Оцінка вартості земельної ділянки за методом прямого порівняння з аналогами продаж

У відповідності з підходом, що базується на зіставленні цін продажу, проводиться порівняння земельної ділянки, що оцінюється, з подібними за функцією використання та характером забудови земельними ділянками, що були продані раніше. При цьому враховуються такі фактори, як правовий статус ділянки, умови та дата її продажу, міс­це розташування, фізичні та екологічні характеристики, функціональне призначення, необхідність дотримання ви­мог щодо використання та забудови ділянки і т.д.

На практиці підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, реалізується у вигляді методу прямого попарного порівняння з аналогами продажів та методу статистичного аналізу ринку.

Метод прямого порівняння з аналогами продаж заснований на внесенні поправок до вартості ділянок, продаж яких здійснилася в минулому з урахуван­ням класифікаційного типу об'єкту та інших властивостей і ознак оцінюваної ділянки та ділянок-аналогів.

Факторний аналіз земельного ринку дозволяє зробити припущення, що найбільш вагомими групами основних ціноутворюючих факторів є:

- соціально-економічний статус населеного пункту, що характеризується кількістю мешканців;

- характер розміщення оцінюваної ділянки щодо основних місто утворюючих центрів населеного пункту (гро­мадський центр, автовокзал, залізничний вокзал);

- існуючий рівень інженерної підготовки та містобудівної цінності ділянки;

- ефективність та раціональність використання земельної ділянки, яка вимірюється показником щільності забу­дови;

- фактичне цільове використання ділянки;

- конфігурація і площа ділянки;

- умови продажу й оцінки (конкурентність, мотивація, період експозиції, база оцінки та інші обмеження і умови цивільно-правового характеру);

- фактор часу, опосередкований через дату продажу;

- регіональний ціноутворюючий фактор, який враховує відмінності середнього рівня цін на земельні ділянки, що склалися в різних населених пунктах (ринковий мультиплікатор).

Інші фактори, що певним чином впливають на рентний дохід, як свідчить практика, неможливо достовірно враху­вати у кількісному вигляді. Тому для зменшення вірогідності спотворення результату в контексті завдань цієї оцін­ки ними доцільно зневажити.

При застосуванні методу зіставлення цін продажу приймається наступне припущення - скільки коштував би об'єкт-аналог, якби в нього були такі ж самі характеристики, умови оцінки і продажу, як і в оцінюваної ділянки.

Для розрахунків за об'єкти порівняння були вибрані ділянки з кодом цільового призначенням 1.11.3, які були продані за останні роки продажі в Лебединському районі і які розташовані в центральній частині населеного пункту. Відо­мості про об'єкти, вибрані для порівняння наведені у таблиці 4:

- фактична площа ділянок;

- відстань до громадського центру населеного пункту;

- наявність комунікацій;

- фактор часу, опосередкований через дату оцінки (дата прийняття рішення про продаж).

За такими факторами, як інженерно-геологічні та геометричні характеристики ділянок, наявність чи відсутність сервітутів та обмежень щодо використання, мотивація продавців та покупців (умови безконкурентного продажу) усі ділянки порівнянні, тому поправки на ці фактори не враховуються.

Поправочні коефіцієнти розраховуються за наступними формулами.

Поправка на чисельність населення населеного пункту:

де

N_ан – чисельність населення в населеному пункті, в якому розташовано об’єкт порівняння, тис чол.;

N_оц – чисельність населення в населеному пункті, в якому розташовано об’єкт оцінки, тис чол..

Поправка на площу ділянки:

де

S_ан – площа ділянки, яка приймається в якості аналога, м²;

S_оц – площа ділянки, що є об’єктом оцінки, м².

Поправка, яка враховує розташування ділянки в межах населеного пункту:

де

R1_ан – відстань до адміністративного центру населених пунктів для ділянок, аналогів, км;

R1_оц – відстань до адміністративного центру населеного пункту для ділянки, що оцінюється.

Поправка на рівень інженерної підготовки та містобудівну цінність території:

де

К_ан – комплексний показник, що характеризує рівень інженерної підготовки та містобудівну цінність території розташування об’єкту-аналога;

К_оц – комплексний показник, що характеризує рівень інженерної підготовки та містобудівну цінність території розташування об’єкту оцінки.

Комплексний показник, що характеризує рівень інженерної підготовки території та її містобудівну цінність (К), розраховується у відповідності до Порядку нормативної грошової оцінки земель населе­них пунктів як здобуток наступних параметрів:

- максимальних значень коефіцієнтів, що враховують функціонально-планувальні фактори;

- зворотних максимальних значень коефіцієнтів, що враховують інженерно-інфраструктурні фактори.

Максимальна кількість функціонально-планувальних та інженерно-інфраструктурних факторів буде відповідати наступному значенню:

- пішохідна доступність до громадських центрів – 1,1;

- пішохідна доступність до магістралей – 1,2;

- пішохідна доступність швидкісного пасажирського транспорту – 1,1;

- наявність доріг з твердим покриттям – 1,05;

- наявність електропостачання – 1,05;

- наявність централізованого водопостачання – 1,05;

- наявність теплопостачання – 1,05;

- наявність каналізації – 1,05;

- наявність газопостачання – 1,05.

Активність та еластичність ринку нерухомості, у тому числі земельних ділянок, прямо пов'язані з купівельною спроможністю населення і фінансовим станом суб'єктів господарювання. Якщо прийняти в якості індикаторів цих процесів такі показники, як реальна заробітна плата, прибуток підприємств і валовий внутрішній продукт на душу населення у відносних цінах і зіставити динаміку їх зміни по роках з динамікою цін на ринку нерухомості (зокре­ма, з динамікою цін на земельні ділянки, розташовані в селищах міського типу), то неважко переконатися в повно­му збігу цих тенденцій.

Проведені нами дослідження показують, що єдиним доступним і репрезентативним показником оперативної стати­стичної звітності, який опосередковано характеризує купівельну спроможність учасників ринку нерухомості і на підставі якого можна розрахувати ціновий мультиплікатор та прогнозувати стан ринку нерухомості, є індекс реа­льної заробітної плати за період, що пройшов з дати оцінки аналога по дату оцінки об'єкта, що оцінюється.

Оскільки показники середньої заробітної плати по областях України й офіційний індекс інфляції є загальнодоступ­ними і публікуються кожен місяць, то розрахувати індекс реальної заробітної плати не представляє великої праці. Він розрахо­вується як відношення індексу номінальної заробітної плати по даній області до офіційного індексу інфляції за відповідний період.

Таким чином, поправка за фактором часу може розраховуватися виходячи з індексу росту реальної заробітної пла­ти за період, що пройшов з дати оцінки (продажу) об'єкта-аналога по дату оцінки оцінюваної ділянки.

Розрахунок скоригованої питомої вартості об'єктів-аналогів приведений в таблиці 25.

 

Таблиця 24

Інформація про земельні ділянки, які прийняті в якості аналогів

 

№	Адреса об’єктів порівняння	Функціонально – цільове призначення	Площа ділянки, м^2	Відстань до центру, км	Доступність до	дорога з твердим покриттям	Комунікації	Комплексний показник містобудівної цінності	Дата продажу	Ціна продажу грн./м^2
громадського центру	зовнішнього пасажирського транспорту	магістралей	світло	вода	тепло	каналізація	газ
	с. Павленкове	1.11.3		0,5	+	+	+	+	-	-	-	-	-	1,7388	11.09.2010	21,50
	с. Токарі	1.11.3		0,5	+	+	+	+	+	+	-	+	+	2,1135	02.08.2010	23,40
	с. Бішкінь	1.11.3		0,1	+	+	+	+	+	-	-	-	-	1,8257	17.06.2011	35,75
	с. Курган	1.11.3		0,1	-	+	+	+	+	-	-	-	-	1,8257	20.04.2011	37,50

 

 

Таблиця25

Розрахунок скоригованої вартості об’єктів порівняння

№	Адреса	Коефіцієнти коригування:	Коефіцієнт,що враховує інженерну підготовку	Інтегральна поправка	Скориго вана вартість на дату оцінки, грн./м^2
на площу ділянки	на відстань до центру	на фактор часу
	с. Павленкове	0,679	2,214	0,861	1,0192	1,3197	28,37
	с. Токарі	0,719	2,214	0,861	1,0	1,3197	30,88
	с. Бішкінь	0,525	1,584	0,985	1,0144	0,8310	29,71
	с. Курган	0,566	1,584	0,985	1,0144	0,8956	33,59
Медіанне значення скоригованої ціни, грн./м^2	30,98

 

Таким чином, при площі 347 м² та медіанному скоригованому значенні ціни аналогів 30,98 грн./м² її можлива ринкова вартість дорівнює:

30,98 x 347 = 10750,06 грн.

Отже вартість ділянки, отримана методом прямого порівняння на дату оцінки становить: 10 750,06 грн.