Визначення витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна, що розташовані на земельній ділянці

 

Витрати на реалізацію проекту забудови земельної ділянки повинні передбачати:

· втрати, пов’язані і відведенням земельної ділянки, розробленням та погодженням проекту її забудови;

· витрати на інженерну підготовку та облаштування земельної ділянки;

· витрати на будівництво;

· витрати, пов’язані зі сплатою місцевих зборів, податків та платою за кредит;

· адміністративно-управлінські витрати;

· очікуваний прибуток забудовника (підприємницький зиск).

Отже, землекористувачі, які створюють найбільший чистий прибуток на квадратний метр придатної для забудови землі, пропонують найбільшу залишкову ціну на землю. Ціна пропозиції збільшується, якщо щільність забудови зростає.

 

Місцерозташування земельної ділянки також істотно впливає на ціну, тому що за сприятливого значення цього фактора покупець пропонує досягти вищого коефіцієнта окупності з одиниці площі ділянки.

Якщо попит на земельні ділянки зростає, то ціна продажу та прибуток з оренди збудованих споруд збільшуються. Це означає, що покупець одержить більший дохід, щоб розподілити його між своїм прибутком і ціною на землю.

Якщо пропозиції земельної ділянки, придатної для забудови, обмежено, то напруження попиту збільшить ціни продажу та орендну плату, що позначиться на зростанні прибутку.

Якщо конкуренція на ринку обмежена, то покупці прагнутимуть збільшити прибуток, але, врешті-решт, до пошуків прибутку до ринку увійде більше покупців, які зменшать рівень прибутку. Всі ці фактори постійно діють і тривало впливають на ціну земельної ділянки.

Основним компонентом, що істотно впливає на загальну вартість витрат, пов’язаних із облаштуванням земельної ділянки, є витрати на спорудження об’єктів нерухомого майна.

Витрати на спорудження об’єктів нерухомого майна можна визначити за методом витрат, який засновано на припущенні, що жоден розумний інвестор не заплатить за об’єкт нерухомості суму, істотно більшу, ніж сума прямих та посередніх витрат на відтворення об’єкта або заміщення його функціональним аналогом.

Практика оцінки в Україні склалася така, що оцінювачі визначають відновну вартість як суму витрат, необхідних на відтворення об’єкта оцінки. Визначаючи відновну вартість, підбирають аналоги, що бувають конструктивними і функціональними.

Конструктивний аналог – об’єкт, що повністю відповідає за несучою конструктивною схемою, застосованими будівельними матеріалами, об’ємно-планувальними характеристиками об’єкта оцінки.

Функціональний аналог – це об’єкт, що підбирається з урахуванням подібності функціональної приналежності будинків, але з урахуванням деякої подібності і в конструктивному сенсі.

Згідно з цим методичним підходом витрати на будівництво (В_Б), як істотнішої складової витрат на спорудження об’єкта нерухомого майна в цінах на дату оцінки, можна визначити за формулою:

, (8.5)

де В_В – відновна вартість будівлі (споруди) в цінах, що діють на дату оцінки; К_ФІЗ – коефіцієнт фізичної придатності будівлі (споруди); К_ФП – коефіцієнт функціональної придатності будівлі (споруди), що враховує функціональні відмінності щодо будівельного аналога, прийнятого за збірниками збільшених показників відновної вартості будівель і споруд (збірники УТТВВ) або за іншими аналогічними документами, та функціональну придатність використання будівлі споруди) за призначенням, який встановлюють експертно. Відновну вартість будівель визначають за формулою:

, (8.6)

де В_ВБ – базисна відновна вартість, що розраховується через вартість одиничного показника (1 м³ будівельного об’єму або 1 м² площі) будівельного аналога на основі збірників УПВВ, інших аналогічних документів або за ринковими даними; за наявності достовірних відомостей про балансову вартість будівлі (споруди) на момент введення в експлуатацію або його вартості за проектно-кошторисною документацією ці вартості також можна прийняти як В_ВБ; К_П – узагальнений коефіцієнт перерахунку базисної відновної вартості у вартість на дату оцінки, який враховує збільшення вартості будівництва (подорожчання будівельних матеріалів, збільшення заробітної плати, вартості транспортних послуг, відрахувань у страхові фонди, планових нагромаджень тощо) за відповідний період часу; В_П – вартість додаткових поліпшень, що наявні в будівлі (споруді) порівняно з будівельним аналогом, прийнятим за збірниками УПВВ, іншими аналогічними документами або за ринковими даними; вартість додаткових поліпшень встановлюють за даними додаткового кошторисного розрахунку або експертно.

Коефіцієнт фізичної придатності будівлі визначають за формулою:

, (8.7)

де К_ЗН – коефіцієнт середньозваженого фізичного зносу.

Коефіцієнт середньозваженого фізичного зносу визначається як

%, (8.8)

де Ф – середньозважений фізичний знос, який визначається на основі даних про знос конструктивних елементів будівлі (споруди) та їхню питому вагу в її відновній вартості.

Середньозважений фізичний знос Ф розраховується на основі даних про фактичний фізичний знос окремих конструктивних елементів об’єкта та їхню питому вагу в його відновній вартості за формулою:

, (8.8)

де Ф_і – фізичний знос і -го конструктивного елемента, %; Р_і – питома вага і -го конструктивного елемента у вартості будівлі (споруди), %; п – кількість конструктивних елементів.

Функціональну придатність К_ФП розраховують за формулою:

, (8.9)

де К_ФЗН – коефіцієнт функціонального зносу.

Функціональний знос – функціональне старіння, що зумовлюється недостатністю або надмірністю розмірів будинку, невчасним об’ємно-планувальним рішенням або старінням механічного устаткування.

Розрізняють поправний і непоправний функціональний знос. До поправного функціонального зносу зараховують втрату вартості внаслідок невідповідності проекту, матеріалів, будівельних стандартів, якості дизайну, су-

 

часним вимогам до цих пунктів. Поправний функціональний знос вимірюють вартістю його виправлення.