Методологія використання Методичних підходів та Методів оцінки

В процесі проведення оцінки нерухомості використовуються наступні підходи:

- витратний підхід;

- порівняльний підхід;

- дохідний підхід.[1,3]

ЗАГАЛЬНІ ПРИНЦИПИ ОЦІНКИ

Оцінка майна здійснюється на підставі наступних принципів:

Ø принцип корисності;

Ø принцип попиту і пропозиції;

Ø принцип заміщення;

Ø принцип очікування;

Ø принцип граничної продуктивності внеску;

Ø принцип найбільш ефективного використання.

Принцип корисності базується на тому, що майно має вартість тільки за умови його корисності для потенційного власника або користувача. Під корисністю розуміється здатність майна задовольняти потреби користувача протягом певного часу.

Принцип попиту і пропозиції відображає співвідношення пропозиції і попиту на подібне майно.

Принцип заміщення передбачає облік поведінки покупців на ринку, яке полягає в тому, що за придбання майна не платиться сума більше мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість майна визначається розміром економічних вигод, які плануються від володіння, користування, розпорядження їм.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає облік впливу на Вартість об’єкта оцінки таких чинників як праця, управління, капітал і земля, який є пропорційним їх внеску в загальний дохід.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в обліку залежності ринкової вартості об'єкту оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого Вартість об’єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними і економічно доцільними.

ПОРІВНЯЛЬНИЙ ПІДХІД.

Порівняльний підхід ґрунтується з урахуванням принципів заміщення, попиту і пропозицій. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу і пропозицій подібного майна з відповідним коректуванням відмінностей між об'єктами порівняння і об'єктом оцінки. Даний підхід припускає, що покупець не заплатить за нерухомість, суми, більшу вартості відомої йому, аналогічній нерухомості, що володіє такою ж корисністю. [2,3]

Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оцінювальних процедур:

· збір і проведення аналізу інформації про продаж або пропозицію подібного нерухомого майна і визначення об'єктів порівняння;

· вибір методу розрахунку вартості об'єкту оцінки з урахуванням об'єму і достовірності наявної інформації;

· зіставлення об'єкту оцінки з об'єктами порівняння з подальшим корегуванням ціни продажу або ціни пропозиції об'єктів порівняння;

· визначення вартості об'єкту оцінки шляхом обліку величини корегуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;

· узгодження одержаних результатів розрахунку.

Основними методами порівняльного підходу є:

· порівняльний аналіз на підставі одиниці порівняння;

· порівняльний аналіз на підставі одиниці порівняння, яка приносить дохід;

· порівняльний аналіз, який враховує поправки до ціни об'єктів-аналогів;

· регресивний аналіз;

· порівняльний аналіз на підставі ринкових мультиплікаторів доходу і цін продажу об'єктів-аналогів.

Інформація про ціну продажу об'єкту-аналога, яка може бути використана при проведенні оцінки з використанням порівняльного підходу, повинна відповідати наступним критеріям:

· інформація одержана з надійних джерел і вірогідність того, що вона недостовірна мінімальна;

· факт продажу об'єкту-оцінки відбувся в умовах відкритого ринку за типових умов фінансування;

· продаж об'єкту - аналога відбулася порівняно недавно.

Зіставлення об'єкту оцінки і об'єктів порівняння здійснюється за такими показниками, як ціна об'єкту порівняння, ціна одиниці площі або об'єму і т.п..

Узгодження одержаних величин вартостей об'єктів порівняння здійснюється:

· по величинах вартостей об'єктів порівняння, які найчастіше зустрічаються;

· на основі визначення середньозваженої вартості;

· за вартістю об'єкту порівняння, яка найменше коректувалася;

· на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропозиції) і характеристики яких найбільш достовірні;

· із застосуванням інших оцінювальних процедур, які обґрунтовуються в звіті про оцінку майна.

ДОХІДНИЙ ПІДХІД.

Дохідний підхід базується на принципі найбільш ефективного використання і очікування, згідно до яких вартість об'єкту оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільше ефективного використання об'єкту оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. У разі застосування прибуткового підходу валовий дохід, який очікується одержати від найбільш ефективного використання об'єкту оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкту оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогноз валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна. [5,6]

Основними методами доходного підходу є пряма капіталізація доходу і непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозних) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, яка підлягає визначенню.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується у випадку, якщо прогнозується постійний по величині і рівний в проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується в часі. Капіталізація чистого операційного доходу проводиться шляхом ділення його на ставку капіталізації, по формулі:

_,

Де: V - вартість нерухомості;

I - чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за період;

R - норма доходу або прибутку - це коефіцієнт або ставка капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у випадку, якщо прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними впродовж певного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується в часі. Прогнозовані грошові потоки, зокрема вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості, по формулі:

_,

Де:V – вартість нерухомості;
Ci – грошовий потік періоду t;
It – ставка дисконтування грошового потоку періоду t;
M – майбутня вартість продажу.

Ставка капіталізації і ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна і його ринкової ціни або шляхом порівняльного аналізу прибутковості інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно і т.п.)

Для розрахунку ставки капіталізації і ставки дисконту об'єктів оцінки проводяться такі оціночні процедури:

-порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) і ціни продажу (ціни пропозиції) щодо подібного нерухомого майна (метод прямого зіставлення);

- аналіз альтернативних видів інвестування і визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки (метод кумулятивної побудови). Процентна ставка визначається з використанням безризикової ставки як базова. До безризикової ставки додаються поправки на додатковий ризик, ризик, зв'язаний особливостями оцінюваної нерухомості, зміною базової ставки, низьку ліквідність, на управління інвестиціями, інфляційні очікування і інші ризики.

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;

- прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки) з урахуванням вимог пунктів 12 і 17 НСО2. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід - як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що отримується на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника;

- обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок;

- розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- обґрунтування періоду прогнозування;

- прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) за роками, кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду та в порядку згідно з пунктами 12, 13 і 17 НСО2;

- обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;

- визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного доходу);

- прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;

- визначення вартості об'єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.

Визначення доходів від володіння об'єктом нерухомості виконується з урахуванням його функціонального призначення, місцеположення і техніко-економічних характеристик. Як правило, потік доходів від володіння нерухомістю виникає за рахунок передачі її площ в оренду по ринкових ставках орендної плати, які визначаються з урахуванням найбільш ефективного використання нерухомості.