Оцінка вартості земельної ділянки методом залишку для землі

Згідно Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок чистий операційний дохід від оренди земельних поліпшень розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов’язаних з утриманням та експлуатацією земельної ділянки та її поліпшеннями, що склалися на ринку.

Даний метод застосовується при оцінці ділянок з земельними поліпшеннями або вакантних ділянок, забудова яких планується у майбутньому за умови кращого та найбільш ефективного їх використання. Цей метод є методологіч­но невід'ємною частиною загальної техніки залишку для землі. За цим підходом оціночна вартість земельної ділян­ки визначається як різниця між поточної вартістю капіталізованого ЧОД або ЧРД з поліпшеної земельної ділянки і вартістю земельних поліпшень.

Діапазон орендних ставок, щодо подібних приміщень торгівельно-офісного призначення, коливається в межах 30 – 50 грн./м² для чистоти розрахунку в якості об'єкта порівняння була прийнята орендна ставка в розмірі 40 грн/м² (с ко­мунальними послугами) за нежитлове приміщення комерційного типу.

Також необхідно ввести корегуючий коефіцієнт, що враховує регіон розташування об'єкту оцінки. Заробітна плата (як основний показник купівельної спроможності населення) у Лебединському районі є однією з найниж­чих по Сумській області. Регіональна поправка береться на рівні 0,65. Розрахунок потенційного річного доходу від надання приміщень в оренду наведений у таблиці 28.

 

 

Таблиця 28

Розрахунок потенційного операційного доходу

Площа приміщень, м^2
Чиста орендна ставка, грн./м^2
Регіональна поправка	0,65
Коефіцієнт завантаження	0,95
Потенційний річний доход, грн./рік	8570,9

 

Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням чистого річного доходу і ціни продажу подібної земельної ділянки або кумулятивним способом як сума безризикової процентної ставки та ризиків на інвестування, ліквідність тощо. Умовно без ризикова ставка прийнята на рівні середньої ставки по депозитам (для фізичних осіб в дол. США) строком більше 1 року, яка на дату оцінки дорівнює 8,0% річних. Компенсація за кожен вид ризику, що встановлюється визначається експертним шляхом за п'ятибальною шкалою. Розрахунок ставки капіталізації наведено в таблиці 29.

 

Таблиця 29

Розрахунок ставки капіталізації

Види компенсації	Поправка, %
Умовно без ризикова ставка (на рівні середньої ставки по депозитам (для фізичних осіб в дол. СІЛА), строком більше 1 року. Данні отримані при аналізі ставок по депозитам 10 найбільш стабільних та впливових банків.	8,0
компенсація зміни базової складової (ставки)враховується у зв'язку з тим, що українські банки можуть понизити відсоток по депозитним вкладам на відміну від вкладень в державні облігації СІЛА, які прийнято вважати найстабільнішими та безпечними, тому розмір компенсації за цей вид ризику приймаємо
компенсація за ризик, обумовлений розбіжностями в ліквідності вкладень приймаємо у зв'язку з тим, що об'єкт нерухомості на відміну від банківських вкладів не може бути терміново переведений в готівкові кошти без суттєвої втрати вартості. Експертна група вважає, що даний вид ризику та наступний (компенсацію за ризик, обумовлений різними умовами вкладень) для отримання прозорого та неупередженого результату слід врахувати на рівні
компенсація за ризик, обумовлений різними умовами вкладень, становлюється у зв'язку з тим, що строк окупності вкладень не порівняно перевищує термін банківських депозитів, прийнятих у якості порівняння, а відповідно і вищий відсоток ризику вкладень. За звичай розмір компенсації рівний розміру попередньої компенсації, у зв'язку з чим оцінювач прийняв розмір ставки рівною
компенсація за ризик, пов'язаний з компетентністю управління визначається у зв'язку з необхідністю контролю якості управління підприємством в умовах перехідного періоду до ринкової економіки (України признана світовою спільнотою як країна не з ринковою, а с перехідною (до ринкової системи) економікою. Таким чином, розмір ставки прийнята	-2
компенсація за ризик вкладень в галузь визначається згідно результатів аналізу діяльності відповідної галузі, що вона в цілому (здача нерухомості в оренду) достатньо приваблива, що дозволяє прийняти розмір компенсації на рівні
компенсація специфічних ризиків, що характерні об'єкту, встановлюється за результатами аналізу його ринкової привабливості, розташування в межах населеного пункту, господарської діяльності, з урахуванням його положення на ринку, факторів зовнішнього оточення, прогнозування доходів і т.д. компенсація за ризик, пов'язаний з оцінюваним об'єктом, може бути прийнята на рівні	-1
компенсація інфляційних очікувань встановлюється в зв'язку з тим, що базова без ризикова ставка може включати до 3% інфляційних очікувань відносно дол. США. Обмінний курс долара значно знизиться у 2010 році, прогнозували провідні економісти організації "Конференція ООН по торгівлі та розвитку". Але долар в світі слабішає по відношенню до валют тих країн, економіки яких стабільніші за американську. Зростання курсу повинне бути не технічним, тобто не пов'язаний з панікою банків чи ринків (поточна ситуація в Україні — стрімке зростання курсу долару по відношенню до гривні), а з економічними показниками (зростання ВВП, втримання приросту и зниження зовнішньої та внутрішньої заборгованості). Враховуючи перераховане, стрімке падіння долара на Україні не відобразиться. На наш погляд, базову ставку варто скоректувати, прийнявши розмір	-2
ставка капіталізації, розрахована кумулятивним методом, %

З урахуванням вищенаведеного, капіталізована вартість земельно-майнового комплексу на дату оцінки дорівнює (з округленням):

 

 

Комплексні витрати на забудову та освоєння ділянки складаються із залишкової відновної вартості існуючих осно­вних фондів та супутніх капітальних вкладень на інженерну підготовку і облаштування території, проектно-вишукувальні роботи та відведення земельної ділянки.

Згідно збірнику УПВВ №36 (від І "Магазини"), таблиці №1 " Магазини одноповерхові", відновна вартість подібного об'єкту становить 25,7 руб. СССР/м³.

Індекс зміни вартості будівельно-монтажних робіт за період 1969 рік – січень 2012 року наведений у таблиці 30. Поправочні коефіцієнти для визначення вартості приміщення наведені в таблиці 31.

При обстеженні приміщення, зношення було встановлено в розмірі 20%. Коефіцієнт остаточної придатності прийнятий на рівні 0,7.

 

 

Таблиця 30

Розрахунок коефіцієнтів індексації вартості БМР

Найменування індексу	Значення інде­ксу
Індекс зміни кошторисної вартості БМР по галузі "торгівля" за 1969-1991 роки	1,12
Територіальний коефіцієнт (1969-1984 рр)	1,01
Індекс зміни кошторисної вартості БМР з 01.01.1991 року по 01.10.2011 в середньому по еконо­міці України	14,45
Індекс зміни кошторисної вартості БМР за період з 1969 року по дату оцінки	16,58

Таблиця 31

Поправочні коефіцієнти для визначення вартості приміщення

Найменування поправочного коефіцієнту	Значення коефіцієнту
Поправочний коефіцієнт враховуючий зміну капітальності приміщення	0,8
Коефіцієнт індексації для галузі "торгівля"	16,58
Коефіцієнт, який враховує відрізнення цін на БМР в Сумській обл. від середніх по Україні	0,8

Розрахунок вартості земельної ділянки методом прямої капіталізації чистого операційного доходу у поєднанні з технікою залишку для землі наведено в таблиці 32.

 

Таблиця 32

Остаточний розрахунок вартості, отриманої методом прямої капіталізації чистого операційного доходу у поєднанні з технікою залишку для землі

 

№ з/п	Назва показнику	Виконані дії	Отриманий результат, грн.
	Повна відновлювальна вартість, грн.	Добуток будівельного обсягу (400 м^3), вартості згідно УПВВ №36(І), табл. 1 (23,7 руб СРСР/м^3), коефіцієнту індексації БМР, коефіцієнту, що враховує різницю на БМР в Сумській обл. від середньої по України	100594,17
	Коефіцієнт залишкової придатності	1 * знос об'єкту нерухомості, розташованого на земельній ділянці, що є Об'єктом оцінки	0,7
	Залишкова відновна вартість, грн.	Добуток повної відновлтовальної вартості та коефіцієнту залиш­кової придатності	70415,92
	Витрати на розробку проектно-кошторисної документації	Згідно Наказу Міністерства регіонального розвитку і будівництва України №144 від 31.01,2008р. (4,74%)	3337,7
	Витрати на розробку проекту відведення земельної ділянки	Розраховані за приблизним кошторисом, наданим однією з земле­впорядних фірм м. Сум
	Комплексні витрати на надземні поліпшення	Складаються із залишкової відновлювальної вартості існуючих основних фондів, витрат на розробку проектно-кошторисної до­кументації та витрат на розробку проекту відведення земельної ділянки, з урахування зносу та округлення.	76753,62
	Вартість, отримана методом прямої капі­талізації ЧОД у поєд­нанні з т технікою за­лишку для землі	3 врахуванням вищенаведеного і взявши до уваги принципи внес­ку факторів виробництва і залишкової продуктивності землі; сут­ність техніки залишку для землі; сутність методу капіталізації ЧОД, методу зисків, методу розвитку і підходу, який ґрунтується на врахуванні витрат на забудову і освоєння ділянки	9223,62

 

Таким чином, вартість земельної ділянки, на дату оцінки становить (з урахуванням округлення, без ураху­вання ПДВ) методом залишку для землі – 9223,62 грн.