Методичні основи грошової оцінки земельних ділянок населених пунктів

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її: унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною об­меженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також специфі­чною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання, які забезпечують влас­нику землі, землекористувачу економію коштів і часу, і, як наслідок, одержання додаткового доходу, земельної ренти. Саме можливість от­римання цього доходу і визначає цінність земельної ділянки, робить її об'єктом ринкових відносин, а також і об'єктом оцінки [47].

При оцінці земель населених пунктів враховують такі чинники:

1) інженерно-будівельні характеристики ділянок;

2) розміщення їх у населених пунктах відносно існуючих і можли­вих транспортних зв 'язків з центральними районами, громад­ськими, торговими і культурними центрами, промисловими зо­нами тощо;

3) близькість до основних інженерних споруд і комунікацій;

4) навколишнє середовище;

5) характер попереднього використання території.

Крім цього, обліку підлягають: суспільно необхідні затрати, пов'я­зані з приведенням землі у стан, придатний для будівельних потреб; економічне обгрунтування наслідків, до яких приводить вилучення землі із попереднього використання; економічний ефект, який досягається при використанні земель під будівництво житлових будинків, адмініст­ративних і громадських будівель, промислових, транспортних і кому­нальних об'єктів, торговельних підприємств, організацій і видовищних установ. Виходячи з цього, оцінюються землі населених пунктів за дво­ма взаємодоповнювальними групами показників [39].

Перша група – інженерно-економічні показники, інакше кажучи, зат­рати, які відображають у кошторисах на будівництво й експлуатацію об'єктів, які є народногосподарськими затратами на освоєння і подальше використання окремих територій населеного пункту. Зокрема, капіта­ловкладення в інженерний благоустрій території (інженерна підготовка, інженерне обладнання, водопостачання, каналізація, теплопостачання, газопостачання, електропостачання, зв'язок, будівництво доріг і органі­зація громадського транспорту); компенсація при знесенні та перене­сенні житлових і громадських будівель, інженерних споруд і комунікацій; компенсація при вилученні під забудову сільськогосподарських і лісових угідь, а також земель із заляганням корисних копалин.

До другої групи належать розрахункові соціально-економічні показ­ники, які характеризують споживчу вартість оціночних територій. Вони диференційовані на низку підгруп залежно від можливості їх економічно­го вираження в даний час. У першій підгрупі показники відображають розміщення підприємств торгівлі, громадського харчування, видовищ­них установ на плані населеного пункту і прибуток, який отримано від них. Показники соціального характеру виділені у другу підгрупу: функ­ціональна вигідність території для проживання людей і розміщення адмі­ністративно-виробничих служб. Для населення, враховуються час і за­соби на транспортні поїздки, транспортна втома, час у сфері обслугову­вання. Санітарно-гігієнічні умови території – третя підгрупа показників оцінки. Це ліквідація дискомфортності та природний благоустрій – озеленення й обводнення. Ліквідація дискомфортності передбачає різні ва­ріанти розрахунку затрат на боротьбу зі шкідливими умовами на вироб­ництві та створення санітарно-захисних зон для зміни виробничого проф­ілю підприємств, виведення об'єктів, які є джерелом дискомфортності, за межі населених територій. Четверта підгрупа включає показники архітектурно-художньої й естетичної цінності території забудови і ланд­шафтної архітектури.

Оцінка землі створює можливість органам місцевого самоврядування поряд з нормативно-організаційними методами управління розвит­ком території реалізувати свої регулятивні повноваження на підставі створення економічних умов і стимулів раціонального використання зе­мель, створити необхідну основу для формування фінансово-економіч­ної бази місцевого самоврядування за рахунок справляння плати за зем­лю [39].

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах.

Нормативна грошова оцінка населених пунктів для всіх категорій земель та земельних ділянок (за винятком сільськогосподарських угідь) визначається згідно з формулою:

, (2)

де Цн – нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);

В – витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп – норма прибутку (6%);

Нк – норма капіталізації (3%);

Кф – коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км – коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки [29].

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягає індексації відповідно до Податкового кодексу України.

Витрати на освоєння та облаштування території (В) уключають відновну вартість як первісну вартість, що змінюється після переоцінки, інженерної підготовки головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (у тому числі зовнішнє освітлення), слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту за станом на початок року проведення оцінки.

Індексація витрат здійснюється за індексами вартості основних фондів у відповідності до чинного законодавства України. Витрати на освоєння та облаштування території визначаються за кожним конкретним населеним пунктом за даними статистичної звітності відповідних органів державної статистики.

Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.98 № 377, зареєстрованою в Міністерстві юстицїй України 14.12.98 за № 788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

Коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (Км), обумовлюється трьома групами рентоутворювальних факторів регіонального, зонального та локального характеру і обчислюється за формулою:

Км = Км1 х Км2 х Км3, (3)

де Км1 – регіональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення;

Км2 – зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони);

Км3 – локальний коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Вихідними даними для обчислення Км є генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, плани їх земельно-господарського устрою, матеріали економічної оцінки їх територій.

Значення коефіцієнтів встановлюються за результатами пофакторних оцінок кожної групи з урахуванням питомої ваги рентоутворювальних факторів у формуванні загального рентного доходу в межах населеного пункту та його економіко-планувальних зон [30].

Середня вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від регіональних факторів місця розташування (Цнм) визначається за формулою:

, (4)

Значення коефіцієнта Км1 є добутком коефіцієнтів, які враховують:

1) чисельність населення, географічне положення, адміністративний статус населеного пункту та його господарські функції;

2) входження в приміську зону міст з чисельністю населення 100 тис. чол. і більше;

3) наявність у населеного пункту статусу курорту;

4) входження до зон радіаційного забруднення.

У межах населеного пункту базова вартість одного квадратного метра земель диференціюється за економіко-планувальними зонами, які встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

· неоднорідності функціонально-планувальних якостей території;

· доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;

· рівня інженерного забезпечення та благоустрою території;

· рівня розвитку сфери обслуговування населення;

· екологічної якості території;

· привабливості середовища: різноманітність місць докладання праці, наявність історико-культурних та природних пам'яток тощо [3].

Середня вартість одного квадратного метра земель не диференціюється для:

· смуги відводу магістральної залізниці, за винятком економіко-планувальних зон, які включають вокзали та привокзальні площі;

· смуги відводу магістральних нафто-, газо- та продуктопроводів, які проходять через територію населеного пункту і виходять за його межі;

· смуги відводу ліній електропостачання високої напруги і виходять за його межі.

Вартість одного квадратного метра земель населених пунктів за економіко-планувальними зонами розраховується за формулою

Цнз = Цнм х Км2, (5)

де Цнз – середня для економіко-планувальної зони вартість одного квадратного метра земель (у гривнях).

Значення коефіцієнта Км2 визначається як добуток пофакторних оцінок з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів.

Числові значення пофакторних оцінок приймаються в межах граничних значень коефіцієнтів Км2 для груп населених пунктів з різною чисельністю населення з урахуванням нормативно-технічної документації та експертної оцінки.

Питома вага зональних рентоутворювальних факторів визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей.

Сума вагових характеристик, що встановлена для факторів, повинна дорівнювати 1,0.

Вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання (Цн) визначається з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей місця її розташування в межах економіко-планувальної зони за формулою:

Цн = Цнз х Кф х Км3. (6)

Значення коефіцієнта Км3 визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей. При встановленні значення локального коефіцієнта для окремої земельної ділянки можливо встановлювати його значення на основі визначення частки площі, яку займає цей фактор на земельній ділянці.

Для обчислення Км3 враховувати локальні фактори, при цьому добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Процедура виконання нормативної грошової оцінки земель населених пунктів проводеться в декілька етапів:

На першому етапі визначається середня (базова) вартість одного квадратного метра земель, яка залежить від місцерозташування його в регіональній та місцевій системах виробництва і розселення, рівня освоєння та облаштування території.

На другому етапі вартість диференціюється в межах міста по економіко-планувальних зонах, які встановлюються в залежності від неоднорідності функціонально-планувальних якостей території, котрі впливають на розмір рентного доходу: різниця в доступності, в рівні інженерного забезпечення та благоустрою території, розвитку сфери обслуговування населення, в екологічній якості території та привабливості середовища.

На третьому етапі визначається вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей її місцеположення.

На заключному етапі проводиться нормативна грошова оцінка окремих земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка окремих земельних ділянок здійснюється державними органами земельних ресурсів безпосередньо, або іншими організаціями, що мають дозвіл на виконання зазначених робіт. Замовниками цих робіт можуть бути юридичні та фізичні особи відповідно до встановленого порядку [40].