ГЛАВА 12. Видача свідоцтва про придбання

Арештованого нерухомого майна, а також

заставленого майна з публічних торгів (аукціонів).

Видача свідоцтва про придбання майна,

Що є предметом іпотеки

§ 1. Видача свідоцтва про придбання арештованого

нерухомого майна, а також заставленого майна

з публічних торгів (аукціонів)

Видача свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів має на меті засвідчити безспірнии факт виникнення права зласності на нерухоме майно, а також підтвердити, що виникнення цього права є наслідком саме придбання з прилюдних торгів.

Для набувача основним є підтвердження безспірного факту — набуття права власності на нерухоме майно саме цим набувачем.

Також слід зазначити, що, відповідно до частини четвертої статті 656 Цивільного кодексу України, до договору купівлі-про-дажу на біржах, конкурсах, аукціонах, (публічних торгах), дого-зору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів зас­тосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-про­дажу або не випливає з їх суті. Договори, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, у зв'язку з чим необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці уго­ди укладаються.

Таким чином, договори щодо придбання на біржових торгах об'єктів нерухомого майна вимагають оформлення в письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню.

Особливості цієї нотаріальної дії визначаються характером придбання майна — внаслідок проведення прилюдних торгів. Продаж нерухомого майна його власником при цьому є примусо­вим, в порядку звернення стягнення на це майно. Це може ста­тись унаслідок невиконання основного зобов'язання, забезпече­ного нерухомістю як предмета застави чи притримання. Так, згідно з ст. ст. 591 та 597 ЦК України, реалізація предмета заста-зи чи притримання, на який звернено стягнення, провадиться шляхом продажу з публічних торгів. Продаж заставленого або притримуваного майна забезпечує захист інтересів кредитора, виконання зобов'язання

Нотаріат в Україні

Також особливість видачі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів полягає у тому, що від нотаріуса не вима­гається перевіряти факт належності нерухомого майна колишньому власнику, витребувати правовстановлюючі документи, відомості про факт реєстрації майна органами виконавчої влади, довідку-ха-рактеристику органів БТІ та інші документи, як при відчуженні нерухомого майна. Оскільки продаж є примусовим, всі необхідні відомості та документи вже витребувані попереднім проваджен­ням судових органів чи державним виконавцем і залишаються у їх провадженні. При цьому нотаріус має право зробити запити до наз­ваних органів щодо правовстановлюючих документів.

Стосовно нотаріального посвідчення договорів купівлі-прода-жу нерухомого майна, що перебуває у податковій заставі, приму­совий продаж активів платника податків, у тому числі об'єктів нерухомого майна, що перебувають у податковій заставі, у раху­нок погашення його податкового боргу здійснюється відповідно до вимог Закону України «Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами». Згідно з підпунктом 3.1.1 пункту 3.1 статті 3 цього За­кону, активи платника податків можуть бути примусово стягнені в рахунок погашення його податкових зобов'язань виключно за рішенням суду (господарського суду). Підпунктом 10.2.1 пункту 10.2 статті 10 зазначеного Закону встановлено, що такий продаж здійснюється за кошти виключно на цільових аукціонах, які ор­ганізовуються за поданням відповідного податкового органу на біржах. У тому разі, коли на території району або міста, де знахо­дяться активи платника податків, що продаються, відсутня то­варна біржа, визначена центральним податковим органом, подат­ковий орган організовує окремий позабіржовий аукціон.

У випадках реалізації нерухомого майна через товарну біржу податковим органом (наприклад, реалізація нерухомого майна, яке перейшло у власність держави, згідно із Постановою Кабіне­ту Міністрів України від 25.08.98 № 1340 «Про Порядок обліку, зберігання, оцінки конфіскованого та іншого майна, що перехо­дить у власність держави, і розпорядження ним»), угода, за за­гальним правилом, повинна бути укладена у письмовій но­таріальній формі.

У разі реалізації нерухомості, на яку накладений арешт дер­жавним виконавцем, слід зазначити, що на прилюдних торгах, аукціонах державною виконавчою службою оформляється акт, а саме після повного розрахунку покупця за придбану нерухомість на підставі протоколу про реалізацію та документів, що підтверд-

Глава 12. Видача свідоцтва про придбання арештованого..

жують розрахунок за придбану нерухомість, державний викона зець складає акт про реалізацію нерухомого майна.

Затверджений начальником (заступником начальника) відділз державної виконавчої служби акт державний виконавець видає покупцеві, а копії акта надсилає стягувачеві та боржникові.

Акт є підставою для подальшого оформлення покупцем правг власності на це майно, тобто на підставі копії цього акта нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна.

Таким чином, придбання на прилюдних торгах, аукціонах не­рухомого майна, на яке накладено арешт, не передбачає укладан­ня договору купівлі-продажу, а оформляється шляхом видачі но­таріусом на підставі акта про реалізацію нерухомого майна свідоцтва про придбання нерухомого майна.

Процесуальний порядок видачі свідоцтва регулюється ст. 72 Закону України «Про нотаріат» та пп. 244-249 Інструкції про по­рядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Так, слід зазначити, що вказану нотаріальну дію вправі вчи­няти лише державні та приватні нотаріуси, а в компетенцію інших посадових осіб ця нотаріальна дія не входить. Для видачі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів нотаріус повинен перевірити наявність таких юридичних фактів, які дають йому право видати таке свідоцтво:

1. За правилами територіальної компетенції, придбання ареш­тованого або заставленого майна з публічних торгів (аукціонів) оформляється нотаріусом за місцем знаходження такого майна. Видача свідоцтва про придбання заставленого майна, яке скла­дається лише з рухомого майна, здійснюється за місцем прове­дення аукціону (п. 244 Інструкції).

2. Нотаріус повинен перевірити відповідність оформлення по­даних документів чинному законодавству.

Свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з пуб­лічних торгів видається нотаріусом на підставі складеного держав­ним виконавцем акта про проведені публічні торги, затвердженого начальником відповідного відділу державної виконавчої служби.

В акті про проведені прилюдні торги має бути зазначено:

— ким, коли і де проводилися публічні торги;

— коротка характеристика реалізованого майна;

— прізвище, ім'я, по батькові (назва юридичної особи), адреса кожного покупця;

— сума, внесена переможцем торгів за придбане майно;

— прізвище, ім'я, по батькові (назва юридичної особи) борж­ника, його адреса;

Нотаріат в Україні

— дані про правовстановлювальні документи, що підтверджу­
вали право власності боржника на майно: назва правовстановлю-
вального документа, ким виданий, посвідчений (для нотаріусів
указувати прізвище, ім'я, по батькові, назву нотаріальної конто­
ри, нотаріального округу), дата видачі, посвідчення, номер за
реєстром, орган реєстрації, дата та номер реєстрації.

Свідоцтво про придбання заставленого майна на аукціоні ви­дається нотаріусом на підставі акта (копії затвердженого суддею акта) про проведений аукціон. Складений організатором аук­ціону акт про проведений аукціон подається на затвердження но­таріусу, який вчинив виконавчий напис про необхідність звер­нення стягнення на заставлене майно або який прийняв рішення.

Акт про проведення аукціону, що подається нотаріусу на зат­вердження, має містити інформацію:

— ким, коли і де проводився аукціон;

— перелік і коротку характеристику реалізованого майна;

— початкову й остаточну ціну реалізації майна;

— прізвище, ім'я, по батькові (назва юридичної особи) борж­ника, його адресу;

— прізвище, ім'я, по батькові (назва юридичної особи), адресу покупця;

— суму, внесену переможцем аукціону за придбане майно.
До акта додається список учасників аукціону.

Крім того, у випадку реалізації на аукціоні майна, що підля­гає реєстрації, в акті зазначаються: дані про правовстановлю­вальні документи, що підтверджували право власності боржника на майно: назва правовстановлювального документа, ким вида­ний, посвідчений (для нотаріусів указувати прізвище, ім'я, по батькові, назву нотаріальної контори, нотаріального округу), да­та видачі, посвідчення, номер за реєстром, орган реєстрації, дата та номер реєстрації.

Сам документ також повинен відповідати вимогам до доку­ментів, які подаються для вчинення нотаріальної дії (відповідний стан, форма, скріплення, підписання документа, наявність печат­ки тощо).

Нотаріус також перевіряє відповідність процесуального по­рядку проведення прилюдних торгів вимогам законодавства.

Слід відзначити, що набувачем майна може бути як покупець, який придбав нерухоме майно на прилюдних торгах, так і стягу-вач за умови, що він виявив бажання залишити за собою це май­но у разі, якщо торги не відбулися.

Державний виконавець видає покупцеві копію акта про про­даж будинку з прилюдних торгів (аукціону) лише після сплати

Глава 12. Видача свідоцтва про придбання арештованого...

ним усієї суми за придбаний на торгах будинок. Копія цього акта повинна бути затверджена суддею.

Чинне законодавство містить положення про те, що торги (аукціон) можуть бути визнані судом такими, що не відбулися, ізо також повинен перевіряти нотаріус. Підставами для цього є відсутність покупців або наявність лише одного покупця, відсутність пропозицій з надбавки до первісної ціни, несплата на­лежної з покупця суми тощо. Відомості про ці факти повинні міститись у наданій нотаріусу копії акта.

Згідно з п. 247 Інструкції, якщо публічні торги (аукціон) ого­лошено такими, що не відбулися, нотаріус видає відповідне:зідоцтво про придбання такого майна стягувачеві на підставі складеного та затвердженого в установленому порядку акта із зазначенням того, що публічні торги (аукціон) не відбулися. Стя-тувач може протягом трьох днів заявити про те, що він залишає будинок за собою. У такому разі стягувачеві видається держав­ний акт за встановленими правилами.

Після перевірки усіх відомостей нотаріус видає свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна або заставленого майна з публічних торгів (аукціонів).

У свідоцтві, зокрема, вказується: ШБ, місце проживання набу-зача майна або найменування та місцезнаходження набувача — юридичної особи, характеристика майна, відомості про особу, якій воно належало і на підставі яких документів, сума, за яку майно було придбано з торгів.

Якщо майно (свідоцтво) підлягає обов'язковій державній реєстрації, нотаріус зазначає про це в тексті свідоцтва із зазна­ченням органу, який здійснює таку реєстрацію.

Копія затвердженого суддею акту про продаж та один з примірників свідоцтва залишаються у справах нотаріуса.

§ 2. Видача свідоцтва про придбання майна, що є предметом іпотеки

Іпотека — спосіб забезпечення зобов'язання, застава нерухо­мого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої зсоби.

Так, згідно з п. 103 Інструкції, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом відповідного застереження у тексті іпотечного поговору або шляхом укладання окремого договору між іпотеко-

Нотаріат в Україні

 

давцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодер-жателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким та­кож уважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпо­теки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може перед­бачати:

— передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпо­теки в рахунок виконання основного зобов'язання;

— право іпотекодержателя організувати продаж предмета іпо­теки.

Продаж предмета іпотеки здійснюється з прилюдних торгів.

Видача свідоцтва про придбання нерухомого майна, що було предметом іпотеки, здійснюється нотаріусом за місцем знаход­ження такого майна на підставі копії складеного державним ви­конавцем акта про реалізацію предмета іпотеки, затвердженого начальником (заступником начальника) органу державної вико­навчої служби.

В акті про реалізацію предмета іпотеки має бути зазначено:

— що реалізація предмета іпотеки відбулась із дотриманням вимог Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»;

— ким, коли і де проводилася реалізація предмета іпотеки;

— характеристика реалізованого предмета іпотеки за даними служби, яка реєструє права власності на нерухомість;

— прізвище, ім'я, по батькові (назва юридичної особи), адреса покупця;

— сума коштів, внесена за придбане нерухоме майно;

— прізвище, ім'я та по батькові (назва юридичної особи) борж­ника, його адреса;

— відомості про документ, на підставі якого право власності на предмет іпотеки належало іпотекодавцю.

Ст. 72 Закону України «Про нотаріат» передбачає, що придбання житлового будинку з прилюдних торгів оформлюється нотаріусом за місцезнаходженням будинку шляхом видачі набувачу свідоцтва про придбання житлового будинку. Якщо торги не відбулися, свідоцт­во про придбання житлового будинку видається стягувачеві.

Свідоцтва про придбання нерухомого майна видаються на підставі відповідної копії акта про придбання нерухомого майна.

Глава 13. Накладання заборони відчуження нерухомого...