Визначення середньої ( базової ) вартості земель населених пунктів

Основою для грошової оцінки земельної ділянки є визначення базової вартості 1м² земель в середньому по населеному пункту. Вона дає узагальнене уявлення про реальні переваги розміщення в тому чи іншому населеному пункті і є вихідною базою при наступній диференціації земель за споживчою привабливістю в межах населеного пункту. Базова вартість земель населеного пункту відображає результат дії зовнішніх і внутрішніх факторів ренто утворення на рівні населеного пункту.

У відповідності з “Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів ” базова вартість 1м² земель населеного пункту в залежності від рівня освоєння та облаштування його території, а також його місця в загальнодержавній, регіональній та місцевій системі виробництва і розселення, визначається за формулою:

(11)

де

Ц_НМ – базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту (в гривнях);

В – витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту в розрахунку на квадратний метр (в гривнях);

Н_П – норма прибутку (6%);

Н_К – норма капіталізації (3%);

Км1 – коефіцієнт, який враховує значення і статус населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та розселення.

Вихідними даними для здійснення нормативної грошової оцінки є нормативні документи про статус населених пунктів та їх межі, дані державного земельного кадастру про правовий, природний та господарський стан земель, дані державної та відомчої статистичної звітності, що характеризують об’єкти інженерно – транспортного облаштування території, матеріали чергових планів, які ведуться землевпорядними органами, органами містобудування та архітектури, комунальними службами.

Для визначення базової вартості одного квадратного метра земель населених пунктів Межиріцької сільської ради зібрані статистичні та нормативні дані про витрати на освоєння та облаштування території населених пунктів. Ці витрати включають відновну вартість головних споруд і магістральних мереж діючих комунікацій, вартість твердого покриття вуличної мережі за станом на 01.01.2012 року.

Санітарна очистка території населених пунктів проводиться їх мешканцями.

Вулично-дорожна мережа населених пунктів включає магістральні і міжквартальні вулиці загальною довжиною 38,0 км, в тому числі 7,5 км дороги з твердим покриттям.

При визначенні витрат на облаштування використаний «Сборник укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно – климатических зон страны» (Москва, ЦНИИП градостроительства Госгражданстроя, 1986г) з урахуванням постанови Кабінету Міністрів України від 09.03.1995 року № 163 із змінами, внесеними згідно з Постановою Кабінету Міністрів № 1024 від 31.08.1996р.; індексами зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт, продукції промислового виробництва та опосередкованої вартості будівництва об’єктів соціального призначення станом на 01.01.2012р., а також вихідні дані надані сільською радою.

Витрати на облаштування території населених пунктів Межиріцької сільської ради наведені в таблиці 12.

Таблиця 12

Витрати на освоєння та облаштування території населених пунктів

Межиріцької сільської ради

С.Межиріч

Назва показників	станом на початок 2012р.
Одиниця виміру	Натуральний показник	Вартість (тис.грн.)	%
Водопостачання			1819,47304	3,71
Iнженернi мережi	км	1,22	1819,47304
Газопостачання			4445,76652	21,65
Iнженернi мережi	км	15,19	2631,41452
ГРП	об'єкт		322,8704
ШРП	об'єкт		1491,4816
Телекомунiкацiї та зв'язок			1011,896	3,49
Телефоннi iнженернi мережi	км	15.3	371,344
АТС вбудована(без витрат на обладнання)	об’єкт		466,432
Iнженернi мережi радiозв'язку	км	20,5	174,120
Електропостачання			3952,424	16,98
ЛЕП повiтряна 10 кВ	км	30,5	2729,888
Комплектні транспортні підстанції	об’єкт		1222,536
Шляхи та шляхопроводи			13677,32204	52,83
Магістральні вулиці	км	7,5	9060,47484
Житлові вулиці	км	30,5	4616,8472
Озеленення			301,1584	1,34
парки та сквери	га	0.5	4,2084
кладовища	га	10.3	296,95
Разом			25208,040

С.Гостробури

Назва показників	станом на початок 2012р.
Одиниця виміру	Натураль ний показник	Вартість (тис.грн.)	%
Водопостачання			146,94	43,57
Iнженернi мережi	км	0,5	184,566
Електропостачання			43,8	23,57
ЛЕП повiтряна 10 кВ	км	1,5	43,8
Шляхи та шляхопроводи			61,05	32,86
Житлові вулиці	км	1,5	61,05
Разом			251,790

 

Базова вартість одного квадратного метра земель населених пунктів визначена з урахуванням коефіцієнту, який визначає їх статус в регіональній і місцевій системах розселення і дорівнює 1,0.

Базою для обчислення витрат на освоєння та облаштування в розрахунку на 1м² є оціночна територія, яка дорівнює площі забудованої території населених пунктів Межиріцької сільської ради у встановлених межах.

Витрати на освоєння та облаштування території населених пунктів по кожному з них.

с.Межиріч

Витрати на освоєння та облаштування території села згідно з таблицею 1 складають: 25208040,00 грн.

До оціночної території населеного пункту не були включені сільськогосподарські угіддя, вулиці без витрат на їх облаштування, ліси та інші лісовкриті площі, інші відкриті землі.

Площа населеного пункту – 917,5 га

Площа території, що не приймається до розрахунку базової вартості становить, в тому числі:

- сільськогосподарські угіддя – 517,3 га

- ліси та інші лісовкриті площі – 122,0 га

- вулиці без витрат на їх облаштування – 91,7 га

- болота – 16,5 га

- води – 23,1 га

Таким чином, площа території, що оцінюється, дорівнює:

917,5 – 517,3 – 122,0 – 91,7 – 16,5 – 23,1 = 146,9 га

в тому числі:

- житлова забудова – 39,0 га

- громадського призначення – 12,5 га

- промислові та комерційні об’єкти – 10,1 га

- землі транспорту та зв’язку – 9,6 га

- землі під виробничими дворами – 36,8 га

- вулиці з твердим покриттям – 28,6 га

- кладовища – 10,3 га.

Отже, витрати на освоєння та облаштування території с. Межиріч становлять:

(12)

(13)

де: Км1 – 1,0

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту по економіко – планувальних зонах Ц_НЗ розрахована за формулою:

Ц_НЗ = Ц_НМ х Км2, (14)

де: Км2 – коефіцієнт, який враховує будівельну цінність території в межах населеного пункту по економіко – планувальних зонах.

Числові значення пофакторних оцінок прийняті в межах граничних значень коефіцієнтів Км2.

- для першої зони – 0,70

- для другої зони – 1,01

- для третьої зони – 1,44

- для четвертої зони – 0,87

- для п’ятої зони – 1,12

- для шостої зони – 0,52

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту складає:

- в першій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 0.70 = 24.02 грн./м²

- в другій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 1.01 = 34.66 грн./м²

- в третій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 1,44 = 49.42 грн./м²

- в четвертій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 0.87= 29.86 грн./м²

- в п’ятій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 1,12 = 38.44 грн./м²

- в шостій зоні: Цнз = 34,32 грн/м² * 0.52 = 17.85 грн./м²

с.Гостробури

Витрати (В) на освоєння та облаштування території села згідно з таблицею 3.1 становлять: 251790,0 грн.

Площа населеного пункту – 25,4 га.

Площа території, що не приймається до розрахунку базової вартості становить, в тому числі:

- сільськогосподарські угіддя – 17,8 га

- вулиці без витрат на їх облаштування – 4,0 га

- води – 0,3 га

Таким чином, площа території, що оцінюється, дорівнює:

25,4 – 17,8 – 4,0 – 0,3 = 3,3 га

в тому числі:

- житлова забудова – 1,0 га

- вулиці з твердим покриттям – 2,3 га

Отже, витрати на освоєння та облаштування території села Гостробури складають:

де: Км1 – 1,0

На території с. Гостробури виділена одна економіко – планувальна зона.

Вартість одного квадратного метра земель села по економіко – планувальній зоні (Ц_НЗ) розрахована за формулою:

Ц_НЗ = Ц_НМ х Км2, (15)

де: Км2 = 1,0 – коефіцієнт, який враховує будівельну цінність території в межах села.

Ц_НЗ = 15,26 х 1,0 = 15,26 грн./м²

Основною таксономічною одиницею для визначення грошової оцінки земель прийнято квартал економіко – планувальної зони населеного пункту. В межах кварталу оцінюються всі землі в залежності від їх функціонального використання і місця розташування.

Вартість одного квадратного метра земельної ділянки визначена за формулою:

Ц_Н = Ц_НЗ х Кф х Км3, (16)

де: Ц_Н – вартість 1 кв. м. земельної ділянки, грн.;

Ц_НЗ – вартість 1 кв. м. в економіко – планувальній зоні, грн.;

Кф – коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;

Км3 – коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки (локальні фактори) в межах економіко – планувальної зони.

 

3.2. Принцип економіко – планувального зонування території населених пунктів

Коефіцієнт місце розташування окремої земельної ділянки Км відображає її відносну цінність (вартість) в межах території населеного пункту. Даний коефіцієнт є добутком трьох коефіцієнтів Км1, Км2 та Км3, які характеризують залежність рентного доходу від регіональних, зональних та локальних особливостей розташування земельної ділянки. Оскільки коефіцієнт Км1 доцільно враховувати на стадії визначення базової вартості земель населеного пункту, у подальшому при визначенні коефіцієнту місце розташування земельної ділянки ми матимемо справу лише з коефіцієнтами Км2 та Км3.

Головним в земельнооціночній структуризації є встановлення відносної однорідності території за ренто утворюючими факторами, котрі впливають на потенційну прибутковість ті інші соціально – економічні переваги від використання земель населених пунктів.

Процедура економіко – планувального зонування передбачає:

- аналіз природно – планувальних особливостей території населених пунктів як просторової бази;

- виділення земельнооціночних одиниць, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;

- пофакторну та інтегральну оцінку ступеня цінності території населеного пункту в розрізі земельнооціночних одиниць;

- об’єднання земельнооціночних одиниць в економіко – планувальні зони за ступенем цінності та її функціональним призначенням.

Нормативна грошова оцінка населених пунктів Межиріцької сільської ради передбачає визначення ступеня територіальної неоднорідності функціонально – планувальних, соціально – економічних, транспортних, інженерних та інших умов функціонування території населених пунктів, що в кінцевому результаті, визначає якість території окремих їх частин.

Після аналізу існуючої ситуації, на основі вивчення та аналізу картографічних і ґрунтових матеріалів, а також натурного обстеження території населених пунктів Межиріцької сільської ради було виділено в с. Межиріч – 9, с. Гостробури - 1 оціночних районів. Основні їх характеристики наводяться в таблиці 13.

Таблиця 13