Методика визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту

 

Основним елементом середньої вартості земель є витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту. До цих витрат включаються вартість лише елементів інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури населеного пункту, які до того ж не виконують суто технологічних функцій на виробничих підприємствах. Тобто, мається на увазі комунальна інфраструктура міста, села, чи селища.

Це єдиний показник формули розрахунку нормативної грошової оцінки земель населеного пункту, який вимірюється у гривнях. Інформаційною базою для визначення витрат є дані державної та відомчої статистичної звітності про натуральні та вартісні показники, надані службами комунального господарства, а також матеріали чергових планів інженерних мереж, які ведуться міськими службами, матеріали опорного плану, виконаного в складі генерального плану населеного пункту.

Витрати па освоєння та облаштування території мають представлятися яквідновна вартість (первісна вартість, що змінюється після переоцінки) витрат інженерної інфраструктури. Не можна використовувати дані по залишковій вартості об’єкту інфраструктури, оскільки в цьому випадку враховується амортизація вартості об’єкту за період його експлуатації.

Відновна (первісна) вартість – це сума витрат, необхідних для відтворення основних фондів на момент оцінки і визначається на основі їх інвентаризації та переоцінки у відповідності до чинного законодавства України. Вихідні дані представляються у розрізі окремих елементів інженерної інфраструктури.

Для того, щоб розрахувати загальну відновну вартість витрат елементу інженерно-транспортної інфраструктури необхідно значення натурального показника перемножити на вартість її одиниці виміру.

Базою для обчислення витрат на освоєння та облаштування в розрахунку на 1м² є оціночна територія,яка дорівнює площі забудованої території населеного пункту у встановлених межах. Як правило, забудована територія населеного пункту становить 40 – 50% його загальної площі. Решту території складають землі сільськогосподарського використання (в тому числі сади, городи), землі лісу, водні поверхні тощо [30].

До території, що приймається до розрахунку при визначенні базової вартості відносяться:

· землі житлової забудови;

· землі промисловості (окрім земель, зайнятих відкритими розробками, породними відвалами);

· землі транспорту, зв’язку (окрім земель залізниці та аеропортів);

· землі оборони (забудовані ділянки за матеріалами інвентаризації);

· землі технічної інфраструктури;

· землі комерційного використання;

· землі громадського призначення;

· землі змішаного використання;

· зелені насадження загального користування;

· землі відпочинку;

· вулиці, набережні, площі;

· кладовища;

· гідротехнічні споруди;

· землі, зайняті поточним будівництвом;

· присадибні ділянки (рекомендується виходити із розрахунку не більше 10 соток на ділянку), надані громадянам;

· землі сільськогосподарського використання, що не відносяться до сільськогосподарських угідь (дороги, будівлі, споруди).

До території, що не приймається до розрахунку при визначенні середньої вартості слід включати:

· сільськогосподарські угіддя (окрім присадибних ділянок);

· землі лісів та інших лісовкритих площ;

· відкриті землі;

· водні акваторії;

· землі магістральної залізниці та аеропорту;

· землі, зайняті відкритими розробками, породними відвалами;

· незабудовані ділянки земель оборони [40].

Наступним елементом для визначення середньої вартості земель населеного пункту є регіональний коефіцієнт Км1, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення. Значення коефіцієнту Км1 є добутком коефіцієнтів, які враховують:

· чисельність населення, географічне положення,

· адміністративний статус населених пунктів та їх господарські функції;

· входження в приміську зону великих міст;

· наявність у населеному пункту статусу курорту;

· входження до зон радіаційного забруднення.

Розрахунок регіонального коефіцієнту Км1 здійснюється із використанням таблиць 1.2 – 1.5, наведених у Додатку до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Сукупний регіональний коефіцієнт Км1 розраховується як добуток коефіцієнтів.

Основним критерієм для визначення коефіцієнту на адміністративний статус населеного пункту є його чисельність населення. Всього виділяється 6 значень цього коефіцієнта, в діапазоні від 1,2 (чисельність населення від 20 до 50 тис. чол.) і до 3 (понад 1 млн. чол.).

Коефіцієнт, який враховує місце розташування населеного пункту у приміській зоні великого міста розраховується згідно із табл. 1.3. Порядку. Його значення залежить від чисельності населення міста-центра і коливається в діапазоні між 1,1 (населення міста-центра становить 100-250 тис. чол.) та 1,8 (2 млн. і більше).

Коефіцієнт, який застосовується для населених пунктів, що мають статус курортів, застосовується згідно табл. 1.4 Порядку. Підставою для віднесення населеного пункту до курортного і застосування відповідного коефіцієнту є постанова Кабінету Міністрів України від 15 грудня 1997р. №1391 „Про внесення змін до переліку населених пунктів, віднесених до курортних”.

Нарешті, останній із коефіцієнтів, які застосовуються при визначенні сукупного регіонального коефіцієнту Км1, є коефіцієнт, який враховує місце розташування населеного пункту в зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи. Значення цього коефіцієнту коливається від 0,8 (зона гарантованого добровільного відселення) до 0,9 (зона посиленого радіоекологічного контролю). Віднесення населеного пункту до тієї, чи іншої зони здійснюється відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 23 липня 1991 року №106 „Про організацію виконання постанов Верховної Ради Української РСР про порядок введення в дію.

1.4. Економіко-планувальне зонування території та методика визначення, зонального коефіцієнту

 

Тепер розглянемо питання, щодо визначення зонального коефіцієнту Км2, який характеризує залежність рентного доходу від ступеню містобудівної цінності території населеного пункту (економіко-планувальної зони) Це обумовлює необхідність її земельнооціночної структуризації – економіко-планувального зонування території.

Економіко-планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

1. Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території.

2. Доступність до: місць концентрації трудової діяльності (місць прикладання праці); центрів громадського обслуговування; місць масового відпочинку; центру населеного пункту.

3. Рівень інженерного забезпечення та благоустрою території.

4. Рівень розвитку сфери обслуговування населення.

5. Екологічна якість території.

6. Соціально-містобудівна привабливість середовища: різноманітність місць прикладання праці; наявність історико-культурних та природних пам’яток; естетика архітектурної забудови тощо [47].

Кількість факторів, що враховуються при здійсненні економіко-планувального зонування визначається, насамперед, величиною населеного пункту та рівнем його соціально-економічного розвитку.

Кількість, межі економіко-планувальних зон, а також значення коефіцієнтів Км2 є не наперед заданими параметрами, а результатом пофакторної оцінки території населеного пункту. Існує кілька підходів до вирішення завдання економіко-планувального зонування, але неодмінною умовою в кожному з них є виділення земельнооціночних одиниць (оціночних районів) – територіально і функціонально визначених утворень, в межах яких і здійснюється оцінка споживчих властивостей земель населених пунктів. Слід пам’ятати, що оціночні райони є робочими одиницями оцінки, їх кількість залежить від розміру населеного пункту, його народногосподарського профілю, адміністративного статусу і соціально-культурного потенціалу.

Оціночні райони виділяються у встановлених межах населених пунктів. Вони розділяються: магістралями загальноміського та районного рівня, межею смуги відводу залізниці, природними рубежами (річки, струмки, канали, рівчаки і т.д.), в окремих випадках – межами ділянок виробничих підприємств.

Площа одного оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Сукупність усіх земельнооціночних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту. До оціночних районів не включається смуга відводу залізниці, за винятком привокзальних площ. Межі оціночних районів, як правило, не повинні перетинати меж адміністративних районів та порушувати планувальну мережу населеного пункту.

В деяких випадках в процесі виконання оцінки доцільно виділити оціночні райони і за межами населеного пункту, якщо ці території зайняті об’єктами міського господарства, сельбищною забудовою населеного пункту.

Існують 4 методи визначення зонального коефіцієнту та його складових: вартісний; функціональний; соціологічний; експертний.

Розглянемо кожний з методів.

Вартісний метод базується на переведення дії кожного з факторів, які впливають на якість території в певну суму грошей. Транспортно-функціональна зручність оцінюється через втрати виробництва за рахунок транспортної втоми при пересуванні робітників; екологічна якість – через втрати населення та виробництва за рахунок негативного впливу окремих санітарно-гігієнічних інгредієнтів; соціальна привабливість – через підвищення продуктивності праці за рахунок естетичного задоволення тощо.

Функціональний метод є одним з головних при здійсненні пофакторної оцінки території. В основу метода покладена оцінка кожного з факторів через його функціональні показники – щільність, віддаленість, можливість нарощування потенціалу, зв’язність тощо.

Функціональний метод широко застосовувався в Україні всіма розробниками комплексної економічної та грошової оцінки земель і зараз є обов’язковим при оцінці території великих, крупних та найкрупніших міст. Існує специфіка застосування цього методу при оцінці різних факторів оцінки.

Соціологічний методє одним з найбільш коректних при пофакторному аналізі якості території оціночних районів. В той же час він є найдорожчим, оскільки вимагає проведення адресного соціологічного опитування мешканців оціночних районів. Цей метод доцільно застосовувати при грошовій оцінці крупних та найкрупніших міст.

Суть соціологічного методу полягає у визначенні за допомогою спеціальної соціологічної анкети відношення мешканців населеного пункту (для визначення загальної кількості респондентів та „сліпої” вибірки їх адрес використовується спеціальна методика) до кожного з факторів. Оцінка здійснюється за 5-бальною, або 10-бальною шкалою і потім узагальнюється методами математичної статистики. На виході ми отримуємо комплексний індекс цінності території іі.

Експертний методє найбільш поширеним серед методів грошової оцінки. Він базується на оцінці групою експертів, які добре знають умови населеного пункту. Кількість експертів має бути кратною бальної шкали, за якою проводиться оцінка факторів (не менше 5 при 5-бальній та не менше 10 при 10-бальній). Експертна анкета мало чим відрізняється від анкети, що застосовується в соціологічній оцінці. Запитання стосуються оцінки транспортно-функціональної зручності оціночного району, рівня його інженерного забезпечення, екологічного стану, соціально-містобудівної привабливості середовища, рівня забезпеченості закладами соціальної інфраструктури, різноманітністю місць прикладання праці, інженерно-геологічних умов [30].

Обробка результатів експертної оцінки здійснюється шляхом застосування методів математичної статистики з урахуванням ваги факторів та частки площі району у загальній площі всього населеного пункту (табл. 1).

 

Таблиця 1

Зразок заповненої анкети експертної оцінки

 

№

Фактори

Оціночні райони

Доступність до центру насел. пункту

Доступність до місць прикладення праці

Доступність до місць відпочинку

Доступність до зупинок транспорту

Рівень чистоти повітря

Рівень відсутності шуму

Рівень теплопостачання

Рівень газопостачання

Рівень водопостачання

Рівень каналізування

Забезпечення магазинами

Забезпечення поліклініками

Забезпечення школами та садками

Естетика забудови

Престижність району для проживання

Загальна сума балів по всіх факторах

Середній бал по населеному пункту

50,55

Комплексний індекс цінності і-го району (рядок 16/рядок 17)

1,3

1,2

1,1

1,0

0,9

0,8

0,8

0,9

0,9

 

Оцінка проводиться за 5-бальною шкалою, „5” балів означає повністю забезпечений (ідеальні умови), „1” бал –абсолютна відсутність. Кількість оціночних районів – 9.

На практиці при здійсненні нормативної грошової оцінки населеного пункту часто застосовують комбінований метод,який включає елементи експертного, функціонального та соціологічного методів.

 

Наступною стадією економіко-планувального зонування території міста є об’єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони.При об’єднанні оціночних районів у зони враховувалась дія трьох факторів:

1) суміжність районів;

2) переважно однорідне функціональне використання;

3) близькість значень комплексного індексу цінності території (величини індексів окремих оціночних районів не повинні значно відрізнятись між собою).

Значення зонального коефіцієнту Км2 для окремої економіко-планувальної зони визначається як середньо зважене індексів оціночних районів, які входять до цієї зони (за часткою площі району) [40].