Оцінка вартості земельної ділянки інвестиційним методом

Згідно з Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, сутність інвестиційного методу полягає в капіталізації чистого операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду. Метод прямої капіталізації ЧОД заснований на перетворенні майбутніх дохо­дів від володіння забудованою ділянкою в її поточну вартість з урахуванням принципів кращого і найбільш ефек­тивного використання, альтернативності інвестицій, залишкової продуктивності землі та зміни вартості грошей у часі. При цьому чистий операційний (рентний) дохід повинен визначатися на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю (а не ставок первинного ринку).

Як зазначалося вище, вторинний земельний ринок в Україні (за виключенням ринку присадибних ділянок) в ціло­му знаходиться в аморфному стані, тим більш, ринок орендних відносин. Малочислені дані про ставки орендної плати, в основному, стосуються досить крупних населених пунктів і земельних ділянок комерційного призначення (підприємства роздрібної торгівлі, громадського харчування, обслуговування). Що ж стосується ділянок промислового призначення, то така інформація практично відсутня. У всякому разі, вона дуже суб'єктивна і суперечлива. У більшості випадків ставки орендної плати дорівнюють ставкам земельного податку або трішки перевищують їх.

Якщо ж чистий операційний доход розраховувати по розміру земельного податку, то порушуються основні мето­дологічні принципи оцінки – принцип очікування, заміщення, альтернативності інвестицій та інші. Якщо ж при­ймати ставки орендної плати, які встановлюють органи місцевого самоврядування на підставі Закону про оренду земель, то отриманий в такий спосіб результат не може відповідати ринковій базі оцінки, оскільки не враховує головний ринковий принцип ціноутворення – баланс попиту та пропозиції. Слід також враховувати, що забудовані земельні ділянки окремо від нерухомості в оренду в Україні не здаються, а якщо і здаються, то орендні платежі нараховуються та справляються за окремими договорами і контролюються різними державними інституціями. Таким чином, стандартний для світової оціночної практики метод капіталізації чистого операційного (рентного) доходу від здачі забудованої ділянки в оренду в нашому випадку не спрацьовує. Практичний досвід свідчить, що в населених пунктах України встановлення ставок орендної плати на первинному земельному ринку здійснюється не за ринковими принципами, а на суб'єктивному емпіричному рівні без будь-яких спроб наукового обгрунтування. При цьому коефіцієнти кратності орендних ставок до земельного податку в залежно­сті від цільового використання ділянки і її місця розташування у відповідності до Закону про оренду земель колива­ються в діапазоні від 3 до 12 разів. На наш погляд, такий суб'єктивний підхід до врегулювання орендних відносин в більшості випадків аж ніяк не сприяє підвищенню ефективності земельної реформи. Визначення розмірів орендної плати повинно базуватися на зваженому, науково обгрунтованому підході, який би враховував інтереси як землеко­ристувачів (орендарів), так і органів місцевого самоврядування (орендодавців). Тим більш, що для цього є досить переконливе економічне підґрунтя. При неможливості прямого використання інвестиційного методу оцінки у зв'язку з відсутністю ринкових даних про ставки орендної плати за використання забудованих ділянок, доцільно застосування так званих ефективних ставок, заснованих на деяких базових припущеннях стосовно ключових функцій орендних відносин на земельному ринку України. В цьому випадку ефективна ставка орендної плати може бути розрахованою для кожної оцінюваної земельної ділянки. Основними такими припущеннями є:

- з оглядом на світовий досвід найбільш ефективною формою власності на землю є приватна власність;

- основною метою земельної реформи в Україні є формування багатоукладної та ефективної економіки землекорис­тування, заснованої на змішаних формах власності, в числі яких провідне місце належить приватній власності;

- орендні відносини в землекористуванні на первинному ринку та в постприватизаційний період повинні виконувати певні фінансово-економічні та соціальні функції (фіскальна, стимулююча, зрівняльна тощо);

- разом з фіскально-конфіскаційною функцією як джерело поповнення бюджетних коштів орендні відносини пови­нні виконувати мотиваційну функцію, яка б стимулювала орендаря земельної ділянки придбати її у власність;

- орендні відносини повинні також виконувати функцію вирівнювання умов господарювання при виробництві това­рів і послуг з метою забезпечення суб'єктів підприємницької діяльності порівняними можливостями отримання доходу;

- певного періоду проти можливості її придбання у власність;

- період повернення капіталу, авансованого у гіпотетичну купівлю земельної ділянки в порівнянні з варіантом спра­вляння орендної плати, повинен бути кінцевим і конкурентним по відношенню до альтернативних напрямів вкла­дення інвестицій.

Сьогодні на первинному земельному ринку домінує фіскально-конфіскаційна функція. В той же час, саме опосере­дковано через орендну плату можна надати додаткового імпульсу процесу приватизації земельних ділянок. Для цього потрібно, щоб орендна плата була досить відчутною відносно земельного податку, але не настільки, щоб негативним чином вплинути на прибутковість бізнесу. Орендар – потенційний покупець – повинен бачити свою вигоду у разі приватизації ділянки. Найбільш вагомим критерієм доцільності покупки є термін окупності капіталь­них вкладень. Якщо за рахунок економії на орендних платежах термін повернення капіталу буде конкурентним відносно альтернативних напрямів інвестування, то придбання ділянки у власність є економічно виправданим. Таким чином, для того, щоб дати змогу потенційному покупцеві повернути інвестиції в придбання земельної діля­нки у власність за рахунок економії на орендних платежах на протязі певного фіксованого часу (скажімо, Т років), ставка орендної плати мусить також бути фіксованою і дорівнювати деякому значенню R.

Для формалізації викладених вище теоретичних положень у вигляді математичних залежностей треба розглянути питання щодо конкурентних термінів повернення капіталу. Безумовно, параметр Т залежить від виду підприємни­цької діяльності землекористувача, а також від особливостей соціально-економічного розвитку регіону та населе­ного пункту, що в акумульованому виді виражається показниками галузевих, систематичних та специфічних ризи­ків. Середній термін окупності (повернення) капітальних вкладень в різних секторах економіки визначається вели­чиною, зворотною середньому галузевому рівню рентабельності основних засобів або коефіцієнту економічної ефективності капітальних вкладень, який характеризує норму віддачі інвестованого капіталу. При цьому треба та­кож враховувати доходність альтернативного і найменш ризикованого варіанту розміщення капіталу на депозит­них вкладах. Найбільш переконливим індикативним показником максимально припустимого терміну окупності капіталу для типового інвестора у цьому випадку є величина, зворотна середній річній ставці банківського відсот­ку.

Таким чином, виходячи із вищезазначених теоретичних посилок стає очевидним, що ефективна ставка орендної пла­ти за землю має ринкове підґрунтя і цілком базується на ринкових принципах оцінки. На наш погляд, представлена нижче методика розрахунку кратності ефективної ставки орендної плати відносно земельного податку (або відсотку орендної плати від нормативної грошової оцінки), може тимчасово використовуватися при застосуванні інвестиційно­го методу оцінки в умовах невизначеності або відсутності достовірних даних щодо орендних відносин на вторинному земельному ринку.

Слід також враховувати, що в залежності від прийнятої системи оподаткування платний режим землекористування має різні варіанти практичної реалізації. Відомо, що в умовах чинного законодавства земельний податок справляється лише при використанні загальної системи оподаткування. Якщо ж землекористувач використовує спрощену систему оподаткування (тобто являється платником єдиного податку), то земельний податок окремо не нараховується і не сплачується, оскільки він входить до складу єдиного податку. Ця обставина є досить суттєвою з погляду встановлен­ня ефективної ставки орендної плати.

Опускаючи математичні перетворення, які цілком очевидні з урахуванням зазначених вище припущень, розрахункова кратність ефективної ставки орендної плати за землю відносно земельного податку в залежності від системи оподат­кування визначається за формулами:

загальна система: ,

спрощена система: ,

де

КЕ – розрахункова кратність ефективної ставки орендної плати відносно земельного податку;

РВ – ймовірна ринкова вартість оцінюваної земельної ділянки, визначена на базі порівняльного підходу,грн.;

Т – ефективний (прийнятний для інвестора) термін повернення (окупності) капіталу, вкладеного в придбання земельної ділянки без урахування фактору часу, років;

ПЗ – розрахункова або фактична сума річного земельного податку, грн.

При нормі віддачі капіталу на рівні середньої депозитної ставки для фізичних осіб, яка на період оцінки становила 21 % річних (в гривнях), умовно безризиковий термін повернення капіталу становить майже 5 років. При більш ризикових і доходних варіантах інвестування, термін повернення капітальних вкладень зменшується. Для завер­шення розрахунків зробимо наступні припущення:

- при гіпотетичній купівлі ділянки у власність, її ймовірна ринкова вартість буде знаходитися в межах оцінок, отри­маних на базі аналогового підходу (середнє значення – 30,98 грн./м²);

- на момент оцінки земельна ділянка знаходилася в стадії розвитку, у зв'язку з чим за показниками існуючої прибут­ковості її цільове використання не досягло кращого і найбільш ефективного;

- ефективна ставка орендної плати в абсолютному вимірі є чистою, тобто очищеною від операційних витрат на утри­мання території (всі ці витрати бере на себе орендар).

З урахуванням зазначеного, розрахунок ефективної ставки орендної плати виконаний в таблиці 26.

 

Таблиця 26

Розрахунок ефективної ставки орендної плати за оцінювану ділянку

Показник	Позначення	Розрахункова формула, джерело інформації	Значення
Площа ділянки, м^2	S	Технічна документація із землеустрою
Нормативна грошова оцінка ділянки, грн.	НО	Додаток №8	46730,49
Розрахункова сума річного земельного податку, грн.	ПЗ	Податковий кодекс	467,31
Ефективний термін повернення інвестицій в покупку земельної ділянки, років	Т	Аналіз вітчизняного фінансового ринку
Середнє значення вірогідних цін продажу подібних зе­мельних ділянок, грн./м^2	ПРВ	Ймовірна ринкова вартість отри­маних на базі аналогового підходу	30,98
Ймовірна ринкова вартість ділянки-аналога, грн.	РВ	РВ = S * ПРВ	10750,06

 

Продовження таблиці 26

Максимальна розрахункова кратність ефективної ставки орендної плати відносно земельного податку	КЕ		3,83
Прийнята умовна кратність ефективної ставки орендної плати з урахуванням поточних особливостей об'єкту	КЕум	Населений пункт не є привабливим для типового інвестора	2,3

 

Прийнята ефективна ставка орендної плати відносно земельного податку є тимчасовою до завершення повного освоєння ділянки. Таким чином, чистий рентний дохід від здавання земельної ділянки в оренду за тимчасової ефективною ставкою 4,8% від нормативної оцінки. Ділянка розташована в зручному місці, але зважаючи на значну площу ділянки і наявність поруч конкурентоспроможнім об'єктів, зайнятість приймаємо на рівні 80 відсотків:

ЧРД = 46730,49× 0,023 × 0,96 = 1031,81 грн. на рік.

Згідно з Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, ставка капіталізації чистого рентного доходу в даному випадку може розраховуватися як співвідношення між чистим операційним (рентним) доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, або виходячи з норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал з урахуванням змін вартості грошей у часі.

Коли йдеться про капіталізацію чистого (рентного) доходу від володіння умовно вакантною земельною ділянкою (тобто коли норма повернення капіталу для земельних поліпшень не враховується), ставка капіталізації визначала­ся кумулятивним методом. Умовно безризикова ставка прийнята на рівні середньої ставки по депозитам (в дол. США) строком більше 1 року для фізичних осіб, яка на дату оцінки дорівнює 8,0% річних.

Діапазони надбавок за кожен з факторів ризику становили 0%-5% і визначалися експертним шляхом.

Галузевий ризик приймаємо на рівні 1,5%.

Ризик пов'язаний з місцем розташування приймаємо на рівні – 1,0%.

Розрахунок вартості земельної ділянки методом капіталізації ЧОД виконаний в таблиці 27.

Таблиця 27

Розрахунок вартості земельної ділянки методом капіталізації ЧОД

Показник	Позначення	Розрахункова формула, джерело інформації	Значення
Номінальна норма віддачі інвестованого капіталу (відсоток за валютним депозитом для фізичних осіб більше року, на дату оцінки), %	ННВ	Національний банк України	8,0
Галузевий ризик. %	І	Наказ ФДМУ від 28.08.06 p., №1307 (згідно цільового призначення ділянки)	1,5
Специфічний ризик, притаманний даному об'єкту, %	СРС1	Майже немає конкурентів
Норма віддачі капіталу	РНВ	РНВ = (ННВ + 1+ СРС)/100	0,105
Капіталізована вартість земельної ділянки, грн.	ЦЗ		9826,76
Вартість в розрахунку за 1 м^2, грн.	ЦЗпит	ЦЗ/S	28,31

 

 

Таким чином, вірогідна вартість оцінюваної ділянки, розрахованої методом капіталізації чистого рентного (опера­ційного) доходу від здачі ділянки в оренду по ефективній ставці орендної плати, з урахуванням округлення та без урахування ПДВ становить 9826,76 грн.