Методичні підходи до експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної ділянки: доступністю, рівнем облаштованості та характером її використання. Все це забезпечує землевласнику чи землеко­ристувачу економію коштів та одержання додаткового доходу – земельної ренти. Саме можливість отримання цьо­го доходу і визначає споживчу цінність земельної ділянки, робить її об'єктом ринкових відносин і об'єктом оцінки [37].

Згідно Закону України "Про оцінку земель" грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та поряд­ку проведення може бути нормативноюі експертною.

Нормативна грошова оцінка, як правило, застосовується при вирішенні законодавчо обумовлених задач. Тобто, встановлення розмірів земельного податку, державного мита при міні, ставок орендної плати та справляння держав­ного мита при укладанні угод спадкування та дарування, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського вироб­ництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Нормативна грошова оцінка проводиться в ході так званої масової оцінки земель населених пунктів, затверджується відповідними рішеннями органів місцевого самоврядування і до визначення ціни продажу земельної ділянки у власність на приватизаційному, а тим більш, на вторинному земельному ринку, прямого відношення немає.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Проводиться по кожній окремо делімітованій земельній ділянці виходячи з її індивідуальних рентоутво- рюючих властивостей на підставі загальновизнаних у світовій практиці методів. Експертна оцінка здійснюється фахівцями, які мають спеціальну професійну підготовку та відповідний кваліфікаційний сертифікат Держкомзему України.

Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визна­ченими щодо них правами. При цьому земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та при­датна для найбільш ефективного використання [40].

Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

Основні нормативно-методичні документи, на підставі яких здійснюється експертна оцінка, - це "Методика експе­ртної грошової оцінки земельних ділянок", затверджена постановою КМУ від 11.10.03 р. № 1531, та "Порядок про­ведення експертної грошової оцінки земельних ділянок", затверджений наказом Держкомзему України від 09.01.03 р. №2, Закон України "Про оцінку земель", затверджений указом президента України 11.12.03 р. №1378-IV. Згідно цим документам, експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться за наступними методичними підхода­ми:

- метод капіталізації чистого доходу;

- метод співставлення цін продажу або порівняльний метод;

- метод урахування витрат на земельні поліпшення [37].

При проведені експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпе­чується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки. Вибір та обгрунтування методичних підходів здійсню­ється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості. Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання, яких полягає в отриманні доходу від їх прода­жу, застосовується методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.

Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є отримання доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід, що ґрунтуються на капіталізації рентного або чистого операційного доходу.

Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Відповідно до положення об'єкта оцінки на ринку може застосовуватись поєднання методичних підходів.

Визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки.

Експертна грошова оцінка, на відміну від нормативної грошової оцінки, цілком базується на ринкових принципах корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, кращого та найбільш ефективного використання [39].

Визначення оціночної вартості земельної ділянки в рамках цього Звіту здійснюється у відповідності до "Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок" з урахуванням загальновизнаної методології експертної оцінки та норм професійної діяльності оцінювача. Процедура експертної оцінки грунтується на наступних методич­них підходах: доходний (капіталізація чистого доходу), ринковий (зіставлення цін продажу подібних земельних діля­нок), витратний (врахування витрат на земельні поліпшення).

Метод капіталізації чистого доходу передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефе­ктивного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки (Ц_кп) визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу (Д_о) до ставки капіталізації (С_к) за формулою:

(7)

де

Д_о – очікуваний чистий операційний або рентний дохід,грн.;

С_к – ставка капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки (Ц_кн) визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

 

(8)

 

де

Д_оі – очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік,грн.;

Р – поточна вартість реверсії;

t – період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу [44].

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізи­чними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та І ціною про­дажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для по­ліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних по­ліпшень.

Чистий річний доход від забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу за умов її кращого та найбільш ефективного використання, за винятком витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об'єктів нерухомого майна, які на ній розташовані.

Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки або як сума (у відсотках) безризикової процентної ставки та ризиків на інвестування, ліквідність земельної ділянки, інвестиційний менеджмент, інфляційне очікування тощо.

На відміну від ставки дисконтування, ставка капіталізації враховує тільки умови (період) повернення авансованого капіталу і не враховує показники віддачі (прибутковості) інвестицій, а також зміну вартості грошей у часі.

Метод дисконтування грошових потоків доцільно застосовувати при оцінці вакантних земельних ділянок з ураху­ванням фінансового профілю проекту забудови, а також ділянок, фактичне використання яких не співпадає з кра­щим та найбільш ефективним використанням, досягнення якого сполучено з різновеликими по роках витратами і фінансовими результатами [30].

Метод співставления продажів або порівняльний метод використовується в умовах розвинутого й активного рин­ку землі та нерухомості, коли інформація про продаж земельних ділянок є достовірною і доступною. У відповідності до цього методу вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість. Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

В загальному вигляді оціночна вартість земельної ділянки методом співставлення продажів визначається за формулою:

(9)

де

Ц_за – скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки, грн.;

Ц_а – фактична ціна продажу подібної земельної ділянки, грн.;

ΔЦ_аj – поправка до ціни продажу об’єкта-аналога відносно об’єкта оцінки за j-м фактором порівняння (додається або вираховується);

m – кількість факторів порівняння [39].

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів. За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики [37].

Метод урахування витрат на земельні поліпшення (облаштування та забудову земельної ділянки) застосовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови най­більш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки (Ц_в) визна­чається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операцій­ним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

(10)

де

Ц_о – очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання, грн.;

В_ос – витрати на земельні поліпшення, грн. [28].

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосову­ється дисконтування відповідних грошових потоків.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного спів­відношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.

В умовах України вартість земельної ділянки може також визначатися шляхом поєднання методів капіталізації, залишку для землі та урахування витрат на облаштування території. Спочатку методом капіталізації чистого дохо­ду від експлуатації будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці, встановлюється вартість забудованої ділянки. Потім визначається вклад земельних поліпшень в загальну вартість земельної ділянки, який вираховується від неї за методом залишку для землі. Різниця представляє собою вартість власне земельної ділянки [40].