Загальні вимоги до незалежної оцінки майна

 

Виконанню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється:

· ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладання якої здійснюють оцінку;

· визначення бази оцінки;

· подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на виконання оцінки.

Незалежну оцінку майна виконують у такій послідовності:

· укладання договору на виконання оцінки;

· ознайомлення з об’єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для виконання оцінки;

· ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру виконання оцінки та використання її результатів;

· вибір необхідних методичних підходів, методів та оцінювальних процедур, що найповніше відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на виконання оцінки, та їх застосування;

· узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;

· складання звіту про оцінку майна та висновку про оцінну вартість об’єкта на дату оцінки;

· доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки на нову дату (за потреби).

Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їхній аналіз та виклад обґрунтованих висновків. Оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов’язані з об’єктом оцінки, тенденції на ринку та інформацію про угоди подібної нерухомості, які вико-

 

 

ристовують у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.

Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен:

· зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об’єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об’єкта оцінки та подібної нерухомості, відомості про економічні характеристики об’єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об’єкта оцінки);

· проаналізувати існуючий стан використання об’єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання;

· зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту;

· визначити правові обмеження щодо об’єкта оцінки та врахувати їхній вплив на вартість об’єкта оцінки;

· обґрунтувати застосування методичних підходів, методів та оцінювальних процедур, за потреби – застосування спеціальних методів оцінки та оцінювальних процедур (комбінування кількох методичних підходів або методів).

Зібрані оцінювачем вихідні дані та іншу інформацію потрібно відображати у звіті про оцінку нерухомості з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на здійснення оцінки та з дотриманням вимог законодавства.

Оцінювачі та суб’єкти оцінювальної діяльності відповідають за недостовірну чи необ’єктивну оцінку майна згідно із законодавством.

Особи, що надають недостовірні вихідні дані, використання яких під час оцінки призвело до надання необ’єктивного висновку про вартість майна, несуть відповідальність згідно із законодавством.

Звіт про оцінку майна можна складати у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити:

· опис об’єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати;

· дату оцінки та дату завершення складення звіту, а за потреби – термін дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства;

· мету проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінки;

· перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких здійснюють оцінку;

· перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;

 

· викладення усіх припущень, у межах яких виконували оцінку;

· опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час оцінки;

· висновки щодо аналізу існуючого використання та найбільш ефективного використання об’єкта оцінки;

· викладення змісту застосованих методичних підходів, методів та оцінювальних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлено висновок про вартість майна;

· письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об’єкта оцінки (за неможливості особистого огляду – відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її виконання, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об’єктивності оцінки майна і висновку про його вартість;

· висновок про вартість майна;

· додатки з копіями всіх вихідних даних, а також за потреби – інші інформаційні джерела, які роз’яснюють і підтверджують припущення та розрахунки.

Звіт про оцінку майна дозволяється складати у стислій формі у разі доопрацювання (актуалізації) оцінки об’єкта оцінки на нову дату оцінки, а також в інших випадках, визначених у відповідних національних стандартах.

Звіт про оцінку майна підписують оцінювачі, які безпосередньо оцінювали майно, його скріплюють печаткою, а також його підписує керівник суб’єкта оцінювальної діяльності – суб’єкта господарювання. Документи та інші інформаційні матеріали, які зібрав оцінювач під час оцінки майна, разом із звітом про оцінку майна зберігають в архіві суб’єкта оцінювальної діяльності – суб’єкта господарювання не менше ніж п’ять років, якщо інше не встановлено договором на виконання оцінки майна.

Висновок про вартість майна повинен містити відомості про:

· замовника оцінки та виконавця звіту про оцінку майна;

· назву об’єкта оцінки та його коротку характеристику;

· мету і дату оцінки;

· вид вартості;

· використані методичні підходи;

· величину вартості, отриману в результаті оцінки.

За потреби оцінювач має право відзначити у висновку свої припущення та застереження щодо використання результатів оцінки.

Висновок підписує оцінювач (оцінювачі), який безпосередньо оцінював майно, його скріплюють печаткою та його підписує керівник суб’єкта оцінювальної діяльності – суб’єкта господарювання.

 

 

Звіт про оцінку майна, додатки до нього готують не менш як у двох примірниках, один з яких зберігається в оцінювача, а інші видають замовнику після реєстрації в книзі обліку виданих документів.

Рецензування звіту про оцінку майна здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, зокрема на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та осіб, які зацікавлені у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб’єкта оцінювальної діяльності. Підставою для рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна. Рецензування полягає у неупередженому об’єктивному розгляді оцінки майна особою, яка не має особистої матеріальної або іншої зацікавленості в результатах такої оцінки, відповідно до напряму та спеціалізації її кваліфікаційного свідоцтва.

 

 

ЛЕКЦІЯ 5. РИНОК НЕРУХОМОСТІ

Ринок нерухомості – це сукупність стосунків навколо угод з об’єктами нерухомості, а саме: купівлі-продажу, іпотеки, здавання об’єктів в оренду тощо.

Унаслідок переходу економіки України на ринкові відносини в державі почав формуватися і розвиватися ринок нерухомості, в основі якого лежить купівля-продаж прав власності на об’єкти нерухомості. З кожним днем більша кількість фізичних та юридичних осіб беруть участь в угодах з нерухомістю – її будують, продають, купують, орендують, закладають, обмінюють тощо. Проте відсутність досконалої законодавчої бази, що регламентує стосунки у сфері нерухомості, спричинила скерованість розвитку ринку нерухомості стихійно.

Залежно від юридичних прав на нерухомість, які є об’єктом угод між продавцем і покупцем, ринок нерухомості поділяють па ринки купівлі-продажу і оренди.

На ринку купівлі-продажу в обмін на відповідний еквівалент передається повне право власності, що об’єднує право розпорядження, тоді як на ринку оренди об’єктом угоди є частковий набір прав, який унеможливлює право розпорядження.

Можна виділити такі особливості ринку нерухомості: локальність; низька взаємозамінюваність об’єктів; сезонні коливання; необхідність державної реєстрації угод.

 

Функції ринку нерухомості

 

Ринок нерухомості має великий вплив на всі аспекти життя і діяльності суспільства, виконуючи деякі загальні й спеціальні функції.

Ціноутворювальна функція – одна з головних функцій ринку – встановлення рівноважних цін, за яких платоспроможний попит відповідає обсягу пропозицій. У ціні концентрується великий обсяг інформації про насиченість ринку, переваги покупців, витрати на будівництво, господарській і соціальній політиці держави в будь-якій сфері.

Регулівна функція полягає в тому, що ринок, автономно функціонуючи, за визначенням А. Сміта, «невидимою рукою» перерозподіляє ресурси по сферах підприємництва і скеровує його учасників до формування ефективної структури економіки і задоволення суспільних інтересів. У сучасному світі недоліки ринкового регулювання все більше компенсуються державним управлінням господарства, особливо в частині охорони природи, захисту конкуренції, перерозподілу доходів, створення правового середовища бізнесу, вирішення соціальних проблем тощо. Завдання розподілу обмеженого ресурсу виконують, встановлюючи рівноважну ринкову ціну, яка забезпечує ринкову рівновагу між необхідним ресурсом і бажаючими його отримати.

Комерційна функція полягає в реалізації вартості і споживчої вартості нерухомості та отриманні прибутку на вкладений капітал.

Функція санування – це очищення економіки від неконкурентоспроможних і слабких учасників ринку, банкрутство неефективних. Ринковий механізм вказує людям напрям пошуку, але не надає їм ніяких гарантій щодо кінцевих фінансових результатів. Він визнає лише суспільно необхідні інвестиції в нерухомість, адже тільки їх оплачує покупець. Тому звільнення ринку від неефективних власників об’єктів нерухомості спричиняє підвищення стійкості та економічне зростання.

Інформаційна функція – це унікальний ринковий спосіб оперативного збирання і розповсюдження узагальненої об’єктивної інформації, що дає змогу продавцям і покупцям нерухомості вільно із знанням справи ухвалити рішення в своїх інтересах.

Посередницька функція виражається в тому, що ринок виступає як сукупний посередник і місце зустрічі безлічі незалежних і економічно відособлених унаслідок суспільного розподілу праці продавців і покупців, встановлює зв’язок між ними і надає можливість альтернативного вибору партнерів. Діють на ринку нерухомості і професійні посередники – ріелтори, оцінювачі, агенти, брокери, страховики, іпотечні кредитори та інші особи, котрі надають послуги зацікавленим учасникам ринку.

Стимулювальна функція виступає у формі економічного заохочення прибутком продуктивного використання досягнень науково-технічного прогресу у створенні і використанні нерухомого майна.

Інвестиційна функція – привабливий спосіб збереження і збільшення вартості капіталу.

 

Соціальна функція проявляється в зростанні трудової активності всього населення, у підвищенні інтенсивності праці громадян, які прагнуть стати власниками квартир, земельних ділянок та інших капітальних та престижних об’єктів.

 

Суб’єкти ринку нерухомості

 

На ринку нерухомості сформувалися і активно діють різні структури, які сприяють підвищенню ефективності його обігу, а також ті, що вступають в економічні зв’язки в процесі володіння, користування та розпорядження нерухомим майном. Учасниками стосунків ринку нерухомості є:

· громадяни та юридичні особи;

· територіальні громади в особі відповідних органів місцевого самоврядування;

· держава в особі відповідних органів виконавчої влади;

· спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб;

· іноземні особи та особи без громадянства;

· іноземні юридичні особи;

· іноземні держави;

· інші суб’єкти, визначені законом.

Залежно від позиції на ринку нерухомості всіх його учасників можна об’єднати в чотири групи:

Продавці – власники прав на нерухомі об’єкти (українські і іноземні фізичні і юридичні особи, фонди державного майна, органи, уповно­важені місцевою владою).

Покупці і покупці-інвестори, що вкладають власні або позикові засоби в об’єкти нерухомості (українські, іноземні фізичні і юридичні особи, органи державного управління).

Професійні учасники (обслуговуючі) – інфраструктурі організації, які організовують функціонування ринку відповідно до встановлених в країні норм (агентства оцінювачів, ріелтори, юридичні фірми, рекламні агентства, страхові компанії, некомерційні організації тощо).

Державні органи і організації (бюро технічної інвентаризації (БТІ), комітети з управління майном, арбітражний суд, нотаріальні контори, податкові інспекції, органи Держкомзему, комітети комунального житла, установи Мінюсту тощо), які виконують різні форми регулівних функцій, зокрема:

· законодавче встановлення правил і обмежень;

· облік і реєстрація прав на нерухомість та угод з нею;

· розподіл природних ресурсів, державних будівель і споруд і надання їх у власність, оренду або користування;

· контроль за використанням нерухомості (земель, лісів, водойм тощо);

 

 

· стимулювання приватизації підприємств та інших об’єктів;

· інвестування в життєво важливі сфери (наприклад, у будівництво житла, доріг, установ охорони здоров'я, освіти, культури, енерге­тику тощо).