Закон України «Про оренду землі».

Закон України «Про оренду землі».

Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються за Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також за договором оренди землі.

Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Земельну ділянку можна передавати в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які розташовані на ній, або без них. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених у законі.

Орендарями земельних ділянок можуть бути:

а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада Міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених у законі;

б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених у законі;

в) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об’єднання та організації, а також іноземні держави.

Земельну ділянку, обтяжену заставою, можна передати в оренду за згоди заставодержателя.

 

Орендовану земельну ділянку або її частину орендар може передавати у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено у договорі оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, то орендовану земельну ділянку або її частину можна передати в суборенду.

Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Термін суборенди не може перевищувати терміну, визначеного у договорі оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний термін, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Термін дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

 

ЛЕКЦІЯ 2. ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ. ПОНЯТТЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ. ЗЕМЕЛЬНА РЕНТА

Основні джерела інформації для грошової оцінки

Відповідно до нормативно-методичної бази грошової оцінки земель, інформаційною базою для її виконання є:

· матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель);

· відомості інших галузевих кадастрів (містобудівного, лісового, водного);

· матеріали внутрігосподарського землевпорядкування;

· генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів;

· матеріали економічної оцінки території;

· матеріали землевпорядної та містобудівної документації;

· інвентаризація земель.

Окреме місце в інформаційній базі грошової оцінки земель займають комп’ютерні технології, геоінформаційні системи та автоматизовані банки і бази даних, які надають виконавцеві напрочуд широкі можливості при здійсненні нормативної і експертної грошової оцінки земель.

Взаємозв’язок державного земельного кадастру та грошової оцінки земель

 

Грошова оцінка земель і державний земельний кадастр – це нерозривно пов'язані між собою категорії. З одного боку, грошова оцінка земель є однією із складових державного земельного кадастру, з другого, – дані державного земельного кадастру є інформаційною базою для проведення грошової оцінки земель. Таким чином, стосовно грошової оцінки земель державний земельний кадастр виступає як в ролі замовника на виконання робіт з грошової оцінки, так і постачальника інформації, необхідної для здійснення грошової оцінки.

При здійсненні грошової оцінки земель населених пунктів використовуються дані державного земельного кадастру про зовнішні межі населених пунктів, сільських рад та інших адміністративно-територіальних утворень. При цьому використовуються також картографічні матеріали державного земельного кадастру, такі як індексні карти, чергові кадастрові плани та різного роду тематичні карти (наприклад, карти радіоактивного забруднення, агровиробничих груп ґрунтів тощо).

Згідно з чинним законодавством державний земельний кадастр ведеться по всій території України органами Державного комітету України по земельних ресурсах. Дані державного земельного кадастру зосереджені в базах даних Автоматизованої системи державного земельного кадастру (АС ДЗК) і постійно підтримуються в актуальному стані, а їх достовірність гарантується з боку держави.

Характеристика основних типів нерухомості

 

Можна виділити три основні типи нерухомості: земля, житло і нежитлові приміщення. Базовим об’єктом нерухомості є земля.

 

Разом з поділом на типи нерухомість класифікують за ознаками, що сприяє успішнішому дослідженню ринку нерухомості і полегшує розроблення та застосування методів оцінки різних категорій нерухомості, управління ними. Класифікація за ознаками, які найчастіше трапляються, наведена в табл. 4.1.

Таблиця 4.1

Принцип найкращого та найбільш ефективного використання.

Аналіз найбільш ефективного використання дає змогу визначити найбільш дохідне та конкурентне використання нерухомості – це використання, якому відповідає максимальна вартість нерухомості.

Найкраще та найбільш ефективне використання визначається такою дефініцією: "фізично можливе та економічно доцільне використання нерухомості згідно із законодавством, у результаті якого вартість, що визначається, буде максимальною порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання".

Фактори, які необхідно брати до уваги, об’єднують потенціал місця розташування, ринковий попит, правову, технологічну та фінансову обґрунтованість проекту.

 

 

Функції ринку нерухомості

 

Ринок нерухомості має великий вплив на всі аспекти життя і діяльності суспільства, виконуючи деякі загальні й спеціальні функції.

Ціноутворювальна функція – одна з головних функцій ринку – встановлення рівноважних цін, за яких платоспроможний попит відповідає обсягу пропозицій. У ціні концентрується великий обсяг інформації про насиченість ринку, переваги покупців, витрати на будівництво, господарській і соціальній політиці держави в будь-якій сфері.

Регулівна функція полягає в тому, що ринок, автономно функціонуючи, за визначенням А. Сміта, «невидимою рукою» перерозподіляє ресурси по сферах підприємництва і скеровує його учасників до формування ефективної структури економіки і задоволення суспільних інтересів. У сучасному світі недоліки ринкового регулювання все більше компенсуються державним управлінням господарства, особливо в частині охорони природи, захисту конкуренції, перерозподілу доходів, створення правового середовища бізнесу, вирішення соціальних проблем тощо. Завдання розподілу обмеженого ресурсу виконують, встановлюючи рівноважну ринкову ціну, яка забезпечує ринкову рівновагу між необхідним ресурсом і бажаючими його отримати.

Комерційна функція полягає в реалізації вартості і споживчої вартості нерухомості та отриманні прибутку на вкладений капітал.

Функція санування – це очищення економіки від неконкурентоспроможних і слабких учасників ринку, банкрутство неефективних. Ринковий механізм вказує людям напрям пошуку, але не надає їм ніяких гарантій щодо кінцевих фінансових результатів. Він визнає лише суспільно необхідні інвестиції в нерухомість, адже тільки їх оплачує покупець. Тому звільнення ринку від неефективних власників об’єктів нерухомості спричиняє підвищення стійкості та економічне зростання.

Інформаційна функція – це унікальний ринковий спосіб оперативного збирання і розповсюдження узагальненої об’єктивної інформації, що дає змогу продавцям і покупцям нерухомості вільно із знанням справи ухвалити рішення в своїх інтересах.

Посередницька функція виражається в тому, що ринок виступає як сукупний посередник і місце зустрічі безлічі незалежних і економічно відособлених унаслідок суспільного розподілу праці продавців і покупців, встановлює зв’язок між ними і надає можливість альтернативного вибору партнерів. Діють на ринку нерухомості і професійні посередники – ріелтори, оцінювачі, агенти, брокери, страховики, іпотечні кредитори та інші особи, котрі надають послуги зацікавленим учасникам ринку.

Стимулювальна функція виступає у формі економічного заохочення прибутком продуктивного використання досягнень науково-технічного прогресу у створенні і використанні нерухомого майна.

Інвестиційна функція – привабливий спосіб збереження і збільшення вартості капіталу.

 

Соціальна функція проявляється в зростанні трудової активності всього населення, у підвищенні інтенсивності праці громадян, які прагнуть стати власниками квартир, земельних ділянок та інших капітальних та престижних об’єктів.

 

Суб’єкти ринку нерухомості

 

На ринку нерухомості сформувалися і активно діють різні структури, які сприяють підвищенню ефективності його обігу, а також ті, що вступають в економічні зв’язки в процесі володіння, користування та розпорядження нерухомим майном. Учасниками стосунків ринку нерухомості є:

· громадяни та юридичні особи;

· територіальні громади в особі відповідних органів місцевого самоврядування;

· держава в особі відповідних органів виконавчої влади;

· спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб;

· іноземні особи та особи без громадянства;

· іноземні юридичні особи;

· іноземні держави;

· інші суб’єкти, визначені законом.

Залежно від позиції на ринку нерухомості всіх його учасників можна об’єднати в чотири групи:

Продавці – власники прав на нерухомі об’єкти (українські і іноземні фізичні і юридичні особи, фонди державного майна, органи, уповно­важені місцевою владою).

Покупці і покупці-інвестори, що вкладають власні або позикові засоби в об’єкти нерухомості (українські, іноземні фізичні і юридичні особи, органи державного управління).

Професійні учасники (обслуговуючі) – інфраструктурі організації, які організовують функціонування ринку відповідно до встановлених в країні норм (агентства оцінювачів, ріелтори, юридичні фірми, рекламні агентства, страхові компанії, некомерційні організації тощо).

Державні органи і організації (бюро технічної інвентаризації (БТІ), комітети з управління майном, арбітражний суд, нотаріальні контори, податкові інспекції, органи Держкомзему, комітети комунального житла, установи Мінюсту тощо), які виконують різні форми регулівних функцій, зокрема:

· законодавче встановлення правил і обмежень;

· облік і реєстрація прав на нерухомість та угод з нею;

· розподіл природних ресурсів, державних будівель і споруд і надання їх у власність, оренду або користування;

· контроль за використанням нерухомості (земель, лісів, водойм тощо);

 

 

· стимулювання приватизації підприємств та інших об’єктів;

· інвестування в життєво важливі сфери (наприклад, у будівництво житла, доріг, установ охорони здоров'я, освіти, культури, енерге­тику тощо).

 

Ринок житла

 

Житловий фонд становить більше 20 % відтворюваного нерухомого майна, а з урахуванням житлових споруд на садових і дачних ділянках – близько 30 %.

Ринок житла поділяють на ринок міського житла і ринок заміського житла. Міський житловий фонд ділиться па декілька груп, що враховують особливість забудови: житло низької якості, типове житло, забудова сталінських та хрущовських часів, будинки поліпшеного планування, елітне житло. Якість житла і його місцерозташування є основними параметрами, що впливають на попит на ринку житла і враховані в цінах на житло. Якість житлових приміщень характеризується за 20-30 показниками, які об’єднують розмір кухні, наявність балкона або лоджії, планування кімнат, санвузла, вигляд з вікон тощо.

Наприклад, елітним житлом називають квартири, розташовані в бу-динках, які відповідають таким вимогам:

· вони повинні бути побудовані (або реконструйовані) порівняно недавно (не більше 15 років тому);

· зазвичай такі будинки повинні бути розташовані в центрі, або в екологічно чистому районі, прилеглому до центру, або навіть у віддаленому районі, але обов’язково має бути можливість швидко дістатися до центру;

· повинна бути обов’язкова наявність в будинку охорони, а в ідеальному випадку – охорона прилеглої території, робота служб, що відповідають за технічне обслуговування і підтримку порядку в будівлі, повинна здійснюватися на високому рівні;

· обов’язкова наявність автономного тепло- і водопостачання, наявність гаражу або паркінгу, що охороняється, на території або в безпосередній близькості від будівлі (у ідеальному випадку – це підземний гараж);

 

· важлива ознака елітності житла – відсутність серед мешканців осіб з низьким соціальним статусом, які можуть потрапити в квартири висо­кого класу при реконструкції будівлі. Згідно з чинними нормами колишні мешканці таких будинків, відселені на час реконструкції, мають право після її закінчення вселитися назад.

Придбання житла в таких будинках мас певні переваги: юридична чистота угод, можливість спочатку облаштувати своє житло на власний розсуд, однорідне соціальне середовище.

Формування ринку заміського житла пов’язане із зняттям обмежень на індивідуальне заміське будівництво. Не зважаючи на складну економічну ситуацію в країні, зростання доволі заможного прошарку населення активізував попит на заміські будинки, котеджі. Попит на заміське житло залежить від місцерозташування (відстань і напрям від міста), наявності сучасних комунікацій (електрика, газ, каналізація, водопровід, телефон), близькості місць відпочинку (водойми, ліс), забезпечення особистої безпеки і збереження майна.

 

Ринок земельних ділянок

 

Масштаби і темпи формування ринку земельних ділянок в Україні великою мірою були зумовлені державною політикою з приватизації землі. Її основою став Закон України «Про форми власності на землю» від 30 січня

1992 року, згідно з яким ліквідовано монополію державної власності на землю й започатковано формування приватного та колективного власників, яким безкоштовно передавали земельні ділянки для особистих потреб і сільськогосподарського виробництва. Правові підстави, способи і порядок набуття права власності на землю суб’єктами підприємницької діяльності визначені у відповідних Указах Президента України: «Про приватизацію й оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності»; «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення»; «Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення». Ці Укази і започаткували розвиток ринку земельних ділянок несільськогосподарського призначення.

Ринок земельних ділянок сільськогосподарського призначення тільки починає формуватись. Існують угоди з садово-городніми ділянками, дачними ділянками, невелика кількість угод із землями викуплених підприємств. Становлення земельного ринку, формування ринкових цін на земельні ділянки відбувається, проте, недостатніми темпами, що пояснюється недосконалістю правової бази і механізму діючих земельних стосунків.

 

ЛЕКЦІЯ 6. ОСНОВНІ МЕТОДИЧНІ ПІДХОДИ ДО ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ. МЕТОДИЧНИЙ підхід, що ґрунтується на зіставленні цін аналогічних продажів

Види поправок

 

Відмінності між зіставними продажами і оцінюваною нерухомістю можна враховувати у вигляді або грошових, або процентних поправок, що залежить від методу їх отримання.

Не існує жорсткої процедури для внесення поправок. Робити поправки можна декількома способами, залежно від того, як співвідношення об’єктів нерухомості (тобто оцінюваного і зіставного, зіставного і оцінюваного, або зіставного і зіставного) виражається або сприймається на ринку. Це співвідношення перетворюється на математичний вираз, і рівняння розв’язують з метою визначення розміру поправки, що відображає відмінність між об’єктами нерухомості.

Оцінка ринкової вартості зовсім не зводиться до виконання послідовних математичних обчислень. Оцінювання містить певний творчий аспект у тому, що оцінювачі застосовують свої думки для аналізу і інтерпретації кількісних даних.

Одна з переваг позитивних і негативних поправок полягає в тому, що неважливо, в якій послідовності їх вносять. Результат завжди буде тим самим. Коли роблять процентні поправки, їх послідовність позначиться на результаті. Не існує суворої послідовності, в якій оцінювачеві необхідно робити поправки. Відомі такі поправки:

Передані майнові права. Ця поправка враховує різницю юридичного статусу між оцінюваною нерухомістю і зіставним об’єктом. Якщо її роблять першою, то вона безпосередньо застосовується до вказаної ціни продажу.

Фінансові умови. Ця поправка конвертує ціну угоди зіставного об’єкта в її грошовий еквівалент або модифікує її для ув’язування з умовами фінансування оцінюваної нерухомості.

Умови продажу. Відтворює різницю між фактичною ціною продажу зіставної нерухомості і її вірогідною ціною продажу в тому разі, якщо б ця угода між незалежними, ніяк не зв’язаними одна з одною сторонами, відбувалася б у нинішній момент.

Ринкові умови. Поправка для обліку змін ринку з часу зіставного продажу і до дати оцінки.

Місцерозташування. Місцерозташування нерухомості є важливим чинником, що визначає її вартість. Облік будь-якої відмінності у вартості через місцерозташування зіставного продажу і оцінюваного об’єкта вимагає робити поправку.

Фізичні характеристики. Часто потрібно більше ніж одну поправку для обліку відмінностей у фізичних характеристиках.

Послідовні процентні поправки. Незалежно від того, яку поправку вибрали першою, її множать на ціну продажу зіставної нерухомості для отри-

 

мання ціни, скорегованої цією характеристикою. Наступну поправку множимо на першу скореговану ціну, а не на початкову. Цю послідовність дій продовжують доти, поки не зроблять усі поправки.

Кумулятивні процентні поправки. Кумулятивні процентні поправки отримують, перемножуючи всі індивідуальні процентні поправки. Інакше кажучи, кумулятивні процентні поправки виявляються випадково взаємозв’язаними. У такому разі певна послідовність перемножування поправок не потрібна, оскільки порядок перемножування не впливає на остаточний результат.

Процентні поправки часто використовують для відтворення відмінностей між оцінюваною нерухомістю і зіставним продажем, особливо за часом (між датою оцінки і датою продажу), спеціальними умовами фінансування і місцерозташування. За необхідності відсотки можна перетворювати в грошове числення для конкретних випадків оцінки.

Грошові поправки. Багато оцінювачів вважають за краще, за можливості, розраховувати поправки в грошовому виразі. Наприклад, оцінювач може дійти висновку, що вдале місцерозташування зіставного продажу виразилося в надбавці 5000 грн, виплачених покупцем. Під час аналізу житлової нерухомості оцінювачі часто застосовують метод дисконтування для отримання грошової поправки на місцерозташування об’єктів нерухомості аналогічної вартості. Відомо багато інших поправок особливо для фізичних характеристик, які можна розраховувати в грошах і які додають або віднімають від ціни продажу зіставного об'єкта нерухомості.

 

Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД)

 

Чистий операційний дохід (ЧОД) є розрахованою стійкою величиною очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування всіх операційних витрат і резервів, але до обслуговування боргу по іпотечному кредиту і обліку амортизаційних нарахувань.

 

ЧОД ґрунтується на припущенні, що майно буде здано в оренду на умовах ринкової орендної плати, а також на тому, що прогнозується для першого року після дати оцінювання.

Розрахунок ЧОД розпочинається з розрахунку потенційного валового доходу (ПВД). ПВД є очікуваною сумарною величиною ринкової орендної плати та інших доходів першого року після дати оцінки.

Передбачувані збитки через незавантаженість приміщень, зміни орендарів і несплати орендної плати віднімають з ПВД для отримання ефективного валового доходу (ЕВД). З прогнозованого ЕВД віднімаються всі річні прогнозовані витрати (постійні витрати, операційні витрати і податки). Результатом є прогнозований ЧОД.

Для розрахунку ЧОД необхідно зробити спеціальний звіт про доходи і витрати. Інформацію для цього звіту можна отримати з різноманітних джерел.

Потенційний валовий дохід. Для визначення розміру потенційного валового доходу сумарна величина розрахованого валового доходу складається з доходів, що виникають від володіння нерухомістю.

Отриманий показник потенційного валового доходу є тим базисом, на якому будують підхід з погляду доходу, і тому його визначення вимагає особливої акуратності. Невелика помилка у розрахунку збільшуватиметься у міру виконання розрахунків за цим методом і спричинить істотну похибку у підсумковій оцінці вартості.

Потенційний валовий прибуток (ПВД) розраховують з використанням ринкових даних і даних по оренді для оцінюваної нерухомості за минулі роки. Можливі вакансії та недозбирання платежів віднімають від цього показника, потім до нього додають інші додаткові прибутки, і результатом цього є прогноз, яким був би ефективний валовий прибуток (ЕВД) від нерухомості, якби вона було вакантна (незайнята) на дату оцінки, а потім була здана в оренду типовому орендареві по поточних ринкових ставках орендної плати.

Нарешті складають перелік типових витрат на майбутній рік з поділом їх на фіксовані (постійні), експлуатаційні витрати і резерви. Інші втрати, такі, як відсоток по кредиту, його амортизація, нарахування на знос і витрати, безпосередньо не пов’язані з експлуатацією майна, до цього переліку не входять. Усі фіксовані витрати, операційні витрати і резерви віднімають від ефективного валового доходу (ЕВД) для отримання чистого операційного доходу.

 

Розрахунок витрат

 

Постійні витрати. Витрати власника нерухомості поділяють на три групи: постійні (фіксовані) втрати, операційні (експлуатаційні) втрати і резерви. Ці поняття належать до спеціальних термінів оцінки, вживаних для класифікації витрат у звіті по функціонуванню об’єкта нерухомості, інформацію за якими важко буде отримати з якого-небудь одного джерела. Перед використанням даних, які будуть отримані з різних джерел, необхідно здійснити їх

 

корегування.

Постійними витратами є податки на майно і витрати зі страхування від нещасних випадків. Ці витрати визначаються як фіксовані, тому що вони, практично, не залежать від ступеня завантаженості об’єкта нерухомості. Податки на нерухомість (земельні ділянки) реєструють у податкових органах, і тому інформацію про них достатньо легко отримати. Якщо ставка податку на нерухомість не встановлена, то розраховують на основі поточних податків і тенденцій їх зміни.

Операційні (експлуатаційні) витрати. Операційні витрати також іноді називають змінними витратами. До них входять витрати типового року на зміст нерухомості, надання послуг для орендарів і підтримку потоку доходу. Нижче наведений список типових втрат, які потрібно враховувати під час складання операційного звіту.

Список операційних витрат, складений по багатьох об’єктах нерухомості:

· плата за послуги з управління – комунальні послуги (електрика, газ, паливо, вугілля, телефон, вода, каналізація і водопровід);

· вивіз сміття;

· зарплата персоналу (сторож, бухгалтер, двірник тощо);

· податки на зарплату;

· допомога службовцям;

· договірні послуги (протипожежна система, ліфт, внутрішні комуніка­ції і телефон тощо);

· витрати на басейн;

· наповнення офісу, його прибирання тощо;

· журнали і газети;

· прибирання снігу;

· поїздки і представницькі втрати;

· банківські платежі;

· плата за юридичні послуги;

· реклама;

· плата за бухгалтерські послуги;

· витрати на автотранспорт.

Не кожен власник майна оплачує всі витрати, наведені в цьому списку, але є і такі, які мають витрати, що виходять за межі цього переліку.

Необхідно відзначити, що витрати, які використовують під час оцінки, не є фактичними витратами, про які повідомив власник, а становлять свого роду прогноз витрат наступного року, враховуючи припущення, що він виявиться типовим.

Використання резервів потрібно ретельно пояснювати в звіті про оцінку, оскільки під словом «резерв» мається на увазі, що гроші відкладають (резервують). Необхідно зазначити, що більшість власників нерухомості насправді не резервують ці гроші.

 

Деякі елементи, що традиційно входять в розділ резервів операційного звіту, наводять у списку: кухонне устаткування (кухонні плити і печі, холодильники, посудомийні машини, сміттєпроводи, вентиляція, мікрохвильові печі); меблі; килимове покриття; система кондиціонування повітря; пральне устаткування; портьєри і драпірування; посуд і столові прибори; недовговічні компоненти будівлі (дахи, бойлери, ліфти, охоронна система, телефонна система); устаткування басейну.

Наведений список складено по багатьох об’єктах нерухомості різних типів, а тому малоймовірно, щоб до кожного з об’єктів входили всі відзначені елементи. І знову-таки, деякі об’єкти можуть потребувати резервів для елементів, що не увійшли до цього списку.

Найпоширенішими помилками оцінювачів є або зарахування одних і тих самих елементів і в експлуатаційні витрати, і в розділ резервів заміщення, або, навпаки, усунення яких-небудь елементів з обох розділів одночасно.

Інші (не включені) витрати. Деякі витрати, зокрема, податок на прибуток, а також низка інших не входять в операційний звіт. Це відбувається тому, що вони або позначаються на ставці капіталізації (додавання їх як витрат або резервів означатиме подвійний облік), або їх не розглядають як витрати, безпосередньо пов’язані з експлуатацією нерухомості. До цієї групи належать:

· відсоток за іпотечним кредитом;

· амортизація основного боргу за іпотечним кредитом;

· страхування іпотечних кредитів;

· амортизаційні нарахування;

· прибутковий податок;

· корпоративні податки;

· винагорода директорського корпусу;

· франшизні податки (податки на монопольні права і привілеї).

 

Види зносу

 

Знос – зниження вартості внаслідок будь-якої причини. Знос визначається як різниця між витратами з відтворення нових поліпшень на дату оцінки і поточною вартістю поліпшень.

Формально знос можна визначити як втрату придатності і зменшення вартості якої-небудь речі з будь-яких причин, наприклад, через старіння тощо. Фізичний знос відображає зміну фізичних властивостей нерухомості з часом, наприклад, дефекти конструктивних елементів. Старіння (знос) поділяють на дві частини: функціональне і зовнішнє. Функціональний знос може виникнути через погане планування, функціональну невідповідність будівлі сучасним вимогам. Зовнішній знос може бути спричинений зміною зовнішніх щодо об’єкта нерухомості чинників.

Знос починається з моменту створення поліпшень. Будівлі і споруди починають піддаватися різним видам дій і випробовувати вплив зміни архітектурних та інших вимог, які зумовлюють функціональний знос. Негативна дія навколишнього середовища призводить до зовнішнього старіння.

Знос поділяють на три базові категорії, а саме:

Фізичний знос – втрата у вартості внаслідок погіршення фізичного стану.

Під фізичним зносом конструкцій, технічних пристроїв і будівлі загалом мають на увазі втрату ними техніко-експлуатаційних показників: міцності, стійкості, надійності тощо внаслідок дії природно-кліматичних, технологічних факторів та життєдіяльності людини.

Розділяють усувний та неусувний фізичний зноси.

Усувний фізичний знос. Цей вид зносу передбачає всі необхідні витрати з поточного ремонту, які відповідальний власник повинен виконати на дату оцінки для максимізації прибутку (для мінімізації збитків) у тому разі, якщо нерухомість продають. Майже кожен елемент фізичного зносу можна скорегувати за ціною, проте для його класифікації як відновленого, вартість відновленого елемента повинна перевищувати витрати на його ремонт і відновлення. До робіт з поточного ремонту входять, наприклад, зовнішнє і внутрішнє оздоблення, невеликі теслярські роботи, сантехнічний і електротехнічний ремонти тощо.

Неусувний фізичний знос. Як тільки будинок побудовано, він починає піддаватися зносу і занепаду. Визначення неусувного фізичного зносу також засноване на визначенні стану компонентів будівлі. Сумарний термін фізичного житія будівлі дорівнюватиме терміну його економічного життя за відсутності інших форм зносу. Високий ступінь неусувного фізичного зносу мають

елементи будівель з передбачуваним терміном служби від 50 до 100 років, таких, як фундаменти, каркаси, стіни, стельові перекриття тощо. Проте деякі з цих елементів можуть служити сотні років.

Функціональний або технічний знос – втрата у вартості через недостатню корисність або бажаність всього об’єкта власності, його частини. Отже, нова конструкція або частина обладнання може стати застарілою через певний період часу після введення її в експлуатацію.

Функціональний знос поділяють на два типи: усувний і неусувний, які своєю чергою поділяють на недоліки або дефекти і надполіпшення або непомірності. Щоб з’ясувати чи знос цього елемента є усувним або неусувним, необхідно визначити чи буде капіталізована вигода або вартість, додана до об’єкта оцінки під час ремонту, видалення або заміни зношеного елемента, такою, що дорівнює або є більшою, ніж витрати на вжиття вказаних заходів.

Недоліки – особливості будівлі, які не досконалі в частині невідповідності сучасним ринковим очікуванням. Неадекватні декоративні деталі або теплоізоляцію стелі можна виправити, тоді як погане планування або прохідні кімнати не можливо перепланувати.

Надполіпшення – небажані елементи конструкції, витрати на впровадження яких перевищують вартість конкретного об’єкта. Багато надполіпшень є непоправними, окрім тих випадків, де додаткові експлуатаційні витрати могли б робити їх економічно доцільним.

Значна частина функціонально усувного зносу житлової нерухомості є наслідком різного роду. Деякі надмірні споживчі якості також можна вважати усувними для деяких типів нерухомості, проте звичайно це не характерно для житлових будинків. Типовими елементами, що потрапляють в категорію елементів з усувним зносом, є кухні, для яких потрібне установлення нових лічильників витрати води і вбудованих шаф; сантехнічна арматура і покриття підлоги; електропроводка і системи водопостачання; устаткування ванних і туалетних кімнат. Перевіркою того, чи усунено знос, є порівняння витрат на ремонт і відновлення з внеском в сумарну ринкову вартість об’єкта оцінки.

Вимірюванням величини усувного функціонального зносу є різниця між потенційною вартістю будівлі на момент оцінки з оновленими елементами і його ж вартістю на дату оцінки без них.

Неусувний функціональний знос. Елементи будівлі з неусувним функціональним зносом можна поділити на дві групи: зменшення вартості через характеристики, пов’язані із залишком або недостатністю якісних характеристик цього елемента; недоліки, пов’язані з чинниками невідповідності зовнішнього або внутрішнього оформлення будівель, тобто чинниками, які не відповідають поточним вимогам ринку.

Зовнішній знос – втрата у вартості внаслідок причин, що перебувають поза об’єктом власності і незалежних від них.

На знос впливають чинники, які поділяють на місцеві, економічні та інфраструктурні.

 

Місцеві чинники – близьке розташування бажаних або непривабливих природних та штучних об’єктів; стабільні спокійні сусідні райони, традиціоналізм; наявність різноманітних культурно-побутових майданчиків; побутові та інші незручності: звалища, наявність вигрібних ям; болота, токсична промисловість, електромагнітні поля; наявність зелених насаджень, заплав тощо; рівень ґрунтових вод, зони розломів або сейсмічно активні зони.

Економічні чинники – це насамперед нестійкість попиту (пропозиції) на конкретний вид нерухомості, насиченість ринку або монополія окремих підприємств; рівень зайнятості і його динаміка; тарифи на комунальні послуги; доступність капіталу і термінів кредитування; наявність робочої сили і матеріалів; джерела доходу і прибутку; використання землі; інші обмежувальні умови або обмеження.

Інфраструктурні – місцерозташування об’єкта відповідно до принципу якнайкращого і найбільш ефективного використання; придатність, якість і корисність об’єкта; соціально-економічна та технічна інфраструктура тощо.

 

Фізичні індикатори

Під час визначення ступеня фізичного зносу необхідно звернути особливу увагу на такі індикатори:

Покриття підлоги – тріщини, нерівності, просіла підлога, стара, нерівна поліровка, скрипіння або пружинистість під ногами, тріщини у плитах на стику з колонами і в зоні температурних швів, пошкоджена ізоляція або осушна система.

Внутрішнє оздоблення – тріщини в штукатурці, відкриті стики між столярними виробами, шпалери, що відшаровуються, фарба, подряпини, браковані або відсутні металеві деталі, плями від диму, плісняви або тривалі вогкості, наявність термітів, грибка, комах або гризунів, пошкодження або гниття тощо.

Механічне устаткування – дефектна проводка, зламані або покриті плямами освітлювальна арматура, відсутні вимикачі, зношені, зламані або покриті плямами сантехнічні елементи, зношені водяні крани або коліна трубопроводу, унітази, що протікають, парові випаровування, іржавіючі труби, погано відремонтовані печі, пліснява від несправних фільтрів, очисників повітря, сажа або пил.

Покрівля – ознаки протікання, розриви, усадка даху, розколи, утворення здуття або занепад покриття, покриті плямами внутрішні стелі, ослаблена структура даху (з’єднання, анкерні болти для посилення зв’язки деревини), пошкоджені балки, система водозливу даху, що протікає, пошкоджена ізоляція.

Зовнішні стіни – фарба, що відшаровується, плями вологи або плісняви, і стіни, що покосилися, обшивка, не функціонуючі металеві елементи.

 

 

Існують деякі зовнішні чинники, що впливають на ступінь фізичного зносу: