Розділ 1. Теоретичні основи оцінки медичного пункту черкаського політехнічного технікуму

ЗМІСТ

ВСТУП…………………………………………

РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ОЦІНКИ МЕДИЧНОГО ПУНКТУ ЧЕРКАСЬКОГО ПОЛІТЕХНІЧНОГО ТЕХНІКУМУ

1.1. Основні поняття процедури оцінки…………………….

1.2.Методика та етапи проведення оцінки………………..

1.3. Визначення вартості порівняльним підходом………………..

1.4. Визначення вартості дохідним підходом…………..

РОЗДІЛ 2 ХАРАКТЕРИСТИКА ТА ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ МЕДИЧНОГО ПУНКТУ ЧЕРКАСЬКОГО ПОЛІТЕХНІЧНОГО ТЕХНІКУМУ

2.1. Загальні характеристики об`єкта оцінки…………..

2.2. Огляд ринків нерухомості в Україні……………

2.4. Визначення вартості об`єкта оцінки порівняльним підходом………….

2.5. Визначення вартості об`єкта оцінки дохідним підходом………….

2.7. Узгодження отриманих результатів………………

ВИСНОВКИ……………………….

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ………………..

ДОДАТКИ…………………..

 

ВСТУП

Актуальність теми: Замовником оцінки являється Черкаський політехнічний технікум. Адреса замовника: м. Черкаси, вул. Ільїна, 226.

Об`єктом оцінки не жиле приміщення Черкаського політехнічного технікуму за адресо м. Черкаси, вул. Ільїна, 226, 4 корпус, 1 поверх, медичний пункт.

Мета: поглиблення, закріплення та узагальнення отриманих теоретичних знань з дисципліни „ Методи і моделі оцінювання”, розвиток навичок практичного використання цих знань.

Завдання: Використовуючи нормативно-правові акти довести, що вартість приміщення відповідає встановленій нами на підставі вихідних даних, нормативно-правових актів з оцінки майна, аналізу інвестиційної привабливості галузі об’єкта оцінки визначити вартість об’єкта оцінки різними методичними підходами, узгоджуючи результати оцінки та надати висновок про вартість майна.

Результати розрахунків подати у формі оціночного звіту.

Об`єкт: Ринок нерухомості, його види і сегменти в частині практичної реалізації операцій і управління об’єктами нерухомості в рамках існуючого правового простору.

Приміщення Черкаського політехнічного технікуму корпусу №4 «Медичний пункт».

Предмет: Система економічних, організаційних і правових відносин з приводу нерухомого майна, заснована на чинних законодавчих і нормативних актах, регулюючих управління різними об’єктами нерухомості і здійснення з ними цивільно-правових операцій з метою отримання бажаного комерційного або соціального результату.

Підходи:

1. Оцінка нерухомості за допомогою порівняльного підходу.

2. Оцінка нерухомості за допомогою дохідного підходу.

РОЗДІЛ 1 «Теоритичні основи оцінки медичного пункту Черкаського політехнічного технікуму»

ОСНОВНІ ПОНЯТТЯ ПРОЦЕДУРИ ОЦІНКИ

База оцінки – комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур,що відповідають певному виду вартості майна.

Для визначення бази оцінки враховується мета оцінки та умови використання її результатів.

Методичні підходи – загальні способи визначення вартості майна, які грунтуютьсяна основних принципах оцінки.

Нерухоме майно (нерухомість) – земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов’язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна.

Ставка капіталізації - коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об'єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення.

Подібне майно – майн, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об’єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість.

Дата оцінки – дата(число, місяць, рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість.

Вихідні дані - документи, в яких містяться характеристики об’єкта оцінки.

Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем і продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Об’єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу.

Строк експозиції – строк, протягом якого об’єкт оцінки може бути виставлений для продажу на ринку з метою забезпечення його відчуження за найвищою ціною і тривалість кого залежить від співвідношення попиту та пропонування на подібне майно, кількості потенційних покупців, їх купівельної спроможності та інших факторів.

Знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним.

Фізичний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки.

Функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки.

Альтернативне використання – можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання об’єкта оцінки.

Валовий дохід – сукупне надходження коштів, які очікується отримати від реалізації прав, пов’язаних з об’єктом оцінки.

Операційні витрати - прогнозовані витрати власника, пов’язані з отримуванням валового доходу. До операційних належать витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку, отриманого від використання об’єкта оцінки, єдиного податку, фіксованого податку.

Суб'єкт оціночної діяльності - суб'єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності відповідно до Закону.

Оцінювач - громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача відповідно до вимог Закону.

ПРОЦЕДУРА ОЦІНКИ

Незалежна оцінка нерухомого майна проводиться у такий спосіб:

1. Укладання договору на проведення оцінки.

2. Ознайомлення з об’єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки.

3. Ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних із ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів.

4. Вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур та їх застосувань.

5. Узгодження результатів оцінки.

6. Складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об’єкта оцінки.

7. Допрацювання звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки на нову дату.

 

Проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється: ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка; визначення бази оцінки; подання замовнику пропозиції стосовно істотних умов договору на проведення оцінки.

На першій стадії підготовчого етапу проводиться безпосереднє обстеження об’єкта нерухомості. Обстеження нерухомості з метою її оцінки складається з:

1. Підготовчих робіт – визначення об’єкта оцінки та майнових прав, що оцінюються, огляд нерухомого майна та його ідентифікацію, збір і аналіз документальних матеріалів.

2. Технічного обстеження нерухомого майна, метою якого є збір інформації про технічний стан та будівельні характеристики нерухомості.

3. Аналізу та оформлення результатів обстеження. За результатами обстеження та аналізу технічної документації складається «технічний висновок про обстеження».

Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен:

1. Зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об’єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформація про стан ринку стосовно об’єкта оцінки та подібного майна.

2. Проаналізувати існуючий стан використання об’єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання.

3. Зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та ставки дисконту.

4. Визначити правові обмеження щодо об’єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об’єкта оцінки.

5. Обгрунтувати застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби – застосування спеціальних методів оцінки.

[ Пазинич В.І. ст.123-126 ]

 

Порівняльний підхід

Даний підхід полягає в співставленні ринкової вартості об’єктів, аналогічних оцінюваному. Основним припущенням підходу є те, що покупець, базуючись на наявній на ринку інформації, не заплатить за об’єкт нерухомості суму більшу, ніж та, за якою можна придбати аналогічний за якістю та функціональними характеристиками об’єкт. Тому, якщо сегмент ринку нерухомості, що вивчається, відповідає умовам вільної конкуренції і не зазнав істотних змін, аналогічний об’єкт буде проданий приблизно за цю ж ціну.

У загальному виді модель розрахунку ринкової вартості оцінюваного об’єкта порівняльним підходом має наступний вигляд:

 

де:

- ціна продажу і-го об’єкту співставлення;

- величина коригування ціни продажу і-го об’єкта співставлення.

[ Кучеренко В.Р. ст. 87-88]

Цей підхід до оцінки ринкової вартості заснований на порівнянні ціни недавніх операцій з аналогічними об’єктами і зіставленні їх характеристик з об’єктом оцінки. Всі порівнянні об’єкти коректуються на відмінності з об’єктом оцінки. В результаті визначається ціна продажу кожного з порівнянних об’єктів, начебто при продажі він мав ті ж основні характеристики, що і об’єкт оцінки.

Об’єкт оцінки не відноситься до класу дохідної нерухомості, отже, значення вартості, отримане в рамках вживання дохідного підходу, відображатиме ринкову вартість об’єкту оцінки із значною кількістю допущень. За наявності достатньої кількості достовірної інформації про недавні продажі подібних об’єктів, порівняльний підхід дозволяє отримати результат, що максимально близько відображає відношення ринку до об’єкту оцінки. Враховуючи, що вторинний ринок житлової нерухомості в достатній мірі розвинений, оцінка об’єкту проведена за допомогою порівняльного підходу.

Процедура застосування порівняльного підходу в даній роботі передбачає наступні етапи:

ü пошук інформації для здобуття даних про операції (пропозиції до продажу) об’єктів-аналогів;

ü виявлення відповідних об’єктів порівняння по технічних параметрах і місцезнаходженню;

ü порівняння даного об’єкту з аналогами, оцінка відмінностей між ними;

ü розрахунок вартості одиничного показника для об’єктів-аналогів;

ü розрахунок вартості об’єкту оцінки.

 

Ринкова вартість (Ср), визначувана в рамках порівняльного підходу, розраховується по формулі:

 

Ср = Спр.ед.п. × S; (1)

де:

Спр.ед.п.– вартість приведеного одиничного показника об’єкта-аналога, грн., $;

S – загальна площа об’єкту оцінки, м2.

Визначення значення вартості приведеного одиничного показника об’єкта-аналога (Спр.ед.п.), визначається за формулою:

Спр.ед.п. = Сед.п. × Кок; (2)

 

де:

Сед.п.– вартість одиничного показника обраного об’єкта-аналога, грн., $;

Кок – зведений корегувальний коефіцієнт, що враховує відмінності об’єкта оціки від обраного аналога.

Розрахунок зведеного корегувального коефіцієнта (Кок) проводиться за формулою:

Кок = Кмр × Капр × Кэт × Котд × Кторг; (3)

 

де:

Кмр - коефіцієнт, що враховує відмінності у місцезнаходженні об’єкта-аналога;

Капр - коефіцієнт, що враховує відмінності у архітектурно-планувальному рішенні обраного об’єкта – аналога;

Кэт - коефіцієнт, що враховує відмінності у внутрішньому розташуванню у будинку обраного об’єкта – аналога (поверховість);

Котд - коефіцієнт, що враховує відмінності у рівні внутрішнього оздоблення обраного об’єкта – аналога;

Кторг - коефіцієнт, що враховує відмінності між ціною пропозиції та очікуваною ціною продажу з урахування ліквідності об’єкта (визначається експертним шляхом в результаті проведення консультацій з фахівцями-ріелторами).

Ці коефіцієнти визначаються експертним шляхом на підставі зіставлення характеристик оцінюваного об’єкту нерухомості і відібраних для порівняння об’єктів-аналогів. При цьому проводиться аналіз продажів об’єктів нерухомості, порівнюються їх характеристики за основними ціноутворюючими показниками, з подальшим зіставленням цін між цими об’єктами (метод попарних продажів)

Дохідний підхід

Дохідний підхід заснований на припущенні, що інвестор не заплатить за умови його найбільш ефективного використання. На основі оцінок імовірної ефективності використання об’єкта (використання його потенціалу) () та оцінки ПВД визначається ефективний валовий дохід (ЕВД).

Ефективний валовий дохід зменшений на суму операційних витрат за відповідний період дорівнює чистому операційному доходу (ЧОД).

Визначення вартості об’єкта оцінки на основі ЧОД вимагає застосування процедури капіталізації, яка може бути виражена двома методами:

· Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі.

У цьому випадку вартість майна рівна:

С

де:

к – коефіцієнт капіталізації.

· Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об’єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. У цьому випадку вартість майна рівна:

де:

, , - чистий операційний прибуток за період nроків;

- ставка дисконту;

- реверсія – вартість об’єкта у після прогнозний період.

При використанні цього методу для оцінки нерухомості інвестори виділяють декілька рівнів доходів та витрат. Джерелом інформації для цього служить бухгалтерський звіт про доходи та витрати. Перший рівень - це потенційний валовий доход від здачі об'єкту нерухомості в оренду на цілий рік або доход, одержаний від використання нерухомості будь-яким іншим способом. Другий рівень - це дійсний ефективний валовий доход, який визначається шляхом віднімання з потенційного валового доходу втрат від недовантажених приміщень, неповного одержання орендної плати та інших утрат. Третій рівень - це чистий операційний доход - це величина, яка характеризує реально одержаний доход за мінусом поточних операційних витрат, без урахування фінансових витрат (витрат з обслуговування боргу). Четвертий рівень - це грошові кошти, які надшити до виплати податків.

Визначивши величину доходів за попередні періоди, визначається тенденція їх розвитку в майбутньому та вираховується їх прогнозне значення. Саме прогнозні значення доходів служать основою для оцінки об'єктів нерухомості при бажанні інвестора вкладати туди кошти.

[http://verscespasrelaxants.com/pidruchinki-po-investitsijnij-dijalnosti/11-invest/462-realn_nvestic_-_osoblivost_ocnki_neruhomost.html]

ЗМІСТ

ВСТУП…………………………………………

РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ОЦІНКИ МЕДИЧНОГО ПУНКТУ ЧЕРКАСЬКОГО ПОЛІТЕХНІЧНОГО ТЕХНІКУМУ

1.1. Основні поняття процедури оцінки…………………….

1.2.Методика та етапи проведення оцінки………………..

1.3. Визначення вартості порівняльним підходом………………..

1.4. Визначення вартості дохідним підходом…………..