Характеристика конструктивних елементів об'єкта оцінки, приведена в таблиці 10.2.

Таблиця 3.2 – Характеристика конструктивних елементів об'єкту оцінки.

Найменування конструктивного елементу	Показник
Конструктивні елементи
Фундамент	Збірний залізобетонний
Стіни	Цегляні
Перегородки	Цегляні
Перекриття	Залізобетонне
Покрівля	Сумісна м'яка рулонна
Внутрішня інфраструктура
електроосвітлення
теплозабеспечення
водопостачання	0 (у загальному користуванні)
каналізація	0 (у загальному користуванні)
вентил./кондиц.	1/0
ліфт
телефонізація
радіофікація
телебачення
сигналізація (пож./охор.)

Загальний|спільний| вид об'єкту оцінки і його технічний стан представлені|уявлені| на фотографіях в додатку 2 до даного звіту. При розрахунках Оцінювач керувався даними технічної документації, представленої|уявленої| в додатку|застосуванні| 1.

 

ВИЗНАЧЕННЯ ЗНОСУ.

Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя.

Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об'єкта оцінки, окремо. Після цього визначається коефіцієнт сукупного зносу (придатності), як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкта оцінки.

Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки враховуються повністю. При цьому визначення залишкового строку економічного життя ґрунтується на таких припущеннях:

- подальше користування об’єктом оцінки відбувається за поточних умов експлуатації та при умові проведення необхідних робіт, передбачених вимогами до його технічної експлуатації;

- проведення реконструкції, реставрації, інших подібних покращань не передбачається;

- початок експлуатації визначається за інформацією про рік побудови об’єкту оцінки.

Строк економічного життя визначається з урахуванням строків технічної експлуатації (нормативних термінів служби), встановлених для земельних поліпшень залежно від галузі господарства та виду об’єкту оцінки. Строк технічної експлуатації, встановлений у нормативних документах є строком використання земельних поліпшень за звичайних умов їх експлуатації. Він збільшується у разі проведення їх капітального ремонту, реконструкції, реставрації, тощо. При визначенні строку технічної експлуатації земельних поліпшень враховується факт проведення зазначених робіт до дати оцінки на підставі наявних підтверджуючих документів.

Оскільки Оцінювач не володіє даними, щодо умов експлуатації об’єкта оцінки то вважає доцільним застосувати метод розбивки.

1. Визначення фізичного зносу. З метою визначення фізичного зносу Оцінювачем був проведений детальний огляд і оцінка технічного стану Об'єкту. Розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень розраховується відповідно до правил визначення фізичного зносу житлових будинків Стандарту СОУ ЖКГ 75.11-35077234. 0015:2009. Фізичний стан характеризується п’ятьма групами. Загальні характеристики стану будівлі по групах наведено в таблиці 3.3. [3]

Таблиця 3.3 – Приблизна шкала оцінки зносу елементів будівлі.

Фізичний знос %	Оцінка фізичного стану	Загальна характеристика стану
0-20	Добрий	Пошкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і усуваються під час ремонту
21-40	Задовільний	Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії
41-60	Незадовільний	Експлуатація елементів будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту
61-80	Ветхий	Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а не несучих – дуже ветхий. Обмежене виконання елементами будинку своїх функцій
81-100	Непридатний	Елементи будинку знаходяться у зруйнованому стані. При зносі 100% залишки елемента повністю ліквідовані

 

Об’єкт оцінки – нежитлове приміщення № 153 третього поверху (літ. А-5), загальною площею за внутрішніми замірами 32,4 м², що розташоване за адресою: м. Запоріжжя, Жовтневий район, пр. Леніна, 105. За технічним паспортом будівля літерою А-5 - адміністративна, з кабінетною системою планування, п’ятиповерхова, в плані будівля Г- подібної конфігурації. Рік введення в експлуатацію будівлі – 70 роки минулого століття, група капітальності – перша.

Для визначення середньозваженого зносу застосовувалися дані щодо питомої ваги конструктивних елементів, які наведено в збірниках укрупнених показників вартості об’єктів будівель та споруд, затверджених міністерствами та відомствами СРСР. При цьому були використані дані про питому вагу елементів функціональних аналогів. Дані по збірнику УПВВ наведено в додатках до цього Звіту. За функціональний аналог прийнятий одиничний показник адміністративної будівлі цегляної чотири – п’ятиповерхової, І групи капітальності по збірнику укрупнених показників відновної вартості житлових і громадських. комунальних будівель і будівель побутового обслуговування для переоцінки основних фондів установ та організацій, що перебувають на державному бюджеті № 4, таблиця 53а. Визначення зносу несучих конструктивних елементів (фундамент, стіни, дах) та санітарно-технічних і інших мереж загального користування, проводилося по всій будівлі.

Розрахунки фізичного зносу наведено в таблиці 3.4.

Таблиця 3.4 – Опис ознак фізичного зносу для конструкцій, елементів|покращань|.

Елемент, конструкція	Питома вага, %	Опис ознак зносу	№№ табл|.	Фіз. знос елементу %	Середн. фіззнос, %
Фундамент		Фундамент із залізобетонних блоків– Викривлення горизонтальних ліній цоколя без ознак збільшення деформації осідання	6.1.4		0,8
Стіни		Стіни цегляні –Відшарування і відпадання штукатурки та оздоблення стін, вивітрювання розчину зі швів; послаблення цегли.	6.2.5		5,4
Перегородки		Перегородки цегляні -Тріщини на поверхні, та в місцях примикання до суміжних конструкцій	6.4.2		1,56
Перекриття		Перекриття залізобетонні– Незначне зміщення плит одна відносно іншої по висоті внаслідок деформацій, відшарування вирівнювального шару в швах	6.5.5		2,7
Дах		Дахи суміщені зі збірних залізобетонних панелей – Тріщини в панелях, пробоїни, сліди протікання. Осідання утеплювача, його висока вологість. Крівля рулонна– Здуття поверхні, тріщини, розриви (місцями) верхнього шару покрівлі	6.8.3, 6.9.1		1,26
Сходи та входи		Сходи залізобетонні - Окремі вибоїни і відколи у східцях, пошкодження поручнів, тріщини сходових площадок	6.6.3		1,65
Підлога		Підлоги з рулонних матеріалів – Стертість матеріалу біля дверей і в місцях ходіння	6.10.6		2,9
Вікна та двері		Віконні блоки дерев’яні - Віконні рами розсохлись і розхитались у кутках, частина приборів пошкоджена Двері дерев’яні - Дверні полотна осіли або мають нещільний притулок по периметру коробки, прибори частково несправні	6.11.1, 6.11.3		3,84
Внутрішнє оздобення		Фарбування водяними сумішами – Шар фарби потемнів і забруднився, в окремих місцях пошкодження Обклеювання шпалерами – Забруднення і обриви в кутках та на стінах, біля отворів дверей, знебарвлення малюнка місцями	6.12.1, 6.12.3		2,1
Санітарно-технічні пристрої	8,9	Система опалення –Крапельні течі в місцях врізки запірної арматури, сліди ремонту калориферів. Система холодного водопостачання –Крапельна теча у місцях врізки кранів і запірної арматури; окремі пошкодження трубопроводів. Система каналізації і водостоків –Теча у місцях приєднання приладів, пошкодження керамічних умивальників та унітазів (відколи, тріщини, вибоїни.	7.2-7.4		2,225
Електротехнічні пристрої	5,6	Система електроустаткування -Часткове пошкодження ізоляції магістральних мереж, втрата еластичності ізоляції дротів	7.5		1,568
Інші роботи	6,5	Незначні вибоїни та сколи у сходах Стирання порогів, тріщини			1,69
РАЗОМ:					27,653

 

Таким чином середньозважений| фізичний знос складає 30%, технічний стан характеризується як задовільний. Таким чином, знаходимо коефіцієнт придатності по фізичному зносу: Кф=1-30/100= 0,70.

2. Визначення функціонального зносу. Функціональний знос об'єкту оцінки окремо не розраховувався, оскільки|тому що| він врахований Оцінювачем при виборі конструктивного та функціонального аналога.

3. Визначення зовнішнього зносу. Згідно аналізу ринку, наведеного в п. 8 цього Звіту нерухомість має попит у|в,біля| потенційних покупців і орендарів|орендаторів|. Таким чином, можна припустити|передбачити|, що для оцінюваної нерухомості втрати внаслідок зовнішнього зносу відсутні або їх величини будуть незначні.

4. Визначення коефіцієнту сукупного зносу. Оцінювачем визнано фізичний знос для об’єкта оцінки, функціональний та зовнішній зноси не властиві об’єкту оцінки. Згідно роз’яснень до Національного стандарту № 2: якщо один з видів зносу у об’єкта оцінки відсутній, сукупний коефіцієнт зносу Кп (придатності) дорівнює добутку відповідних коефіцієнтів наявних у нього видів зносу (фізичного Кф, функціонального Кфу та зовнішнього Кз). Коефіцієнт сукупного зносу (придатності) не визначається, якщо у об’єкта оцінки наявний лише один вид зносу, який враховується під час визначення залишкової вартості заміщення (відтворення).