Розділ 2. Досвід зонування території в україні

Важливими передумовами перетворення та покращення використання просторового потенціалу міста є інтенсифікація застосування його територій шляхом впорядкованого зонування. Зонування – це перехід до територіального підходу, який розглядає земельні ресурси не як сукупність ділянок, рішуче виділених одна від одної межами, а як єдине ціле. Зонування слід сприймати не просто як метод упорядкування і порівняння просторово розподіленої інформації,а як цілком об'єктивний процес. Але цей процес має аналізуватись і на базі цього аналізу повинна розвиватися теорія економічного районування стосовно нової доби розвитку економіки України. Тобто не слід автоматично переносити здобутки старої теорії, у тому числі радянської, на нове, ринкове підґрунтя. Досвід зонування нашої країни формувався в колишньому радянському союзі, де земельне право базувалося тільки на категоріях земель, в той час як такі поняття, як планування земель чи територій не мали особливого значення. Відсутність грамотного зонування тягне за собою низку проблем:

1. екстенсивне використання міського простору;

2. відсутність наукового розподілу з урахуванням державних, громадських, приватних інтересів;

3. відсутність комплексності в забудові;

4. наявність значних промислових зон і об'єктів в центральних районах міста;

5. в «спальних районах» обмежений набор місць докладання праці;

6. загострення екологічних проблем, пов'язаних з хаотичним розміщенням промислових підприємств на території міста.

В законодавчому полі України поняття «зонування» отримало відображення в багатьох нормативно-правових актах, державних будівельних нормах, нормативних документах, а саме:

• Закон України «Про планування і забудову територій» стаття 11 «Схема планування територій на місцевому рівні»,Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» стаття 18 «План зонування території», ці статті визначають «зонування територій»;

• Земельний кодекс України, стаття 180 «Зонування земель», яка визначає «зонування земель»;

• ДБН Б. 1-3-97 «Склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження генеральних планів міських населених пунктів», ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень», де ідеться про «зонування територій»;

• земельно-господарського устрою території населеного пункту», яка розглядає деякі елементи зонування земель у межах населених пунктів. Таким чином, аналізуючи данні законодавчі документи, перш за все виникає проблема при усвідомленні категорії «зонування». Але закон України не дає її визначення.

Тільки ДСТУ-Н Б Б.1.1-12:2011 обґрунтовує поняття зонування, як встановлення територіальних зон в межах населеного пункту з визначенням відповідних видів використання території, об'єктів нерухомості та встановленням містобудівного регламенту. Однак відповідно до Закону України «Про стандартизацію» ДСТУ як стандарт є документом, дотримання якого не є обов'язковим. Загалом Законодавство України розглядає зонування як специфічну діяльність, що знаходиться на перетині двох наук: землевпорядкування та містобудування.

Так містобудівне законодавство використовує поняття «зонування територій», а земельне – «зонування земель». Данні категорії нерівнозначні за змістом, але ж їх не можна ні порівнювати, ні протиставити. Відповідно до статті 180 Земельного кодексу України зонування земель здійснюється у межах населених пунктів. Встановлюються вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон. Землі в містах мають домінуючу ознаку – територіальність. Земля є територіальною основою для розміщення житлових, виробничих, адміністративних та інших об'єктів, згідно

Територія в цей час розуміється як комплексна, інтегрована категорія, що охоплює як землі так і окремі земельні ділянки, так і розташовану на них нерухомість, елементи благоустрою, тощо. Зонування території міст, за ствердженням науковців, здійснюється у містобудівній діяльності та встановлює саме дозволене використання земельних ділянок в містах. Його слід розглядати, як процес і результат виділення частин території міста з визначеними видами та обмеженнями їх використання, функціональним призначенням, параметрами використання земельних ділянок при здійсненні містобудівної діяльності. Так наприклад, в містах Німеччини дане питання вирішується співвідношенням землевпорядної та містобудівної документації. На практиці, використовується два інструмента: план використання земель та план забудови. Спочатку розробляється план використання земель, який визначає межі зон та їх спеціалізацію. Після цього на план використання земель «накладається» план забудови, який визначає дозволені види використання території зон.

Світовий досвід демонструє зростання саме ролі простору у міському розвитку. Простір розглядається «як складна біо-соціо-економічна система». Зонування простору – це комплексний регулятивний інститут, який використовує принципово новий для нашої країни характер розвитку міста, який складається з норм земельного та містобудівного законодавства, а саме з зонування земель та зонування територій. Зонування простору визначає права власників або інвесторів на використання і розвиток земельних ділянок; розробляються і визначаються певні дозвільні правила використання земельних ділянок, розроблених демократичним шляхом, які є загальнодоступними не тільки для органів місцевої влади, а також для територіальної громади цієї території; суб'єктам надається можливість змінювати види використання земельних ділянок з урахуванням бізнес-інтересів та інтересів територіальної громади,відносини між суб'єктами господарювання та органами місцевої влади регулюються за допомогою процедур, які враховують здійснення підприємницької діяльності в ринкових умовах з урахуванням місцевих умов. Зонування простору дозволить подолати кризові економічні та соціальні явища в містах. Зонування забезпечить стійке економічне зростання та підвищить якість життя городян, яке передбачає:

• розвиток інфраструктури міста, умов для ведення бізнесу, створення нових робочих місць;

• удосконалить функціонально-планувальну структуру та архітектурно-просторову композицію забудови міського простору;

• запобіжить надмірній концентрації населення і об'єктів виробництва;

• знизить рівень забруднення навколишнього природного середовища, охорони та використання територій міста.

Інструментом ефективного зонування є план зонування території (далі – зонінг), згідно Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

В літературі можна також зустріти поняття – синоніми: «правове зонування», «територіальне зонування», «містобудівне зонування». Дана містобудівна документація визначає умови та обмеження використання території населених пунктів. План зонування території розробляється на основі генерального плану населеного пункту (у його складі або як окремий документ). Зонінг – це своєрідний законодавчий «механізм», за допомогою якого рішення генерального плану можуть застосовуватися до окремих ділянок і будівельних проектів, щоб привести їх у відповідність цілеспрямованому розвитку міста.

У світовій практиці це поняття використовується протягом останніх ста років та визначається як найбільш поширена форма контролю розвитку певних територій для специфічних видів землекористування та запобігання несумісних видів землекористування. Показовим зонінгом є американський досвід, який був вперше впроваджений в 1909 році в Лос- Анджелесі, а в 1910 році в Нью-Йорку отримав статус місцевого закону. Зараз кожне місто в Сполучених Штатах має затверджено функціональне зонування території, яке використовується при вирішенні широкого кола питань щодо регулювання земельних відносин. Для кожної зони визначається основна мета використання, перелік функцій, які можуть бути реалізовані в межах зони, вимоги до розмірів окремої ділянки та споруд, які можуть бути розміщені на ділянці, і ряд інших вимог. Таким чином, кожен потенційний власник (користувач) земельної ділянки заздалегідь має можливість ознайомитися з обмеженнями на її використання. Зонінг створюється з метою:

• створення сприятливих умов для життєдіяльності громадян міста;

• задоволення державних, громадських та приватних інтересів;

• раціонального використання території міста; • створення сприятливих умов для залучення інвестицій у будівництво шляхом забезпечення прозорості вибору найбільш ефективного виду використання земельної ділянки для містобудівних потреб;

• забезпечення вільного доступу громадян до інформації стосовно розвитку території міста;

• забезпечення сумісності забудови окремих земельних ділянок з оточуючою забудовою та землекористуванням;

• сприяння реалізації завдань довгострокового розвитку міста;

• розвитку інженерної та транспортної інфраструктури міста;

• вдосконалення мережі соціально-культурного та торговельно-побутового обслуговування населення;

• сприяння збереженню об'єктів культурної спадщини та об'єктів природно-заповідного фонду;

• забезпечення екологічної стабільності в місті. Однак, на даний час зонінг здійснюється крихітними темпами, на заваді стоїть хронічний дефіцит місцевого бюджету. Тому на нашу думку, слід створити програму по залученню приватного капіталу до реалізації зонінгу в містах. Зонінг дозволить компаніям-забудовникам значно зменшити інвестиційні ризики, а муніципалітету підвищити надходження до бюджету за рахунок раціонального використання простору міста. Впровадження зонінгу врахує інтереси громадян, власників різного роду бізнесу, місцевих, загальнодержавних.