Теоретико-методологічні підходи до зонування земель

 

На сьогодні один із основоположних підходів щодо диференційованого (роздільного) використання земель не викликає сумніву у переважної більшості науковців і практиків. Реалізація даного підходу здійснюється через запровадження зонування земель або територій.

Принцип зонування земель визначений у чинному законодавстві, зокрема у ст. 180 Земельного кодексу України - «Зонування земель». Даною статтею передбачено, що зонування земель здійснюється у межах населених пунктів та встановлюються вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон відповідно до місцевих правил забудови, а також зонування земель здійснюється відповідно до закону.

Також деякими нормативними документами пропонувалося вирішувати проблеми зонування територій, в основному в населених пунктах і, насамперед у містах. Зокрема, п.2.7.а нормативного документу ВСН 38-82 на проектному кресленні передбачалося наводити функціональне зонування території (відповідно – області, району, міста тощо). Наприклад, для міст (пункт 3.8.з означеного нормативного документу) наведений конкретний перелік функціональних зон: сельбищні (з поділом на планувальні та житлові райони), промислові (групи промислових підприємств і об’єктів, промислові вузли з центрами обслуговування), комунально-складські, зовнішнього транспорту (магістральні лінії та споруди), зони відпочинку населення, система громадських центрів, транспортна та інженерна інфраструктура, система зелених насаджень, у тому числі спеціального призначення, а також зони регулювання забудови, охоронні зони пам’яток історії та культури, зони природного ландшафту, що особливо охороняється тощо. Такий поділ, в цілому, відповідає принципу зонування земель, що поширене у країнах Європейського Союзу.

Законом України «Про планування та забудову територій» встановлені обов’язкові види містобудівної документації з планування територій. Серед завдань з планування (ст. 11, 12 означеного Закону) є здійснення зонування територій для забудови та іншого використання, визначення меж функціональних зон, пріоритетних та допустимих видів використання та забудови територій відповідно до місцевих правил забудови. Планом зонування, що є складовою частиною місцевих правил забудови, конкретизується функціональний поділ території на зони. Для кожної зони встановлюється порядок планування і забудови, дозволені види забудови та іншого використання земельних ділянок, а також єдині умови і обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок. Більш детально ці питання розкриті у державних будівельних нормах, зокрема ДБН Б.1-3-97, ДБН 360-82** та ін.

Деякі елементи зонування земель у межах населених пунктів визначені постановою Кабінету Міністрів України від 22 лютого 2008 року № 79 «Порядок складання плану земельно-господарського устрою території населеного пункту». Однак, на наш погляд, порядок використання земель за цільовим призначенням визначений даною постановою є досить еклектичним і не відповідає сучасному стану містобудівної науки.

Що стосується земель за межами населених пунктів то проблеми їх зонування довгий час залишалися без належної уваги. Хоча зонування земель та визначення на цій підставі їх довгострокового використання з урахуванням комплексу екологічних, економічних, соціальних, історичних та інших чинників вже тривалий час широко використовується в практиці управління розвитком територій багатьох країн світу.

Зарубіжний досвід свідчить, що зонування земель, або зонінг, є дуже гарною альтернативою нашій системі забезпечення цільового використання земель. Зонінг являє собою спосіб забезпечення використання земель для різних суспільних потреб, при якому цільове призначення встановлюється не для однієї земельної ділянки, а для групи суміжних ділянок, що утворять функціональну зону. Кожна функціональна зона має певне узагальнене цільове призначення (наприклад, житлова, промислова, соціально-культурна, рекреаційна тощо), для кожної з таких зон встановлюється не одне, а певний набір припустимого використання земельних ділянок. Тому власник земельної ділянки має право вибору його використання в рамках переліку видів цільового використання земель, встановлених для конкретної функціональної зони. У випадку зниження прибутковості певного виду діяльності на земельній ділянці її власник (користувач) без одержання додаткового дозволу може змінити вид такої діяльності на більше прибутковий, не змінюючи при цьому цільове призначення ділянки. Якщо ж власник земельної ділянки, розташованої в тій чи іншій функціональній зоні населеного пункту, наприклад, захоче побудувати новий будинок або іншу будівлю замість застарілої, то йому доведеться одержати лише дозвіл на будівництво від міського (районного) архітектора.

В США, ФРН, Франції та інших країнах правила зонування земель дуже конкретні і ступінь деталізації правового режиму певних зон досить висока. Наприклад, правилами зонування, відповідно до усталеної практики їх застосування, визначаються межі використання конкретної земельної ділянки з урахуванням її місця розташування та умов можливого використання земельного масиву, в межах якого вона розміщена – обмеження просторових характеристик, допустимість забудови та інших видів використання, поверховість та просторове планування тощо. Інформація щодо зонування земель має відкритий характер і підприємець та інвестор можуть одержати весь її обсяг про наявні обмеження й ризики в певних зонах. Тривалий досвід застосування зонування земель в цих країнах переконливо свідчить, що відкритість усіх дозвільних процедур та прогнозованість їх результатів, максимальна можливість врахування громадської думки, виключення корупційних явищ при отриманні дозвільних документів, зваженість остаточних рішень, які забезпечуються цим управлінським механізмом, цілком виправдовують витрати на нього.

Досвід, не тільки розвинених зарубіжних країн Європи, але і пострадянських країн, зокрема Російської Федерації (яка вже запровадила окремі види зонування земель), свідчить про перспективність і ефективність цього напряму зміни радянської системи використання земель згідно їх цільового призначення. Очевидно, що даний напрямок прийнятний і для умов України.

Таким чином, розробка підходів, принципів та особливостей зонування земель та механізму впровадження цієї системи може стати перспективним напрямом реформування одного з визначальних принципів побудови українського земельного законодавства – використання земель відповідно до їх цільового призначення.

Перш ніж перейти до викладення теоретико-методологічних підходів щодо зонування земель потрібно уточнити термінологію. Стаття 1 Закону України «Про охорону земель» вважає тотожними (адекватними) терміни районування та зонування, що на наш погляд не зовсім вірно. Це близькі речі, але не тотожні. Під районуванням ми будемо розуміти виявлення в складному та багатогранному природному середовищі на основі сукупності теоретичних положень і методичних прийомів системи територіальних елементів, що характеризуються будь-якими загальними ознаками, обмеження їх від територій, які не мають цих ознак, систематика, картографування і опис, під зонуванням – процес і результат виділення частин території з відповідними видами і обмеженнями щодо їх використання, функціональними призначеннями, параметрами використання і змінами земельних ділянок та інших об’єктів нерухомості при здійсненні господарської діяльності людини.

Розглянемо основні положення різних видів природничого зонування (природно-сільськогосподарського, містобудівного, фізико-географічного, інженерно-геологічного, ерозійного, геоботанічного та ін.), які вже тривалий час і досить широко використовуються при наукових та практичних дослідженнях.

Для природничих наук характерний особливий вид систематизації, який має ціллю поділ території на рівнозначні або ієрархічно залежні територіальні одиниці з метою одержання нового знання як про об’єкт дослідження, так і про спосіб пізнання (картографічний метод). Цей прийом називається районуванням, зонуванням, ареалюванням тощо, який можна поєднати під однією назвою – таксонування території.

При здійсненні природничого зонування в основному використовуються два типи, три види та декілька різновидів зонування. Перший тип зонування – генетико-морфологічне або природно-історичне, при якому на основі відповідних принципів і класифікаційних ознак виявляють, обособляють, класифікують територіальні одиниці різного порядку. Другий тип – оціночне зонування, яке передбачає оцінку складності різних територій на основі використання якісних і кількісних показників, у тому числі економічних.

У практиці досліджень використовується три види генетико-морфологічного зонування: індивідуальний, типологічний і змішаний. При індивідуальному виді зонування досліджувана територія поділяється на територіальні одиниці різного порядку (рангу), причому кожна послідуюча одиниця виокремлюється з попередньої (більшої) розділенням її на окремі частини на основі вибраних дослідником класифікаційних ознаках (здійснюється логічна операція «розчленування цілого на частини»). При цьому будь-яка територіальна одиниця обособляється як цілісний, безперервний в просторі елемент, що оточений іншими територіальними одиницями. Кожна така одиниця характеризується ясно вираженою індивідуальністю, отримує персональну характеристику і, як правило, власну назву.

Індивідуальний вид природничого зонування, маючи відповідні переваги (в першу чергу ті, що кожний контур, виділений на карті (плані), отримує власну характеристику), має і ряд недоліків. Основний недолік такого зонування полягає в трудності екстраполяції даних, отриманих при вивченні однієї територіальної одиниці, на інші територіальні одиниці одного з нею рангу.

Типологічний вид зонування передбачає виявлення і виділення відповідних типів територіальних одиниць того чи іншого порядку (рангу) на основі врахування найбільш загальних і суттєвих ознак, що властиві їм, і відмову від врахування багатьох окремих особливостей цих одиниць (здійснюється логічна операція «ділення поняття»). При цьому характеристика дається не кожному конкретному контуру, виділеному на карті (як при індивідуальному виді зонування), а групі контурів даного типу. Обособлені типологічні територіальні одиниці на відміну від індивідуальних можуть існувати у вигляді розрізнених ділянок, на будь-якій відстані одна від іншої.

В процесі практичної роботи на відповідних її етапах часто буває доцільним переходити від одного виду зонування до іншого, а на подальшому етапі, нерідко здійснювати зворотній перехід. Такий вид зонування називається змішаним. В практиці природничого зонування він широко розповсюджений. Як правило найбільші територіальні одиниці обособляються як індивідуальні, а менші – як типологічні.

Оціночне зонування, з точки зору логіки, зонування типологічне і поділяється на два види: порівняльне і кількісне. Порівняльне зонування на наш погляд найбільш широко буде застосовуватися при здійсненні зонування земель на загальнодержавному рівні, кількісне – на регіональному та місцевому рівнях.

Зонування здійснюється на відповідних принципах на основі вибраних дослідником ознаках (критеріях). Принципи і ознаки зонування – поняття різні, змішувати їх не можна. Принципи – ті логічні правила, найважливіші методичні положення, які повинні дотримуватися при проведенні будь-якого типу, виду чи різновиду зонування. Під ознаками (класифікаційними) зонування розуміють ті вибрані і обґрунтовані дослідником ознаки, на основі яких відбувається поділ територіальних одиниць при індивідуальному зонуванні та класифікація (типізація) територіальних одиниць різного рангу при типологічному зонуванні.

На основі узагальнення методичних положень різнорідних видів природничого зонування нами пропонуються такі основні принципи щодо зонування земель:

- зонування повинно проводитися з врахуванням ландшафтної структури території та якісної характеристики земель;

- забезпечення екологічних пріоритетів землекористування;

- сума виділених при зонуванні територіальних одиниць повинна бути рівною площі ділимих земель при індивідуальному виді зонування або об’єму класифікованого (ділимого) поняття у випадку типологічного зонування;

- ознаки, по яких проводиться розподіл земель (чи класифікуються територіальні одиниці), повинні бути вибрані так, щоб кожна точка (територіальна одиниця) попадала тільки в одну із виділяємих категорій;

- класифікаційна ознака може змінюватися від одного ступеня зонування до іншого;

- врахування забудови, що склалася, транспортної та інженерної інфраструктури, а також особливих елементів планувальної в межах міста, забезпечення їх реконструкції і розвитку на основі раціонального природокористування і ресурсозбереження.

Питання щодо класифікаційних ознак зонування також має важливе значення. Адже вірний підбір тих чи інших ознак по суті визначає зміст і глибину зонування земель. Ознаки, які пропонується покласти в основу зонування земель: розподіл земель за категоріями, придатність земель для використання в галузях економіки, придатність ґрунтів сільськогосподарських угідь для вирощування сільськогосподарських культур, склад ландшафтних комплексів та земельних угідь, потреба в тих чи інших земельних угіддях у певному регіоні, правовий статус земель та ін.

З питанням про класифікаційні ознаки зонування тісно зв’язано питання про логічні варіанти зонування. При здійсненні різних видів природничого зонування використовуються три логічні варіанти зонування – А, Б і В.

У практиці робіт частіше застосовують логічні варіанти А і Б. Варіант А передбачає введення все більш і більш жорстких якісних чи кількісних обмежень класифікаційних ознак в процесі зонування. Слід відмітити, що даний варіант зонування використовувати важко, оскільки землі характеризуються як складна багатокомпонентна система.

Варіант Б передбачає виявлення і обособлення земельних одиниць спочатку за однією ознакою, після вводиться друга ознака, третя і т.д. Також використовується варіант В з біфуркацією ознак.

На наш погляд при здійсненні зонування земель в Україні найбільш широко буде застосовується система однорядного типологічного зонування. В більшості випадків при її застосуванні буде використовуватися логічний варіант зонування Б - з класифікаційними ознаками, що вводяться послідовно; нерідко використовується і варіант В з біфуркацією ознак.

При здійсненні зонування земель відбувається науково обґрунтоване розміщення площ з різним господарським або іншим функціональним призначенням, правовим режимом використання та прогноз їх майбутнього використання. Тому зонування земель повинно спиратися на всебічне вивчення морфології ландшафтів, з тим щоби знайти найкраще (оптимальне) застосування кожній морфологічній одиниці з одного боку, а з другого – знайти для кожного господарського використання найбільш адекватні морфологічні одиниці ландшафтів. Також потрібне врахування багатоцільових потреб в різноманітних природних ресурсах відповідно до існуючих та перспективних соціально-економічних програм.

При здійсненні зонування земель України пропонується виокремлення такої системи таксономічних одиниць: Зони 1-го порядку (групи земель); Зони 2-го порядку (типи земель); Зони 3-го порядку (підтипи земель); Зони 4-го порядку (види угідь); Зони 5-го порядку (земельні ділянки). При практичному втіленні принципу зонування земель запропонована назва Зон різного порядку може уточнюватися, наприклад, можуть бути запропоновані більш усталені назви таксономічних одиниць: зона, провінція, округ, підокруг, район, підрайон, місцевість, ареал тощо.

Всі землі в межах території України на найвищому ієрархічному рівні доцільно розділити на три Зони 1-го порядку (групи земель), які визначають існування основних функціональних типів сучасного навколишнього природного середовища: агроландшафтну (сільськогосподарську), середовищестабілізуючу (екологічну) і призначену для забудови та розташування об’єктів галузей економіки (селитебну або ж урбаністичну). Класифікаційні ознаки зонування – розподіл земель за категоріями.

Відповідно до наукових розробок автора співвідношення між цими Зонами 1-го порядку для рівнинної частини України складає, відповідно, як 45-50, 30-35 і 15-20 %. Для гірських територій площа земель другої групи Зони 1-го порядку збільшується до 50-60 % і відповідно зменшується площа земель першої групи до 20-25 %. В значній мірі наведені цифри коригуються специфікою ландшафтно-екологічної структури і соціально-економічних умов конкретного регіону.

Такий підхід дозволяє обґрунтувати пропозиції щодо науково обґрунтованої організації використання й охорони земель, їх перерозподілу між галузями економіки з урахуванням потреб сільського, лісового і водного господарств, промисловості, транспорту, енергетики, розвитку сіл, селищ, міст, територій оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення тощо.

Агроландшафтну групу земель Зони 1-го порядку складають землі категорії сільськогосподарського призначення. Це агроландшафти, що потребують для існування й розвитку постійної значної енергетичної підтримки людиною, території з дуже збідненим біорізноманіттям, виснажені і захімізовані. Товарне аграрне виробництво має бути розміщене головним чином на родючих, високопродуктивних та екологічно стійких земельних угіддях, а показники сільськогосподарської освоєності та розораності доведені до екологічних нормативів. Тут найбільш важливими є землі з особливо цінними ґрунтами. Це головне національне багатство України, використання їх повинно бути виключно землеробське. З погіршенням якісних характеристик цих ґрунтів особливо цінні землі послідовно змінюються (трансформуються) на землі середньої якості і на кінець в деградовані та малопродуктивні землі. На межі між деградованими і малопродуктивними землями та землями середньої якості (в межах останніх) знаходяться особливо гірші землі, які в певних регіонах при недостатній площі деградованих та малопродуктивних земель можуть бути резервом для несільськогосподарського використання. Деградовані та малопродуктивні землі, і особливо ті, що перебувають у кризовому та передкризовому стані, передбачаються для здійснення консервації.

У подальшому здійснюється розподіл земель цієї групи Зони 1-го порядку на Зони 2-го порядку – сільськогосподарського та виробничо-господарського використання, а у межах сільськогосподарської Зони 2-го порядку виходячи з придатності ґрунтів для вирощування сільськогосподарських культур виділяються такі Зони 3-го порядку:

- польова;

- ґрунтозахисна;

- садівнича;

- сіножатно-пасовищна;

- спеціальна – для вирощування лікарських рослин, квітів, розсадників;

- змішана;

- для використання закритого ґрунту (теплиці, парники);

- для наукового використання;

- для індивідуального та колективного використання.

У межах польової, ґрунтозахисної та сіножатно-пасовищної Зон 3-го порядку доцільно виділити Зони 4-го порядку, або три еколого-технологічні групи земель (ЕТГ). Такий поділ покладено в основу контурно-меліоративної організації території (КМОТ):

- землі І ЕТГ складають повнопрофільні та слабодеградовані ґрунти на плато та схилах до 3°, які при необхідності використовуються для розміщення зерно-паро-просапних сівозмін і вирощування культур за інтенсивними технологіями;

- землі II ЕТГ - схили 3-5° зі слабо- та середньодеградованими ґрунтами, які використовуються із застосуванням біологічних принципів землеробства для вирощування культур суцільного посіву і багаторічних трав, тобто, зерно-трав'яних або трав'яно-зернових сівозмін;

- землі крутістю від 5° до 7° складають III ЕТГ, їх відводять під залуження.

Садівничу Зону 3-го порядку за інтенсивністю і характером використання також поділяють на Зони 4-го порядку - три еколого-технологічні групи. До І ЕТГ відносяться багаторічні насадження на схилах до 5°, в межах якої насадження розміщають прямолінійно або прямолінійними відрізками; до II ЕТГ - на схилах 5-10°, де проводять контурне розміщення насаджень паралельно горизонталям; до III ЕТГ - схили 10°, які, як правило, терасують під насадження.

Середовищестабілізуючу групу земель Зони 1-го порядку представляють землі, що мають екологічне значення, а саме землі категорії лісогосподарського призначення та водного фонду, природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

При нинішній структурі землекористування середовищестабілізуючі території займають близько 23 % території України. Крім того, вони дуже нерівномірно розташовані, складаючи більше 50 % у гірських Карпатах і близько 5 % у Сухостеповій природно-сільськогосподарській зоні. Такий же нерівномірний локально-острівний характер розташування мають природні території, що охороняються державою. За останні десятиріччя площа об’єктів природно-заповідного фонду України збільшилась більше ніж вдвічі і складає зараз близько 4 % території України (міжнародний рівень - 5 % і більше). Існуюча мережа природно-заповідного фонду не повністю забезпечує вирішення актуальних завдань охорони природи та не відображає різноманітність земельних ресурсів України і тому потребує перегляду.

У межах цієї групи земель Зони 1-го порядку доцільно виокремити такі Зони 2-го порядку:

- заповідну, яка включає такі Зони 3-го порядку: заповідна; заповідно-рекреаційна; природоохоронна - природні об’єкти; природоохоронна - штучно створені об’єкти. У межах Зон 3-го порядку доцільно виділити такі функціональні Зони 4-го порядку: експозиційна, наукова, адміністративно-господарська;

- оздоровчу, яка включає такі Зони 3-го порядку: курортно-санаторна; лікувально-оздоровча місцевість;

- рекреаційну, яка включає такі Зони 3-го порядку: дачна; для організації відпочинку населення; для проведення туризму та спортивних заходів. У межах Зон 3-го порядку можна виділити такі Зони 4-го порядку: заповідна, зона стаціонарної рекреації, зона регульованої рекреації, господарська зона;

- історико-культурну, яка включає такі Зони 3-го порядку: археологічну; історичну; об’єктів монументального мистецтва; об’єктів архітектури та містобудування; об’єктів садово-паркового мистецтва; об’єктів науки і техніки; ландшафтну. У межах Зон 3-го порядку доцільно виділити такі функціональні Зони 4-го порядку: наукова, навчальна, екскурсійна та охоронна;

- лісогосподарську, яка включає такі Зони 3-го порядку: виробничу (виробництво деревини), захисну (у природоохоронних та біологічних цілях);

- водогосподарську, яка включає такі Зони 3-го порядку: виробничу (виробництво риби); захисну (захисну природоохоронну і у біологічних цілях); спеціальну.

Заповідні зони призначені для створення та функціонування об’єктів природно-заповідного фонду і їх охорони; оздоровчі – для будівництва та обслуговування оздоровчих закладів, а також інших об’єктів, пов’язаних з використанням родовищ мінеральних, термальних вод, лікувальних грязей, біошофіту, озокериту та використання інших природних ресурсів з оздоровчою метою; рекреаційні – для проведення спортивних та туристичних заходів і для організації відпочинку населення; історико-культурні – для збереження і утримання об’єктів історико-культурної спадщини та проведення історичних досліджень; лісогосподарські – для ведення лісового господарства та будівництва і обслуговування господарських будівель і споруд, пов’язаних з веденням лісового господарства, а також для розміщення лісомеліоративних станцій; водогосподарські – для догляду за водними об’єктами, гідротехнічними і гідрометричними спорудами та ін.

Селітебну або ж урбаністичну групу земель Зони 1-го порядку представляють землі призначені для забудови та розташування об’єктів галузей економіки, а саме таких категорій за цільовим призначенням: житлової та громадської забудови, землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Селітебне (урбаністичне) землекористування на сьогодні є нераціональним і витратним. Щільність міського населення і житлового фонду у містах в 2-3 рази нижча нормативної, а щільність міської забудови не перевищує 55 % нормативної. Ряд галузей відзначається надмірною землеємністю. Так, не менше 40 % території підприємств чорної металургії і теплоенергетики займають відвали, хвостосховища, шламонакопичувачі та інші вмістилища. Широке застосування відкритого способу добування корисних копалин призводить до знищення ґрунтового покриву на значних площах. В той же час постійно зменшуються обсяги рекультивації порушених земель.

Оптимізація використання земель цієї групи носить господарський характер і буде спрямована на реалізацію державної політики щодо зниження техногенного навантаження в найбільших промислових районах, де зосереджено надмірна кількість великих підприємств та вивільнення територій від техногенного навантаження. Нове реформування повинне мати цілі більш рівномірного розміщення продуктивних сил на території країни, різкого підвищення господарської та культурної ролі малих і середніх міст і поселень, малих і середніх підприємств і виробництв блокомодульного типу з високим рівнем використання джерел енергії, розосередження вторинних і малих первинних джерел виробничих ресурсів.

У межах цієї групи земель Зони 1-го порядку доцільно виділити такі Зони 2-го порядку:

- житлову;

- суспільно-ділову;

- виробничу;

- наукову та науково-виробничу;

- інженерної та транспортної інфраструктури;

- для розміщення військових об’єктів;

- спеціального призначення.

Зонуванням житлових зон встановлюються правила стосовно:

- щільності забудови:

- основних параметрів інженерно-транспортних комунікацій, зелених насаджень, пішохідних шляхів, санітарно-захисних розривів і інших структурних елементів нерухомості в містобудуванні;

- розташування соціально-побутових і культурних об'єктів для обслуговування населення;

- умов використання земель у межах охоронних і санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель, а також порядок відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, яких вони можуть зазнати внаслідок встановлення таких зон;

- умов передачі в оренду земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти реконструкції застарілого житлового фонду та умов справляння орендної плати за ці земельні ділянки на період будівництва;

- порядку і обсягів компенсаційних виплат власникам земельних ділянок приватної власності з об’єктами застарілого житлового фонду у разі виникнення потреби у таких землях згідно із затвердженою містобудівною документацією;

- напрямів тимчасового використання земельних ділянок, що належать до зони перспективної забудови;

- іншого використання земель.

У межах житлової Зони 2-го порядку доцільно виділити такі Зони 3-го порядку:

- зони забудови індивідуальними житловими будинками;

- зони забудови малоповерховими житловими будинками;

- зони забудови середньоповерховими житловими будинками;

- зони забудови багатоповерховими житловими будинками;

- зони забудови інших видів;

- зони перспективного використання;

- зони рекреаційних територій, які зайняті міськими лісами, скверами, парками, міськими садами, ставками, озерами, водоймищами, пляжами; зон в межах інших територій, які використовуються і призначені для відпочинку, туризму, занять фізичною культурою й спортом.;

- зони територій, що особливо охороняються, і які включають землі, що мають особливе природоохоронне, наукове, історико-культурне, естетичне, рекреаційне, оздоровче й інше особливо цінне значення.

У житлових зонах допускається розміщення:

- окремо розташованих, убудованих або прибудованих об'єктів соціального й комунально-побутового призначення;

- об'єктів охорони здоров'я;

- об'єктів дошкільної, початкової загальної і середньої (повної) загальної освіти;

- культових будинків;

- стоянок автомобільного транспорту;

- гаражів;

- об'єктів, пов'язаних із проживанням громадян;

- територій, призначених для ведення садівництва й дачного господарства;

Суспільно-ділові зони призначені для розміщення об'єктів охорони здоров'я, культури, торгівлі, громадського харчування, соціального й комунально-побутового призначення, підприємницької діяльності, об'єктів середнього професійного й вищого професійного утворення, адміністративних, науково-дослідних установ, культових будинків, стоянок автомобільного транспорту, об'єктів ділового, фінансового призначення, інших об'єктів, пов'язаних із забезпеченням життєдіяльності громадян. В суспільно-ділові зони можуть включатися житлові будинки, готелі, підземні й багатоповерхові гаражі.

У межах суспільно-ділової зони 2-го порядку доцільно виділити такі зони 3-го порядку:

- зони ділового, суспільного й комерційного призначення;

- зони розміщення об'єктів соціального й комунально-побутового призначення;

- зони обслуговування об'єктів, необхідних для здійснення виробничої й підприємницької діяльності;

- суспільно-ділові зони інших видів.

Виробничі зони, зони інженерної й транспортної інфраструктури призначені для розміщення промислових, комунальних і складських об'єктів, об'єктів інженерної й транспортної інфраструктури (споруд і комунікацій залізничного і автомобільного транспорту, зв'язку) і встановлення санітарно-захисних зон таких об'єктів.

У межах виробничої зони, зон інженерної й транспортної інфраструктур 2-го порядку виділяються такі Зони 3-го порядку:

- виробничі зони (зони розміщення виробничих об'єктів з різними нормативами впливу на навколишнє природне середовище);

- комунальні зони (зони розміщення комунальних і складських об'єктів, об'єктів житлово-комунального господарства, об'єктів транспорту, об'єктів оптової торгівлі);

- зони для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств з видобування та переробки корисних копалин. В цій зоні виділяються такі Зони 4-го порядку – з видобування і переробки корисних копалин відкритим способом; з видобування і переробки корисних копалин закритим способом; для зберігання відходів добувної промисловості (порушені землі);

- інші види зон виробничої, інженерної й транспортної інфраструктури.

В межах території великих міст визначаються зони для розміщення і розвитку наукових установ, що залежать від характеру дослідницької діяльності та специфіки виробництва.

У межах наукової та науково-виробничої Зони 2-го порядку виділяються такі Зони 3-го порядку:

- наукова зона;

- науково-виробнича зона.

У межах Зони 2-го порядку призначеної для розміщення військових об’єктів виділяються такі зони 3-го порядку:

- для розміщення і постійної діяльності Збройних Сил України;

- для розміщення і постійної діяльності установ Служби безпеки України;

- для розміщення і постійної діяльності органів охорони державного кордону;

- для розміщення і постійної діяльності органів виконання покарань;

- для розміщення і постійної діяльності органів цивільного захисту населення;

- для розміщення і постійної діяльності спеціальної служби транспорту;

- для розміщення і діяльності іноземних військових формувань.

У межах Зони 2-го порядку спеціального призначення виділяються такі Зони 3-го порядку:

- зони, зайняті цвинтарями, крематоріями, скотомогильниками, об'єктами розміщення відходів споживання;

- зони, зайняті іншими об'єктами, розміщення яких може бути забезпечено тільки шляхом виділення зазначених зон і неприпустимо в інших територіальних зонах.

В межах Зон 3-го порядку можуть бути виділені Зони 4-го порядку, що відповідають видам угідь за шифром графи форми № 6-зем., а також Зони 5-го порядку – земельні ділянки.

Очевидно, що зонування земель повинно здійснюватися з різною деталізацією, тобто повинно проводитися на загальнодержавному, регіональному та місцевому рівнях, з відмінностями у завданнях та механізмах практичного застосування.

Правовий режим земель повинен встановлюватися залежно від приналежності земель до певної категорії й розміщення їх у тій або іншій функціональній зоні. При таких підходах територіальне зонування земель здобуває ключове значення при здійсненні будь-якої економічної діяльності. Якщо правовий режим земель не буде братися до уваги, то, скажімо, підприємницька діяльність, у тому числі в інвестиційній сфері, може виявитися неефективною.

Для цього потрібно розробити землевпорядні, природоохоронні та містобудівні регламенти для кожної Зони, яким встановлюються види і параметри дозволеного використання земель та їх охорони (режим землекористування), а також межі допустимих змін їх параметрів у відповідній Зоні.

Землевпорядний регламент це затверджені текстові матеріали в складі проекту землеустрою щодо зонування земель, якими встановлюються види і параметри дозволеного використання земель та їх охорони (режим землекористування), а також допустимі їх зміни в межах відповідного типу землекористування.

Містобудівний регламент – це встановлені місцевими правилами забудови припустимі види та обмеження забудови, іншого використання територій населеного пункту у межах окремих функціональних зон, зокрема: щільність, поверховість, площа забудови земельної ділянки у відсотках, гранично припустимі фізичні розміри будинків і споруд; гранична площа земельних ділянок конкретних об'єктів містобудування; відступи від червоних ліній, ліній регулювання забудови, меж суміжних ділянок, припустимі мінімальні відстані між будинками і спорудами; вимоги до облаштування доріг та під'їздів до будівель, місць паркування транспортних засобів; вимоги до забезпечення експлуатації інженерних споруд і комунікацій; вимоги до озеленення та упорядження територій; вимоги до архітектурно-кольорового рішення будинків і споруд; перелік планувальних обмежень (інженерних, санітарно-гігієнічних, природоохоронних, історико-культурних тощо); режим забудови та іншого використання територій, на яких передбачена перспективна містобудівна діяльність.

Містобудівний регламент для земель житлової зони 2-го порядку включає:

- перелік дозволених і перелік дозвільних тільки по спеціальному погодженню видів використання території;

- доля площі зони, призначеної для видів використання, вказаних у переліку;

- види використання території, не наведені в переліку, забороняються.

По дозволеним видам використання території для кожної зони встановлюється значення долі зони, призначеної для здійснення:

- основних функцій – мінімальне (не менше);

- функцій, які супутні основним (мінімальне і максимальне (від...до...).

По видах використання території, що дозволяються тільки за спеціальним погодженням, установляється максимальне значення долі площі зони.

Також є обов’язковим дотримання встановленого правового режиму землекористування у визначених межах Зон для фізичних і юридичних осіб, органів державної влади та місцевого самоврядування.

Конкретні варіанти зонування земель залежать від багатьох факторів: існуючої системи землекористування, природної структури ландшафтів, історичної спадщини, соціальних цілей тощо. Вважаємо, що усі принципові питання щодо зонування земель повинні вирішуватися з широким залученням громадськості та реалізуватися під її контролем.