Загальні вимоги завдання на оцінку

Зміст

Вступ ………………………………………………………………………………………….. 4

1 Основна частина

1.Загальні вимоги завдання на оцінку ……………………………………………………....5

2. Аналіз структури нерухомого майна …………………………………………………..... 5

3. Технічна характеристика об’єкта оцінки та місце його розташування.

Розрахунок зносу ……………………………………………………………………………...8

4. Методологія використання методичних підходів та методів оцінки ……………...... 20

5. Визначення вартості нерухомості майна. Узгодження значень вартосі...…………….25

Висновок ………………………………………………………………………………………36

Перелік використаної літератури…………………………………………………………….37

Додаток 1 ……………………………………………………………………………………..38

Додаток 2………………………………………………………………………………………

Додаток 3………………………………………………………………………………………

Додаток 4 ……………………………………………………………………………………..

ВСТУП

Відповідно до законів України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12. 07. 2001 року.

Професійна оціночна діяльність – діяльність оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності, яка полягає в організаційному, методичному та практичному забезпеченню проведення оцінки майна у розгляді та підготовці висновків щодо вартості майна.

Оцінка майна проводиться із застосування:

· Методичних підходів

· Методів оцінки, які є складовими методичних підходів

· Оціночних процедур

Оцінювач застосовує для оцінки кілька методичних підходів, що найбільш підходить меті оцінки. Виду вартості за наявністю достовірних інформаційних джерел для її проведення.

Для проведення оцінки майна застосовується такі методичні підходи:

· витратний

· дохідний

· порівняльний

Мета з навчальної практики з введення в спеціальність «Оціночна діяльність» - ознайомлення і закріплення теоретичних знань з оціночної діяльності, таких як: законодавчих актів з оцінки майна; структури ринку нерухомості майна; використання різних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що використовується при оцінці майна, а також придбання навичок, що відповідають освітньо-кваліфікаційній характеристиці молодшого спеціаліста з оціночної діяльності

Завдання навчальної практики:

1. Поглибити і закріпити знання, що отримані в процесі теоретичного навчання.

2. Вивчити структуру ринку нерухомого майна

3. Підібрати вихідну інформацію, яка необхідна для оцінки нерухомості та провести ідентифікацію об’єкта оцінки.

4. Визначити вартість нерухомості різними методичними підходами та узгодити результати вартості.

ОСНОВНА ЧАСТИНА

ЗАГАЛЬНІ ВИМОГИ ЗАВДАННЯ НА ОЦІНКУ

Об’єкт оцінки: нежитлове приміщення № 153 третього поверху (літ. А-5), загальною площею за внутрішніми замірами 32,4 м², що розташоване за адресою: м. Запоріжжя, Жовтневий район, пр. Леніна, 105.

Мета оцінки: Визначення ринкової вартості об’єкта оцінки з метою відчуження.

Ринкова база: Оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості. Вибір бази оцінки передує укладенню договору на проведення оцінки майна.

Вибір бази оцінки залежить від мети з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог.

У разі коли у нормативно правових актах з оцінки майна, договорі на проведення оцінки, визначається ринкова вартість.

Дата оцінки: 14.05. 2012 року.

Основні нормативно-правові акти у відповідності з якими проведена оцінка:

1. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001р. №2658 – 111

2. Національний стандарт № 1 «Загальні принципи оцінки майна та майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10.10.2003р., №1440.

3. Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2003р., №1442.

4. «Методична оцінка» від 10.12.2003р., №1891.

Перелік документів використаних при оцінці:

1. Матеріали БТІ (оціночний акт, експлікація план схема третього поверху будівлі)

2. Карта району місця розташування об’єкта оцінки

3. Перелік об’єктів порівняння та оренди.

4. Періодичні видання

5. Депозитні ставки по відомим банкам України

 

ХАРАКТЕРИСТИКА МІСЦЕ РОЗТАШУВАННЯ.

1. Макро положення. Жовтневий район знаходиться в центральній частині м. Запоріжжя, на лівому березі річки Дніпро. На території сучасного Жовтневого району в 1770 році була заснована Олександрівська фортеця, яка дала початок місту Олександрівськ. Таким чином Жовтневий район часто називають «старою частиною міста». У 1921 році місто Олександрівськ було перейменоване в місто Запоріжжя. У грудні 1929 року був заснований Сталінський район, який в листопаді 1961 року перейменували у Жовтневий. У 1962 р. від Жовтневого району відокремився Шевченківський район, а в 1977 році – Комунарський. Територія Жовтневого району розташована уздовж русла Дніпра між Орджонікідзевським і Комунарським районами м. Запоріжжя. На сході Жовтневий район межує з Шевченківським районом.

Уздовж Жовтневого району з північного заходу на південний схід простягається пр. Леніна – головна вулиця міста. Районна адміністрація знаходиться в південно-східній частині району на один квартал східніше пр. Леніна. Кількість населення станом на 01.06.2009 – 72043 осіб

На території Жовтневого району знаходиться велика кількість підприємств і установ, а також великі житлові масиви. Основна частина житлової забудови району представлена багатоповерховими будинками. Крупна зона малоповерхової житлової забудови приватного сектору розташована в північно-західній частині району. Особливістю району є концентрація на його території вищих навчальних закладів, порівняно з іншими районами міста.

В Жовтневому районі розташована велика кількість підприємств сфери обслуговування, громадського харчування, торгівлі, зокрема, крупні супермаркети та торгово-розважальні центри, а також ринки «Малий» та «Центральний» («Анголенко»). На території району також наявні зони промислової та господарської забудови. Найкрупніша промислова зона Жовтневого району розташована уздовж берега р. Дніпро. Поряд із нею, біля кордону з Комунарським районом, розташований найбільший в Запоріжжі парк культури і відпочинку «Дубовий гай».

Проспект Леніна – основна магістраль підвищеного місто формуючого значення міста Запоріжжя. Перетинає всю лівобережну центральну частину міста з південного сходу на північний захід і є однією з щонайдовших вулиць в Європі, оскільки довжина його складає більш ніж 11 км. Починається в Комунарському районі, проходить через Жовтневий і Орджонікідзевський райони і закінчується біля берега Дніпра в Ленінському районі.

2. Мікро положення. Домоволодіння №105 знаходиться в кварталі змішаної забудови, житлової та громадської. Квартал в плані має прямокутну форму, обмежений на південному заході вул. Горького, з північно-західної сторони – пл. Пушкіна, на північному сході – пр. Леніна, з південно-східної сторони – вул. Українською. В центральній частині кварталу знаходиться житловий середньо поверховий багатоквартирний будинок, в північний та південній частині – адміністративні будівлі. Будівля з вбудованим об’єктом оцінки – за технічним паспортом літерою А-5 – п’ятиповерхова адміністративна будівля, в плані Г- подібної конфігурації, розташована в південній частині кварталу, зорієнтована довгою частиною уздовж вул. Української, короткою – уздовж пр. Леніна. Вхід до будівлі літ. Б здійснюється з північно-західного фасаду, тобто з пр. Леніна. Оцінюваний об’єкт вбудовано в довгу частину будівлі та вікна його виходять на вул. Українську. Огляд будівлі як з пр. Леніна так і з вул. Української відкритий. Територія довкола будівлі впорядкована наступним чином:

- виконано вимощення довкола будівлі;

- посаджені багаторічні зелені насадження;

- встановлене вуличне освітлення;

- виконані під’їдні шляхи з твердим покриттям;

- підведені централізовані інженерні мережі опалення та електропостачання, водопроводу та каналізації.

В самій будівлі розташовані офіси підприємств різного комерційного спрямування, зокрема газети «Теленеделя». В найближчому оточенні розташовані житлові будинки, «Запоріжцивілпроект». В зоні пішохідної доступності знаходяться: Палац урочистих подій, Дім побуту «Ювілений», Запорізький торговий коледж, кінотеатр «Зірка», інститут землевпорядництва, Малий ринок, трампарк, а також безліч торгових підприємств та підприємств громадського харчування, сфери надання послуг, банківські відділення, дитячі дошкільні навчальні заклади. Взагалі район місце розташування об’єкту оцінки характеризується щільною забудовою та концентрацією об’єктів соціально-побутової інфраструктури. Місце розташування об’єкту оцінки задовольняє одразу трьом умовам розвитку міської території – забезпечує житлом, місцями прикладання праці та місцями відпочинку.

З точки зору транспортної доступності місце розташування об’єкту оцінки характеризується як добре, адже найближча зупинка транспорту «пл. Пушкіна» розташована по пр. Леніна на відстані до 230 м від об’єкту оцінки. Під’їзд до об’єкту оцінки здійснюється як з пр. Леніна так і з вул. Української. Підходи та під’їзди мають тверде покриття та перебувають в задовільному стані. В цілому місце розташування об’єкту характеризується наступними чинниками:

- розташування в центрі міста;

- фасад вздовж проїжджої частини, без відокремленого входу;

- уздовж місто формуючої магістралі в пішохідній доступності до зупинок міського громадського транспорту та у відносній близькості вокзалів зовнішнього сполучення;

- на території концентрації інтенсивних пішохідних і транспортних потоків, зосередження торгово-ділових центрів, муніципальних установ.

3. Географічна диференціація території, на якій розташований об'єкт оцінки. По функціональному призначенню і характеру|вдачі| використання земельна ділянка, на якій розташовано|схильний| оцінюваний об'єкт, відноситься до земель|грунтів| громадської забудови. Зона розташування в місті – селітебна, відноситься до центру міста. Згідно схеми економіко-планувального зонування ділянка, на якій розташовано об'єкт оцінки, входить до складу двадцять третьої економіко-планувальної зони міста. Згідно схем впливу локальних чинників земельна ділянка, на якій знаходиться об’єкт оцінки розташована в зоні пішохідної доступності до громадських центрів, магістралей підвищеного місто формуючого значення, обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря, на території що має схил поверхні понад 20%, на земельній ділянці що не забезпечена централізованим газопостачанням.

4. Відстань від об'єкту оцінки (по прямій) до:

	-центру міста (Головпоштамт)	~	1,8	км;
	-центрального автовокзалу	~	3,2	км;
	-залізничного вокзалу Запоріжжя І	~	4,2	км;
	-аеропорту	~	11,6	км;
	-річкового порту ім. Леніна	~	6,4	км;
	-найближчої крупної магістралі (пр. Леніна)	~	0,00	км.

Карта району розташування об'єкту оцінки представлена в додатку 3 до цього Звіту.

 

ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ’ЄМНО-ПЛАНУВАЛЬНИХ РІШЕНЬ.

Оцінюваний об'єкт вбудований в будівлю Запорізького обласного управління меліорації і водного господарства – за технічним паспортом літерою А-5. Будівля з вбудованим об’єктом оцінки – адміністративна, п'ятиповерхова Г- подібної конфігурації. Короткою стороною видовжена паралельно пр. Леніна, а довгою – паралельно вул. Українська. Огляд будівлі з проспекту Леніна та вул. Українська добрий, відкритий.

За проектом будівля – адміністративна, з кабінетною системою планування. Рік введення в експлуатацію будівлі – 1970, група капітальності – перша. На дату оцінки частина будівлі орендується різними організаціями під офісні та торгові. Інша частина функціонує в якості адміністративних та підсобних приміщень Запорізького обласного управління меліорації і водного господарства. В будівлі передбачено електрозабезпечення, центральне опалення, водопровід, каналізація, вентиляція, водопостачання, телебачення, телефонія.

Оцінюваний об’єкт – нежитлове приміщення №153, що складається згідно технічного паспорту з однієї кімнати яка вбудована в третій поверх частини будівлі, що зорієнтована на вул. Українську. Вхід до об’єкту оцінки з коридору загального користування. Загальна площа приміщення за внутрішніми замірами 32,4 м².

Приміщення має добре природне освітлення, що здійснюється через віконний отвір. З інженерних мереж в приміщенні наявне електропостачання та центральне опалення, інші мережі знаходяться з загальному користуванні. Санітарний вузол знаходиться на поверсі в загальному користуванні. Оздоблення приміщень просте та виконано з наступних матеріалів:

- підлоги – вкриті лінолеумом;

- стіни – обклеєні шпалерами;

- стелі – пофарбування водяними сумішами;

- вікна – дерев'яні;

- двері – дерев'яні.

На момент огляду оцінюване приміщення експлуатувалося в якості офісу. В процесі візуального обстеження яких-небудь дефектів, що впливають на зниження несучої здатності конструкцій об'єкту виявлено не було. В цілому приміщення знаходиться в задовільному стані та придатне до експлуатації. Ознаки та розрахунки зносу наведено в п. 11 цього Звіту|ушкодження|. Дані технічних характеристик (згідно документів, наданих Замовником) наведені в таблиці 10.1.

Таблиця 3.1 – Основні технічні характеристики об’єкта оцінки

Найменування характеристики	Одиниця виміру	Показник
Рік побудови	рік
Кількість поверхів будівлі	кількість
Поверх об’єкту оцінки	поверх
Площа забудови	м^2	38,9
Загальна площа за внутрішніми замірами	м^2	32,4
Висота корисна	м	3,3
Висота з урахуванням перекриття	м	3,5
Будівельний об’єм	м^3

Таблиця 3.2 – Характеристика конструктивних елементів об'єкту оцінки.

Найменування конструктивного елементу	Показник
Конструктивні елементи
Фундамент	Збірний залізобетонний
Стіни	Цегляні
Перегородки	Цегляні
Перекриття	Залізобетонне
Покрівля	Сумісна м'яка рулонна
Внутрішня інфраструктура
електроосвітлення
теплозабеспечення
водопостачання	0 (у загальному користуванні)
каналізація	0 (у загальному користуванні)
вентил./кондиц.	1/0
ліфт
телефонізація
радіофікація
телебачення
сигналізація (пож./охор.)

Загальний|спільний| вид об'єкту оцінки і його технічний стан представлені|уявлені| на фотографіях в додатку 2 до даного звіту. При розрахунках Оцінювач керувався даними технічної документації, представленої|уявленої| в додатку|застосуванні| 1.

 

ВИЗНАЧЕННЯ ЗНОСУ.

Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя.

Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об'єкта оцінки, окремо. Після цього визначається коефіцієнт сукупного зносу (придатності), як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкта оцінки.

Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки враховуються повністю. При цьому визначення залишкового строку економічного життя ґрунтується на таких припущеннях:

- подальше користування об’єктом оцінки відбувається за поточних умов експлуатації та при умові проведення необхідних робіт, передбачених вимогами до його технічної експлуатації;

- проведення реконструкції, реставрації, інших подібних покращань не передбачається;

- початок експлуатації визначається за інформацією про рік побудови об’єкту оцінки.

Строк економічного життя визначається з урахуванням строків технічної експлуатації (нормативних термінів служби), встановлених для земельних поліпшень залежно від галузі господарства та виду об’єкту оцінки. Строк технічної експлуатації, встановлений у нормативних документах є строком використання земельних поліпшень за звичайних умов їх експлуатації. Він збільшується у разі проведення їх капітального ремонту, реконструкції, реставрації, тощо. При визначенні строку технічної експлуатації земельних поліпшень враховується факт проведення зазначених робіт до дати оцінки на підставі наявних підтверджуючих документів.

Оскільки Оцінювач не володіє даними, щодо умов експлуатації об’єкта оцінки то вважає доцільним застосувати метод розбивки.

1. Визначення фізичного зносу. З метою визначення фізичного зносу Оцінювачем був проведений детальний огляд і оцінка технічного стану Об'єкту. Розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень розраховується відповідно до правил визначення фізичного зносу житлових будинків Стандарту СОУ ЖКГ 75.11-35077234. 0015:2009. Фізичний стан характеризується п’ятьма групами. Загальні характеристики стану будівлі по групах наведено в таблиці 3.3. [3]

Таблиця 3.3 – Приблизна шкала оцінки зносу елементів будівлі.

Фізичний знос %	Оцінка фізичного стану	Загальна характеристика стану
0-20	Добрий	Пошкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і усуваються під час ремонту
21-40	Задовільний	Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії
41-60	Незадовільний	Експлуатація елементів будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту
61-80	Ветхий	Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а не несучих – дуже ветхий. Обмежене виконання елементами будинку своїх функцій
81-100	Непридатний	Елементи будинку знаходяться у зруйнованому стані. При зносі 100% залишки елемента повністю ліквідовані

 

Об’єкт оцінки – нежитлове приміщення № 153 третього поверху (літ. А-5), загальною площею за внутрішніми замірами 32,4 м², що розташоване за адресою: м. Запоріжжя, Жовтневий район, пр. Леніна, 105. За технічним паспортом будівля літерою А-5 - адміністративна, з кабінетною системою планування, п’ятиповерхова, в плані будівля Г- подібної конфігурації. Рік введення в експлуатацію будівлі – 70 роки минулого століття, група капітальності – перша.

Для визначення середньозваженого зносу застосовувалися дані щодо питомої ваги конструктивних елементів, які наведено в збірниках укрупнених показників вартості об’єктів будівель та споруд, затверджених міністерствами та відомствами СРСР. При цьому були використані дані про питому вагу елементів функціональних аналогів. Дані по збірнику УПВВ наведено в додатках до цього Звіту. За функціональний аналог прийнятий одиничний показник адміністративної будівлі цегляної чотири – п’ятиповерхової, І групи капітальності по збірнику укрупнених показників відновної вартості житлових і громадських. комунальних будівель і будівель побутового обслуговування для переоцінки основних фондів установ та організацій, що перебувають на державному бюджеті № 4, таблиця 53а. Визначення зносу несучих конструктивних елементів (фундамент, стіни, дах) та санітарно-технічних і інших мереж загального користування, проводилося по всій будівлі.

Розрахунки фізичного зносу наведено в таблиці 3.4.

Таблиця 3.4 – Опис ознак фізичного зносу для конструкцій, елементів|покращань|.

Елемент, конструкція	Питома вага, %	Опис ознак зносу	№№ табл|.	Фіз. знос елементу %	Середн. фіззнос, %
Фундамент		Фундамент із залізобетонних блоків– Викривлення горизонтальних ліній цоколя без ознак збільшення деформації осідання	6.1.4		0,8
Стіни		Стіни цегляні –Відшарування і відпадання штукатурки та оздоблення стін, вивітрювання розчину зі швів; послаблення цегли.	6.2.5		5,4
Перегородки		Перегородки цегляні -Тріщини на поверхні, та в місцях примикання до суміжних конструкцій	6.4.2		1,56
Перекриття		Перекриття залізобетонні– Незначне зміщення плит одна відносно іншої по висоті внаслідок деформацій, відшарування вирівнювального шару в швах	6.5.5		2,7
Дах		Дахи суміщені зі збірних залізобетонних панелей – Тріщини в панелях, пробоїни, сліди протікання. Осідання утеплювача, його висока вологість. Крівля рулонна– Здуття поверхні, тріщини, розриви (місцями) верхнього шару покрівлі	6.8.3, 6.9.1		1,26
Сходи та входи		Сходи залізобетонні - Окремі вибоїни і відколи у східцях, пошкодження поручнів, тріщини сходових площадок	6.6.3		1,65
Підлога		Підлоги з рулонних матеріалів – Стертість матеріалу біля дверей і в місцях ходіння	6.10.6		2,9
Вікна та двері		Віконні блоки дерев’яні - Віконні рами розсохлись і розхитались у кутках, частина приборів пошкоджена Двері дерев’яні - Дверні полотна осіли або мають нещільний притулок по периметру коробки, прибори частково несправні	6.11.1, 6.11.3		3,84
Внутрішнє оздобення		Фарбування водяними сумішами – Шар фарби потемнів і забруднився, в окремих місцях пошкодження Обклеювання шпалерами – Забруднення і обриви в кутках та на стінах, біля отворів дверей, знебарвлення малюнка місцями	6.12.1, 6.12.3		2,1
Санітарно-технічні пристрої	8,9	Система опалення –Крапельні течі в місцях врізки запірної арматури, сліди ремонту калориферів. Система холодного водопостачання –Крапельна теча у місцях врізки кранів і запірної арматури; окремі пошкодження трубопроводів. Система каналізації і водостоків –Теча у місцях приєднання приладів, пошкодження керамічних умивальників та унітазів (відколи, тріщини, вибоїни.	7.2-7.4		2,225
Електротехнічні пристрої	5,6	Система електроустаткування -Часткове пошкодження ізоляції магістральних мереж, втрата еластичності ізоляції дротів	7.5		1,568
Інші роботи	6,5	Незначні вибоїни та сколи у сходах Стирання порогів, тріщини			1,69
РАЗОМ:					27,653

 

Таким чином середньозважений| фізичний знос складає 30%, технічний стан характеризується як задовільний. Таким чином, знаходимо коефіцієнт придатності по фізичному зносу: Кф=1-30/100= 0,70.

2. Визначення функціонального зносу. Функціональний знос об'єкту оцінки окремо не розраховувався, оскільки|тому що| він врахований Оцінювачем при виборі конструктивного та функціонального аналога.

3. Визначення зовнішнього зносу. Згідно аналізу ринку, наведеного в п. 8 цього Звіту нерухомість має попит у|в,біля| потенційних покупців і орендарів|орендаторів|. Таким чином, можна припустити|передбачити|, що для оцінюваної нерухомості втрати внаслідок зовнішнього зносу відсутні або їх величини будуть незначні.

4. Визначення коефіцієнту сукупного зносу. Оцінювачем визнано фізичний знос для об’єкта оцінки, функціональний та зовнішній зноси не властиві об’єкту оцінки. Згідно роз’яснень до Національного стандарту № 2: якщо один з видів зносу у об’єкта оцінки відсутній, сукупний коефіцієнт зносу Кп (придатності) дорівнює добутку відповідних коефіцієнтів наявних у нього видів зносу (фізичного Кф, функціонального Кфу та зовнішнього Кз). Коефіцієнт сукупного зносу (придатності) не визначається, якщо у об’єкта оцінки наявний лише один вид зносу, який враховується під час визначення залишкової вартості заміщення (відтворення).

 

ЗАГАЛЬНІ ПРИНЦИПИ ОЦІНКИ

Оцінка майна здійснюється на підставі наступних принципів:

Ø принцип корисності;

Ø принцип попиту і пропозиції;

Ø принцип заміщення;

Ø принцип очікування;

Ø принцип граничної продуктивності внеску;

Ø принцип найбільш ефективного використання.

Принцип корисності базується на тому, що майно має вартість тільки за умови його корисності для потенційного власника або користувача. Під корисністю розуміється здатність майна задовольняти потреби користувача протягом певного часу.

Принцип попиту і пропозиції відображає співвідношення пропозиції і попиту на подібне майно.

Принцип заміщення передбачає облік поведінки покупців на ринку, яке полягає в тому, що за придбання майна не платиться сума більше мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість майна визначається розміром економічних вигод, які плануються від володіння, користування, розпорядження їм.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає облік впливу на Вартість об’єкта оцінки таких чинників як праця, управління, капітал і земля, який є пропорційним їх внеску в загальний дохід.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в обліку залежності ринкової вартості об'єкту оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого Вартість об’єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними і економічно доцільними.

ПОРІВНЯЛЬНИЙ ПІДХІД.

Порівняльний підхід ґрунтується з урахуванням принципів заміщення, попиту і пропозицій. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу і пропозицій подібного майна з відповідним коректуванням відмінностей між об'єктами порівняння і об'єктом оцінки. Даний підхід припускає, що покупець не заплатить за нерухомість, суми, більшу вартості відомої йому, аналогічній нерухомості, що володіє такою ж корисністю. [2,3]

Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оцінювальних процедур:

· збір і проведення аналізу інформації про продаж або пропозицію подібного нерухомого майна і визначення об'єктів порівняння;

· вибір методу розрахунку вартості об'єкту оцінки з урахуванням об'єму і достовірності наявної інформації;

· зіставлення об'єкту оцінки з об'єктами порівняння з подальшим корегуванням ціни продажу або ціни пропозиції об'єктів порівняння;

· визначення вартості об'єкту оцінки шляхом обліку величини корегуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;

· узгодження одержаних результатів розрахунку.

Основними методами порівняльного підходу є:

· порівняльний аналіз на підставі одиниці порівняння;

· порівняльний аналіз на підставі одиниці порівняння, яка приносить дохід;

· порівняльний аналіз, який враховує поправки до ціни об'єктів-аналогів;

· регресивний аналіз;

· порівняльний аналіз на підставі ринкових мультиплікаторів доходу і цін продажу об'єктів-аналогів.

Інформація про ціну продажу об'єкту-аналога, яка може бути використана при проведенні оцінки з використанням порівняльного підходу, повинна відповідати наступним критеріям:

· інформація одержана з надійних джерел і вірогідність того, що вона недостовірна мінімальна;

· факт продажу об'єкту-оцінки відбувся в умовах відкритого ринку за типових умов фінансування;

· продаж об'єкту - аналога відбулася порівняно недавно.

Зіставлення об'єкту оцінки і об'єктів порівняння здійснюється за такими показниками, як ціна об'єкту порівняння, ціна одиниці площі або об'єму і т.п..

Узгодження одержаних величин вартостей об'єктів порівняння здійснюється:

· по величинах вартостей об'єктів порівняння, які найчастіше зустрічаються;

· на основі визначення середньозваженої вартості;

· за вартістю об'єкту порівняння, яка найменше коректувалася;

· на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропозиції) і характеристики яких найбільш достовірні;

· із застосуванням інших оцінювальних процедур, які обґрунтовуються в звіті про оцінку майна.

ДОХІДНИЙ ПІДХІД.

Дохідний підхід базується на принципі найбільш ефективного використання і очікування, згідно до яких вартість об'єкту оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільше ефективного використання об'єкту оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. У разі застосування прибуткового підходу валовий дохід, який очікується одержати від найбільш ефективного використання об'єкту оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкту оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогноз валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна. [5,6]

Основними методами доходного підходу є пряма капіталізація доходу і непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозних) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, яка підлягає визначенню.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується у випадку, якщо прогнозується постійний по величині і рівний в проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується в часі. Капіталізація чистого операційного доходу проводиться шляхом ділення його на ставку капіталізації, по формулі:

_,

Де: V - вартість нерухомості;

I - чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за період;

R - норма доходу або прибутку - це коефіцієнт або ставка капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у випадку, якщо прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними впродовж певного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується в часі. Прогнозовані грошові потоки, зокрема вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості, по формулі:

_,

Де:V – вартість нерухомості;
Ci – грошовий потік періоду t;
It – ставка дисконтування грошового потоку періоду t;
M – майбутня вартість продажу.

Ставка капіталізації і ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна і його ринкової ціни або шляхом порівняльного аналізу прибутковості інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно і т.п.)

Для розрахунку ставки капіталізації і ставки дисконту об'єктів оцінки проводяться такі оціночні процедури:

-порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) і ціни продажу (ціни пропозиції) щодо подібного нерухомого майна (метод прямого зіставлення);

- аналіз альтернативних видів інвестування і визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки (метод кумулятивної побудови). Процентна ставка визначається з використанням безризикової ставки як базова. До безризикової ставки додаються поправки на додатковий ризик, ризик, зв'язаний особливостями оцінюваної нерухомості, зміною базової ставки, низьку ліквідність, на управління інвестиціями, інфляційні очікування і інші ризики.

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;

- прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки) з урахуванням вимог пунктів 12 і 17 НСО2. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід - як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що отримується на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника;

- обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок;

- розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- обґрунтування періоду прогнозування;

- прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) за роками, кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду та в порядку згідно з пунктами 12, 13 і 17 НСО2;

- обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;

- визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного доходу);

- прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;

- визначення вартості об'єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.

Визначення доходів від володіння об'єктом нерухомості виконується з урахуванням його функціонального призначення, місцеположення і техніко-економічних характеристик. Як правило, потік доходів від володіння нерухомістю виникає за рахунок передачі її площ в оренду по ринкових ставках орендної плати, які визначаються з урахуванням найбільш ефективного використання нерухомості.

 

Таблиця 5.1 – Розрахункова величина пропозицій до оренди.

№	Район	Вулиця	Поверх	Площа, м^2	Технічний стан	Джерело інформації	Розрахункова орендна плата, грн./м^2
	Ж	Леніна			задовільний	http://agent.ua/or 19596.html
	Ж	Леніна, р-н Малого ринку			відмінний	http://agent.ua/or 24366.html
	Ж	Леніна	різні	від 10-40 м2	задовільний	http://emarket.ua/objavlenie/sdaem-pomeshchenija-raznykh-ploshchadej-v-centre-IDD7iG.html
мінімальне значення
максимальне значення
середньоарифметичне значення

 

Як в