулу зв’язаних інвестицій для складових частин нерухомості?

105 Охарактеризуйте метод Елвуда для визначення загальної ставки капіталізації.

106 В яких випадках застосовують мультиплікатор валової ренти для визначення вартості нерухомості?

107 Як визначають вартість нерухомості з використанням мультиплікатора валової ренти?

108 Що являє собою мультиплікатор валової ренти?

109 В яких випадках використовують методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна?

110 Охарактеризуйте загальну схему розрахунку вартості нерухомості з використанням методичного підходу, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна.

111 Охарактеризуйте метод капіталізації чистого доходу при оцінці нерухомості.

112 Як визначають вартість майнового комплексу з використанням методу прямої капіталізації чистого доходу?

113 Охарактеризуйте алгоритм розрахунку вартості нерухомості з використанням методу прямої капіталізації чистого доходу.

114 Як проводять визначення потенційного річного доходу?

115 Як проводять визначення ефективного річного доходу?

116 Як проводять визначення чистого операційного доходу?

117 Що таке відновна вартість будівель і споруд?

118 Що таке вартість заміщення будівель і споруд?

119 Охарактеризуйте прямі витрати для розрахунку відновної вартості і вартості заміщення будівель і споруд.

120 Охарактеризуйте непрямі витрати для розрахунку відновної вартості і вартості заміщення будівель і споруд

121 Вкажіть формулу, за якою можна визначити вартість відтворення будівельних об’єктів.

122 Як обчислюють сумарну вартість об’єкта на момент оцінки?

123 Вкажіть формулу, за якою визначають відновну вартість прибудови.

124 Охарактеризуйте вплив щільності забудови, місцерозташування, попиту і пропозицій на вартість земельної ділянки.

125 Що є основним компонентом, що істотно впливає на вартість витрат, пов’язаних із облаштуванням земельної ділянки?

126 Що Ви розумієте під відновною вартістю будівлі (споруди)?

127 Що таке конструктивний аналог?

128 Що таке функціональний аналог?

129 Як визначають витрати на будівництво в цінах на дату оцінки?

130 Як визначають відновну вартість будівлі (споруди)?

131 Як визначають коефіцієнт фізичної придатності будівлі (споруди)?

132 Як визначається коефіцієнт середньозваженого фізичного зносу будівлі?

133 Як розраховується середньозважений фізичний знос будівлі (споруди)?

134 Як враховують індекси зміни цін при визначенні відновної вартості будівлі (споруди)?

135 Що розуміють під функціональним зносом будівлі (споруди)?

136 Як визначають функціональну придатність будівлі (споруди)?

137 Які види функціонального зносу Ви знаєте?

138 Дайте характеристику поправного функціонального зносу будівлі (споруди).

 

ПЕРЕЛІК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

1. Законодавство України про землю / Збірник нормативних актів. – К.:

Юрінком Інтер, 2001. – 352 с.

2. Земельні відносини в Україні: Законодавчі акти і нормативні документи /

Держкомзем України. – К.: Урожай, 1998. – 816 с.

3. Земельний кодекс України. – К.: Велес, 2005. – 80 с.

4. Землевпорядкування та землеустрій: Нормативно-правові акти та

роз’яснення / Під заг. ред. М.С. Головатюка. – Київ, 2008. – 280 с.

5. Назаренко І.І., Польчина С.М., Нікорич В.А. Ґрунтознавство: Підручник. –

Чернівці: Книги – XXI, 2004. – 400 с.

6. Перович Л.М., Волосецький Б.І. Основи кадастру (частина перша). – Навч.

посібник. – Львів – Коломия, 2000. -128 с.

7. Полетаєва Л.М., Сафранов Т.А. Моніторинг навколишнього природного

середовища: Навч. посібник. – К.: КНТ, 2007. – 172 с.

8. Теоретичні основи державного земельного кадастру: Навч. посібник /

Ступень М.Г., Гулько Р.Й., Микула О.Я. та ін. – Львів: Новий Світ – 2000,

2003. – 336 с.

9. Третяк А.М. Управління земельними ресурсами та реєстрація землі в

Україні. – Київ, 1998. – 224 с.

10.Чорний І.Б. Географія ґрунтів з основами ґрунтознавства: Навч. посібник.

К.: Вища шк., 1995. – 240 с.

11.Теоретичні основи державного земельного кадастру: Навч. посібник/

Ступень М. Г., Гулько Р. Й., Микула О. Я. та ін. – Львів: Новий Світ –

2000, 2003. – 336 с.

12. Закон України «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 року № 1378-IV.

13. Закон України «Про плату за землю» від 3 липня 1992 року № 2535 – XII.

14. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну

діяльність в Україні» (ВВР, 2001, № 47,ст.251).

15.Законодавство України про землю/ Збірник нормативних актів. –

К.:Юрінком Інтер, 2001. – 352 с.

16. Законодавча і нормативна база грошової оцінки землі. – Львів, 2000. –

151с.

17. Земельний кодекс України. – К.: Велес, 2009. – 64 с.

18. Земельні відносини в Україні: Законодавчі акти і нормативні документи.-

К.: Урожай, 1998. – 816 с.

19. Землевпорядкування та землеустрій: Нормативно-правові акти та

роз’яснення / Під заг. ред. М. С. Головатюка. – К., 2008. – 280 с.

20. Інструкція з топографічного знімання у масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000

та 1:500 (ГКНТА – 2.04 – 02 – 98). – К.: ГУГКіК, 1998.

21.Конституція України (ВВР, 1996, № 30, ст.141).

22. Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення

(крім земель населених пунктів). Затв. пост. КМУ від 30 травня 1997 року

№ 525.

23. Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення

та населених пунктів (тимчасова). Затв. пост. КМУ від 23 березня 1995

року № 213.

24.Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок

несільськогосподарського призначення. Затв. пост. КМУ від 16 червня

1999 року № 1050.

25.Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових

прав». Затв.пост. КМУ від 10 вересня 2003 року № 1440.

26.Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна». Затв.пост.КМУ

від 28 жовтня 2004 року № 1442.

27.Панас Р.М. Грунтознавство: Навч. посібник. – Львів: Новий Світ – 2000,

2006. – 372 с.

28.Перович Л. М., Волосецький Б. І. Основи кадастру (частина1). –Навч.

посібник. – Львів – Коломия, 2000. – 128 с.

29.Перович Л. М., Губар Ю. П. Оцінка нерухомості: Навч. посібник. – Львів:

Вид-во Львівської політехніки, 2010. – 296 с.

30.Положення по земельно-кадастровій інвентаризації земель населених

пунктів. Затв. наказом Держкомзему України від 26 серпня 1997 року

№ 85.

31. Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення

(крім земель населених пунктів). Затв. наказом Держкомзему України,

Мінагропрому України, Державного комітету будівництва, архітектури

та житлової політики України, Держкомлісгоспу України, Держводгоспу

України, УААН від 29 серпня 1997 року № 86/19/148/86/76/88.

32. Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та

населених пунктів. Затв. наказом Держкомзему України,

Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та УААН

від 27 листопада 1995 року № 76/230/325/150.

33. Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок

несільськогосподарського призначення. Затв. наказом Держкомзему

України від 8 липня 1999 року № 72.

34. Порядок проведення індексації грошової оцінки земель. Затв. пост. КМУ

від 12 травня 2000 року № 783.

35. Постанова КМУ від 20.11.2006 р. № 1655 «Про затвердження

Національного стандарту № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів».

36. Постанова КМУ від 03.10.2007р. № 1185 «Про затвердження

Національного стандарту № 4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної

власності».

37. Ступень М. Г., Гулько Р. Й., Микула О. Я., Шпік Н. Р. Кадастр населених

пунктів: Підручник. – Львів: Новий Світ – 2000, 2004. – 392 с.