Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання.

 

Кінцевим результатом грошової оцінки завжди є оцінка земельної ділянки. Визначення базової вартості 1м² земель у населеному пункті, встановлення зонального коефіцієнту Км2 визначає важливі чинники оцінки, але на цьому не завершується. На величину рентного доходу конкретної ділянки окрім зональних впливають також локальні фактори та функціональне використання земельної ділянки.

Локальні особливості розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони (яка, здебільше, являє собою квартал, групу кварталів, виробничу зону, тобто території, обмежені характерними планувальними рубежами та однотипні за функціонально-планувальними якостями) мають відігравати певне значення при оцінці земельної ділянки. Ситуаційне розташування земельної ділянки (прилягання до містоформуючої магістралі, громадського центру, чи, навпаки – розташування на периферії зони, у глибині кварталу); наявність, чи відсутність мереж інженерної інфраструктури; розташування на території ділянки пам’яток архітектури, чи їх відсутність, можуть (до 1,5 рази) збільшити, або зменшити її цінність і, тим самим, впливають на кінцеву грошову оцінку ділянки [2].

Згідно Порядку гормативної грошової оцінки земель населених пунктів максимальна кількість локальних факторів, що можуть бути застосовані у грошовій оцінці складає 30. Всі локальні фактори розбиті на 6 груп (функціонально-планувальні, інженерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні) в залежності від природи їх формування. Частина факторів (їх 14) здійснює підвищуючий вплив на вартість земельної ділянки, а частина (решта 16) – понижуючий.

Загальне правило застосування локальних коефіцієнтів, що присвоюються кожному фактору таке:

1) наявність фактору та величина коефіцієнту для кожного населеного пункту визначаються та обґрунтовуються у грошовій оцінці земель населеного пункту. В рамках цієї ж роботи виконується карта розповсюдження локальних факторів у масштабі 1:2000, або 1:5000;

2) загальний сукупний коефіцієнт КмЗ визначається шляхом множення всіх локальних коефіцієнтів, які проявляються на даній земельній ділянці;

3) у залежності від площі, яку в межах окремої земельної ділянки займає ареал розповсюдження того, чи іншого фактору, значення його коефіцієнта може дещо варіюватись (у межах встановленого Порядком діапазону, при цьому добуток множення не може перевищувати 1,5, або бути меншим за 0,50).

Перейдемо до розгляду кожної групи локальних факторів.

Характеристика кожної групи факторів наводиться в таблицях 2 – 7

 

Таблиця 2

Функціонально-планувальні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки	Значення коефіцієнта
в зоні пішохідної доступності до громадських центрів	1,04-1,20
в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення	1,05-1,20
в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту	1,04-1,15
в зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам’яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам’яток природи, курортів, парків, лісів, зелених зон, пляжів	1,04-1,15
у прирейковій зоні (ділянка знаходиться, або прилягає до відводу залізниці, має під’їзну залізничну колію);	1,04-1,10

Всі функціонально-планувальні фактори визначаються на основі існуючої проектно-планувальної документації по населеному пункту. До цієї документації відносяться:

1) генеральний план населеного пункту;

2) план існуючого використання території на початок поточного року;

3) схема існуючого стану довкілля;

4) детальні плани (з урахуванням реалізації проекту);

5) проекти забудови;

6) транспортна схема населеного пункту.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів визначається на основі вивчення плану існуючого стану міста з урахуванням деяких рішень генерального плану.

Громадський центр – це зона концентрованого зосередження закладів обслуговування епізодичного та періодичного використання. Зона пішохідної доступності громадських центрів складає 300 - 500 м в залежності від величини міста та характеру планувальної структури.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення визначається на основі планувального каркасу населеного пункту згідно рішень генерального плану та транспортної схеми населеного пункту.

Магістраль підвищеного містоформуючого значення – магістраль (вулиця) загальноміського та районного значення; пішохідна вулиця; транспортно-вантажна магістраль, які формують сельбищні та виробничі планувальні утворення.

Зона впливу магістралі містоформуючого значення залежить від значення магістралі у транспортно-планувальному каркасі населеного пункту та характеру оточуючої забудови. Зона впливу магістралі приймається на відстань 100 - 500 м в залежності від планувальної ситуації та пішохідної доступності.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту.

До швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту відносяться:

1) виходи станцій метрополітену; зупинки швидкісного трамваю; майданчики станцій та платформи електропотягів; автовокзали та автостанції; залізничні вокзали; аеропорти;

2) річкові та морські вокзали.

Пішохідну доступність об’єктів швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту слід приймати:

для виходів станцій метрополітену та станцій швидкісного трамваю – 500 м; для решти об’єктів – 500 - 1000 м;

Величина пішохідної доступності залежить від рангу населеного пункту. Для великих, крупних та найкрупніших міст приймаються верхній показник, для середніх – середнє значення, для малих міст, селищ і сіл – нижнє.

Пішохідна доступність до природоохоронних та рекреаційних об’єктів приймається в залежності від його статусу та рангу населеного пункту у межах 500 м.

 

 

Таблиця 3

Інженерно-інфраструктурні фактори

Фактор	Значення коефіцієнта
Земельна ділянка, що прилягає до вулиці без твердого покриття	0,90 – 0,95
Земельна ділянка не забезпечена:
централізованим водопостачанням	0,90 – 0,95
каналізацією	0,90 – 0,95
централізованим водопостачанням	0,90 – 0,95
централізованим газопостачанням	0,90 – 0,95

 

 

При грошовій оцінці земельної ділянки в кожному конкретному випадку слід враховувати наявність розвідної мережі, можливості підключення до неї та принципову необхідність використання на земельній ділянці даного елементу інфраструктури.

Основним джерелом інформації при встановленні дії кожного з даної групи факторів є черговий план інженерних мереж разом із крупномасштабною топографічною зйомкою (масштаб 1:1000, 1:500). В разі відсутності таких матеріалів використовуються дані генеральних планів населених пунктів, детальні плани та інші види містобудівної документації, а також натурні обстеження.

 

 

Таблиця 4

Інженерно-геологічні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки	Значення коефіцієнта
У межах території, що має схил поверхні понад 20%	0,80 – 0,90
На ґрунтах з несучою спроможністю менше ніж 1,0 кг/см при потужності понад 2 м	0,85 – 0,95
У зоні залягання ґрунтових вод на глибині менше 3 м	0,90 – 0,95
У зоні затоплення паводком понад 4% забезпеченості (глибина затоплення понад 2 м)	0,90 – 0,95
У зоні значної заболоченості з ґрунтовим живленням, що важко осушується	0,90 – 0,95
У зоні небезпечних геологічних процесів (зсуви, карст, яружна ерозія – яри глибиною понад 10 м, штучні підземні виробки – катакомби, підроблені території, провали та значні тріщини в земній корі, в тому числі із виходом метану на поверхню)	0,75 – 0,90
На намивних (насипних) територіях	1,02 – 1,07

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні прояву того, чи іншого інженерно-геологічного фактору визначається лише на підставі залучення відповідного картографічного матеріалу. Вибір значення локального коефіцієнту залежить від важливості прояву фактору в даному населеному пункті і здійснюється експертним шляхом.

Таблиця5

Історико-культурні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки:	Значення коефіцієнта
У межах заповідної території	1,08-1,20
зоні регулювання забудови	1,07-1,11
У зоні історичного ландшафту, що охороняється	1,06-1,12
У зоні охорони поодиноких пам’яток	1,06-1,12

 

З метою забезпечення охорони пам’яток історії і культури встановлюються охоронні зони, зони регулювання забудови і зони природного ландшафту згідно чинного законодавства.

Підставою для визначення та делімітації історико-культурних факторів є віднесення пам’яток до Переліку пам’яток загальнодержавного, обласного та місцевого рівня та затверджена проектно-планувальна документація (історико-архітектурний план).

 

Таблиця 6

Природно-ландшафтні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки	Значення коефіцієнта
У межах території природоохоронного призначення (національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам’яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам’яток природи)	1,07-1,11
У межах території оздоровчого призначення (курортів та округів санітарної охорони)	1,06-1,10
У межах території рекреаційного призначення (земель туризму та відпочинку, парків та зелених зон)	1,05-1,09

 

Згідно Закону України „Про охорону навколишнього природного середовища (статті 61 – 63)” в Україні створюється система природних територій та об’єктів, що підлягають особливій охороні. її складають:

1) природно-заповідний фонд України (національні, зоологічні та дендрологічні парків, парків-пам’яток садово-паркового мистецтва, ботанічні сади, заказники, заповідні урочища, пам’ятки природи);

2) курортні та лікувально-оздоровчі зони;

3) рекреаційні зони (землі туризму та відпочинку, парки та зелені зони)[17].

Визначення природоохоронних та оздоровчих територій здійснюється у відповідності з чинним законодавством. Делімітація меж цих об’єктів здійснюється на основі затвердженої містобудівної документації.

 

Таблиця 7

Санітарно-гігієнічні фактори

Місцерозташування земельної ділянки	Значення коефіцієнта
У санітарно-захисній зоні	0,80 - 0,96
У водоохоронній зоні	1,02 - 1,05
У зоні обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря	0,80 - 0,95
У зоні обмеження забудови за рівнем напруженості електромагнітного поля	0,90 - 0,95
У зоні перевищення припустимого рівня шуму (від залізниці та аеродрому)	0,90 - 0,97
В ареалі забруднення ґрунтів (важкі метали)	0,90 - 0,95

 

Особливістю застосування санітарно-гігієнічних факторів на практиці є те, що у випадку, коли виробниче підприємство, розташоване на території оцінюваної земельної ділянки само є джерелом того, чи іншого виду забруднення, даний фактор при грошовій оцінці земельної ділянки не враховується. Для визначення зон санітарно-гігієнічних обмежень земельної ділянки доцільно використовувати рекомендації „Державних санітарних правил планування та забудови територій ” СН 17396 №173-96.

Тепер розглянемо питання щодо визначення коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки (Кф), значення якого для земель різної категорії наводяться у Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів [30].