Особливості визначення базової вартості земель населеного пункту

Основним елементом базової вартості земель є витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту. Інформаційною базою для їх визначення є дані державної та відомчої статистичної звітності про натуральні та вартісні показники, надані службами комунального господарства, а також матеріали чергових планів інженерних мереж, які ведуться міськими (селищ-

ними) службами, та опорного плану, виконаного в складі генерального плану розвитку населеного пункту. Витрати на освоєння та облаштування території мають представлятися у вигляді повної відновної вартості витрат інженерної інфраструктури. Повна відновна вартість – це сума витрат, необхідних для відтворення основних фондів на момент оцінки і визначається на основі їх інвентаризації та переоцінки відповідно до чинного законодавства України.

До території, що приймається до розрахунку при визначенні базової вартості слід включати землі:

· житлової забудови;

· промисловості (окрім земель, зайнятих відкритими розробками, породними відвалами, шахтами);

· транспорту, зв’язку (окрім земель магістральної залізниці та аеропорту);

· технічної інфраструктури;

· комерційного використання;

· громадського призначення;

· змішаного використання;

· відпочинку;

· зайняті поточним будівництвом;

· зелені насадження загального користування;

· вулиці, набережні, площі;

· кладовища;

· гідротехнічні споруди,

· а також: присадибні ділянки (рекомендується виходити із розрахунку не більше шести соток на ділянку), надані громадянам.

До території, що не береться до розрахунку при визначенні базової вартості слід включати:

· сільськогосподарські землі (окрім присадибних ділянок);

· землі лісів та інших лісовкритих площ;

· відкриті землі;

· водні акваторії;

· землі магістральної залізниці та аеропорту;

· землі, зайняті відкритими розробками, породними відвалами, шахтами.

Наступним елементом для визначення базової вартості земель населеного пункту є регіональний коефіцієнт К_м1, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення. Значення коефіцієнту К_м1 є добутком коефіцієнтів, які враховують:

· адміністративний статус населеного пункту та його місце в системі розселення України (табл. 10.2);

· входження в приміську зону великих міст (табл. 10.3);

· наявність у населеного пункту статусу курорту (табл. 10.4);

· входження до зон радіаційного забруднення (табл. 10.5).

Таблиця 10.2

Коефіцієнти, які характеризують адміністративний статус населених пунктів та їх місце в системі розселення України

№	Типи міст за адміністративним статусом і народногосподарськими функціями	Місце в системі розселення	Чисельність населення (тис.чол.)	Величина коефіцієнта
	Міста обласного підпорядкування, які виконують переважно курортно-оздоровчі функції. Переважно – центри адміністративних районів	Центри районних, а в окремих випадках – міжрайонних систем розселення	20 – 50	1,2
	Міста обласного підпорядкування - промислові, промислово-транспортні, оздоровчо-курортні центри. Переважно – центри адміністративних районів	Центри районних, в окремих випадках – міжрайонних систем розселення	50 – 100	1,4
	Міста обласного підпорядкування – багатогалузеві промислові або великі курортні центри, переважно – центри областей	Центри обласних, а в окремих випадках – міжрайонних і районних систем розселення	100 – 250	1,6
	Місто Севастополь і міста обласного підпорядкування, багатогалузеві промислові, а також адміністративні і культурні центри областей	Центри обласних, а в окремих випадках – міжрайонних систем розселення	250 – 500	2,0
	Багатофункціональні міста обласного підпорядкування, крупні адміністративні, наукові, економічні, організаційні і культурні центри, центри областей	Центри обласних систем розселення	500 – 1000	2,5
	Центри областей – багатофункціональні міста обласного підпорядкування – найкрупніші адміністративні, наукові, економічні, організаційні і культурні центри	Центри міжобласних систем розселення	вище 1000	3,0

 

 

Таблиця 10.3

Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів в приміських зонах великих міст

Чисельність населення міст-центрів (тис. чол.)	Значення коефіцієнта
100 – 250	1,1
250 – 500	1,2
500 – 1000	1,3
1000 і більше	1,5

Таблиця 10.4

Коефіцієнти, які застосовуються для населених пунктів, що мають статус курортів

Розміщення населених пунктів, що мають статус курортів	Значення коефіцієнта
на Південному узбережжі Криму	3,0
на Південно-східному узбережжі Криму	2,5
на Західному узбережжі Криму	2,2
на Чорноморському узбережжі Миколаївської, Одеської та Херсонської областей	2,0
у гірських та передгірних районах Закарпатської, Львівської, Івано-Франківської та Чернівецької областей	2,3
в інших курортних населених пунктах	1,5

Таблиця 10.5

Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів в зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи

Розміщення населених пунктів в зонах радіоактивного забруднення	Значення коефіцієнта
1. Зона відчуження
2. Зона безумовного (обов'язкового) відселення
3. Зона гарантованого добровільного відселення	0,80
4. Зона посиленого радіоекологічного контролю	0,90

10.3. Економіко-планувальне зонування території та розрахунок зонального коефіцієнта

 

Тепер розглянемо визначення зонального коефіцієнта К_м2, який характеризує залежність рентного доходу від ступеню містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони). Це обумовлює необхідність її земельнооціночної структуризації – економіко-планувального зонування території. Економіко-планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

1. Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території.

2. Доступність до:

· місць концентрації трудової діяльності (місць прикладання праці);

· центрів громадського обслуговування;

· місць масового відпочинку;

· центру міста.

3. Рівень інженерного забезпечення та благоустрою території.

4. Рівень розвитку сфери обслуговування населення.

5. Екологічна якість території.

6. Соціально-містобудівна привабливість середовища:

· різноманітність місць прикладання праці;

· наявність історико-культурних та природних пам’яток;

· естетика архітектурної забудови тощо.

Кількість факторів, що враховуються при здійсненні економіко-планувального зонування, визначається насамперед величиною населеного пункту та рівнем його соціально-економічного розвитку.

Оціночні райони виділяються у встановлених межах населених пунктів. Вони розділяються: магістралями загальноміського і районного рівня, межею смуги відводу залізниці, природними рубежами (річки, струмки, рівчаки тощо), а в окремих випадках – межами ділянок виробничих підприємств.

Існують чотири методи визначення зонального коефіцієнта та його складових:

· вартісний;

· функціональний;

· соціологічний;

· експертний.

Розглянемо кожний з них.

Вартісний метод базується на переведенні дії кожного з факторів, які впливають на якість території в певну суму грошей. Транспортно-функціональна зручність оцінюється через втрати виробництва за рахунок транспортної втоми при пересуванні; екологічна якість – через втрати населення та виробництва через негативний вплив окремих санітарно-гігієнічних інгредієнтів; соціальна привабливість – через підвищення продуктивності праці за рахунок задоволення тощо.

Функціональний метод є одним із головних при здійсненні пофак-торної оцінки території. В основу методу покладено оцінку кожного з факторів через його функціональні показники – щільність, віддаленість, можливість нарощування потенціалу тощо.

Функціональний метод широко застосовувався в Україні всіма розробниками комплексної економічної та грошової оцінки земель і зараз є обов’язковим при оцінці території великих, крупних та найкрупніших міст.

Соціологічний метод є одним з найкоректніших при пофакторному аналізі якості території оціночних районів. В той же час він є найдорожчим, оскільки вимагає проведення адресового соціологічного опитування мешканців оціночних районів. Цей метод доцільно застосовувати при грошовій оцінці крупних та найкрупніших міст.

Суть соціологічного методу полягає у визначенні за допомогою спеціальної соціологічної анкети відношення мешканців міста (для визначення загальної кількості респондентів та «сліпої» вибірки їх адрес використовується спеціальна методика) до кожного з факторів. Оцінка здійснюється за 5-бальною або 10-бальною шкалою і потім узагальнюється методами математичної статистики. На виході ми отримуємо комплексний індекс цінності території І_і.

Оцінка проводиться за 5-бальною шкалою, «5» балів означає повністю забезпечений (ідеальні умови), «1» бал — абсолютна відсутність.

Експертний метод є найпоширенішим серед методів грошової оцінки. Він базується на оцінці групою експертів, які добре знають умови населеного пункту. Кількість експертів має бути кратною бальної шкали, за якою проводиться оцінка факторів (не менше 5 при 5-бальній та не менше 10 при 10-бальній). Експертна анкета мало чим відрізняється від анкети, що застосовується в соціологічній оцінці. Запитання стосуються оцінки транспортно-функціональної зручності оціночного району, рівня його інженерного забезпечення, екологічного стану, соціально-містобудівної привабливості середовища, рівня забезпеченості закладами соціальної інфраструктури, різноманітністю місць прикладання праці, інженерно-геологічних умов (табл. 10.6). Обробка результатів експертної оцінки здійснюється шляхом застосування методів математичної статистики з урахуванням ваги факторів та частки площі району у загальній площі всього населеного пункту.