Населений пункт як категорія та об’єкт грошової оцінки земель

 

За даними державного земельного кадастру загальна площа земель населених пунктів України станом на 01.01.2006 р. становить 7,33 млн. га, або 12,1% всіх земель України, в т.ч. площа земель міст і селищ складає близько 3%.

Перш за все визначимо, що таке населений пункт. Населений пункт це: «визначений суспільною необхідністю компактний ареал концентрації населення з усіма умовами для його існування – праці, побуту і відпочинку; елемент системи розселення».

Класифікація населених пунктів має важливе значення при виконанні грошової оцінки їх території. Існує декілька класифікацій населених пунктів: за категорією; чисельністю населення; адміністративним статусом; місцем у системі розселення та господарськими функціями.

Виділяється три категорії населених пунктів: міста; селища; села.

Класифікація населених пунктів за чисельністю населення покладена в основу Державних будівельних норм України ДБН 360-92**. Всі населені пункти за чисельністю населення підрозділяються на п’ять груп (табл. 10.1):

 

Таблиця 10.1

№ з/п	Групи поселень	Населення, тис. осіб
Міст та селищ	Сільських поселень
	Найзначніші (крупніші)	Понад 1000	-
	Значніші (крупні)	Більше 500 до 1000	Понад 5
	Великі	Більше 250 до 500	Більше 1 до 3 Більше 0,5 до 1
	Середні	Більше 100 до 250 Більше 50 до 100	Більше 0,2 до 0,5
	Малі	Більше 20 до 50 Більше 10 до 20 До 10	Більше 0,05 до 0,2 До 0,05

Як відомо, кожний населений пункт відіграє певну роль в адміністративно-територіальному устрої України. За адміністративним статусом виділяються такі категорії населених пунктів:

1. Столиця держави – м. Київ.

2. Місто державного значення Севастополь та столиця Автономної Республіки Крим Сімферополь.

3. Обласні центри.

4. Районні центри.

5. Міста обласного значення.

6. Міста районного значення.

7. Центри сільрад.

8. Інші населені пункти.

За місцем у системі розселення населені пункти діляться на шість категорій.

1. Центр загальнодержавної системи розселення – м. Київ.

2. Центри міжобласних (регіональних) систем розселення – мм. Київ, Харків, Дніпропетровськ, Донецьк, Одеса, Сімферополь, Львів, Вінниця.

3. Центри обласних систем розселення та системи розселення Автономної Республіки Крим.

4. Центри міжрайонних систем розселення (наприклад, Ковель і Володимир-Волинський у Волинській області).

5. Центри районних систем розселення.

6. Центри міжгосподарських систем розселення.

Всі населені пункти за господарськими функціями діляться на 8 категорій:

1. Багатофункціональні центри (наприклад, Київ, Харків, Дніпропетровськ).

2. З переважанням промислових функцій (наприклад, Костянтинівка, Краматорськ, Павлоград).

3. З переважанням промислових і транспортних функцій (наприклад, Гайсин, Ковель, Ясинувата, Сарни).

4. 3 переважанням транспортних функцій (наприклад, Казатин, Жмеринка, Рені, Знам’янка, Чоп, Дебальцево).

5. З промисловими та рекреаційними функціями (наприклад, Хмільник, Бердянськ, Боярка, Ірпінь, Феодосія, Скадовськ, Миргород).

6. Рекреаційні центри (наприклад, Слав’яногірськ, Трускавець, Яремча, Ялта, Алушта, Алупка, Євпаторія, Судак).

7. Організаційно-господарські та культурно-побутові центри місцевого значення, центри аграрно-промислових комплексів (наприклад, Амвросіївка, Яготин, Ромни, Могилів-Подільський).

8. Промислово-аграрні центри (наприклад, Узин, Остер, Вашківці, Почаїв).

Тепер розглянемо функціонально-планувальну структуру населених пунктів. Терито­рія населеного пункту за функціональним призначенням і характером використання ділиться на сельбищну, виробничу, в т.ч. зовнішнього транспорту і ландшафтно-рекреаційну.

До сельбищної території входять ділянки житлових будинків, громадських установ, будинків і споруд, у т.ч. навчальних, проектних, науково-дослідних та інших інститутів без дослідних виробництв, внутрішньосельбищна вулично-дорожня і транспортна мережа, а також площі, парки, сади, сквери, бульвари, інші об'єкти зеленого будівництва й місця загального користування.

Виробнича територія призначена для розміщення промислових підприємств і пов’язаних з ними виробничих об’єктів, у т.ч. комплексів наукових установ з дослідними підприємствами, комунально-складських об’єктів, підприємств по виробництву та переробці сільськогосподарських продуктів; санітарно-захисних зон промислових підприємств; об’єктів спецпризначення (для потреб оборони), споруд зовнішнього транспорту і шляхів позаміського й приміського сполучення, внутрішньоміської вулично-дорожньої і транспортної мережі; ділянок громадських установ і місць загального користування для населення, що працює на підприємствах міста.

До ландшафтно-рекреаційної території входять озеленені й водні простори у межах забудови міста і його зеленої зони, а також інші елементи природного ландшафту. До її складу можуть входити парки, лісопарки, міські ліси, ландшафти, що охороняються, землі сільськогосподарського використання та інші угіддя, які формують систему відкритих просторів; заміські зони масового короткочасного і тривалого відпочинку, міжселищні зони відпочинку; курортні зони (у містах і селищах, що мають лікувальні ресурси).

Грошова оцінка території населених пунктів здійснюється в межах встановленої межі населеного пункту.

Згідно з Земельним Кодексом України (стаття 173) межа села, селища, міста – це умовна замкнена лінія на поверхні землі, що відокремлює територію села, селища, міста, від інших територій.

 

Межі села, селища, міста встановлюються і змінюються за проектами землеустрою, які розробляються відповідно до техніко-економічного обґрунтування їх розвитку, генеральних планів населених пунктів.

Грошова оцінка земель населених пунктів базується на рентному підході.

У населених пунктах рентний дохід виникає перш за все завдяки інфраструктурному облаштуванню території та перевагам місця розташування відносно ринків сировини, збуту та робочої сили.

Відповідно до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:

, (10.1)

де Ц_н – грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки, (у гривнях); В – витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях); Н_п – норма прибутку (6%); Н_к – норма капіталізації (3%); К_ф – коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості тощо); К_м – коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

К_ф враховує відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності і встановлюються для певних категорій забудованих земель, К_м – вплив ренти місцеположення на загальний рентний дохід.

Значення даного коефіцієнта зумовлюється інтегрованою дією регіональних, зональних та локальних у груп факторів і обчислюється за формулою:

, (10.2)

де К_м1 – коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення – регіональні фактори; К_м2 – коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступеню містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони) – зональні фактори; К_м3 – коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від особливостей місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони – локальні фактори.