Методика та етапи проведення оцінки

 

Метою представленої роботи є визначення вартості об’єкта оцінки,в основу якої покладено засади Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав» і «Методики оцінки об’єктів оренди», затверджено постановою КМУ від 10.08.1995 р. №629 (у редакції постанови КМУ від 17.12.2003 р. №1960).

У випадку оцінки об’єкта нерухомості для визначення вартості приміщення застосовується база оцінки, що відповідає ринковій вартості.

Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем,після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу. Ринкова вартість майна визначається при його найбільш ефективному використанні.

Оцінка майна виконується із застосуванням загальновідомих у світовій практиці методичних підходів, зокрема:

· Дохідного;

· Витратного;

· Порівняльного.

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об’єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об’єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Порівняльний підхід заснований на припущенні, що на відкритому конкретному ринку в умовах стабільності об’єкт буде проданий за ту ж приблизну ціну що й аналогічне йому майно. Цей підхід передбачає аналіз цін продажу (пропонування) подібного його майна з відповідним коригуванням відмінностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки.

Витратний підхід передбачає, що покупець не заплатить за об’єкт суму істотно більшу, ніж сума, необхідна для створення його адекватної заміни.

Визначення ринкової вартості об’єкта оцінки можливе із застосуванням усіх трьох методичних підходів.

Можливість та доцільність використання певного методичного підходу визначається на основі дослідження найбільш ефективного використання об’єкта оцінки.

 

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об’єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об’єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

З урахуванням розташування об’єкта оцінки в надземних поверхах будівлі, його технічних параметрів (добре природне освітлення, хороші пропорції, задовільний технічний стан) та наявності в будинку всіх систем благоустрою, найбільш прийнятним, економічно виправданим шляхом його використання, який би задовольняв всім вимогам законодавства і одночасно забезпечував максимальну прибутковість, є використання його як залу відпочинку та буфету.

Такий варіант використання оцінюваного приміщення відповідає його ринковому оточенню.

При визначенні методичних підходів, за використанням яких буде проведено визначення вартості об’єкта оцінки, можна вийти з наступних міркувань:

· Ціль оцінки вимагає визначення ринкової вартості при найбільш ефективному використанні об’єкта оцінки.

· Місце розташування об’єкта оцінки, його найбільш ефективне використання визначають об’єкт оцінки як неспеціалізовану доходну нерухомість.

· Вибрана база оцінки припускає застосування трьох загальноприйнятих підходів до оцінки майна: витратного, доходного та порівняльного.

· Витратний підхід, який досліджує можливість заміщення даного об’єкта функціональним аналогом, відповідаючи на питання про можливості і вартість заміщення шляхом нового будівництва, не вирішує проблему економічної доцільності такого заміщень. Згідно положень Національного Стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна», витратний підхід доцільно застосувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна.

· Застосування алгоритму дохідного підходу полягає в моделюванні бізнесу, ному на заснованому на найбільш ефективному використанні об’єкта оцінки- здачі оцінюваних площ в оренду, з обов’язкови урахуванням фізичного стану та рівня орендних платежів. В рамках доходного підходу використовується метод прямої капіталізації.

· Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки.

Таким чином, з урахуванням викладеного вище, визначення вартості об’єкта оцінки виконується в рамках дохідного та порівняльного підходів.

Порівняльний підхід

Даний підхід полягає в співставленні ринкової вартості об’єктів, аналогічних оцінюваному. Основним припущенням підходу є те, що покупець, базуючись на наявній на ринку інформації, не заплатить за об’єкт нерухомості суму більшу, ніж та, за якою можна придбати аналогічний за якістю та функціональними характеристиками об’єкт. Тому, якщо сегмент ринку нерухомості, що вивчається, відповідає умовам вільної конкуренції і не зазнав істотних змін, аналогічний об’єкт буде проданий приблизно за цю ж ціну.

У загальному виді модель розрахунку ринкової вартості оцінюваного об’єкта порівняльним підходом має наступний вигляд:

 

де:

- ціна продажу і-го об’єкту співставлення;

- величина коригування ціни продажу і-го об’єкта співставлення.

[ Кучеренко В.Р. ст. 87-88]

Цей підхід до оцінки ринкової вартості заснований на порівнянні ціни недавніх операцій з аналогічними об’єктами і зіставленні їх характеристик з об’єктом оцінки. Всі порівнянні об’єкти коректуються на відмінності з об’єктом оцінки. В результаті визначається ціна продажу кожного з порівнянних об’єктів, начебто при продажі він мав ті ж основні характеристики, що і об’єкт оцінки.

Об’єкт оцінки не відноситься до класу дохідної нерухомості, отже, значення вартості, отримане в рамках вживання дохідного підходу, відображатиме ринкову вартість об’єкту оцінки із значною кількістю допущень. За наявності достатньої кількості достовірної інформації про недавні продажі подібних об’єктів, порівняльний підхід дозволяє отримати результат, що максимально близько відображає відношення ринку до об’єкту оцінки. Враховуючи, що вторинний ринок житлової нерухомості в достатній мірі розвинений, оцінка об’єкту проведена за допомогою порівняльного підходу.

Процедура застосування порівняльного підходу в даній роботі передбачає наступні етапи:

ü пошук інформації для здобуття даних про операції (пропозиції до продажу) об’єктів-аналогів;

ü виявлення відповідних об’єктів порівняння по технічних параметрах і місцезнаходженню;

ü порівняння даного об’єкту з аналогами, оцінка відмінностей між ними;

ü розрахунок вартості одиничного показника для об’єктів-аналогів;

ü розрахунок вартості об’єкту оцінки.

 

Ринкова вартість (Ср), визначувана в рамках порівняльного підходу, розраховується по формулі:

 

Ср = Спр.ед.п. × S; (1)

де:

Спр.ед.п.– вартість приведеного одиничного показника об’єкта-аналога, грн., $;

S – загальна площа об’єкту оцінки, м2.

Визначення значення вартості приведеного одиничного показника об’єкта-аналога (Спр.ед.п.), визначається за формулою:

Спр.ед.п. = Сед.п. × Кок; (2)

 

де:

Сед.п.– вартість одиничного показника обраного об’єкта-аналога, грн., $;

Кок – зведений корегувальний коефіцієнт, що враховує відмінності об’єкта оціки від обраного аналога.

Розрахунок зведеного корегувального коефіцієнта (Кок) проводиться за формулою:

Кок = Кмр × Капр × Кэт × Котд × Кторг; (3)

 

де:

Кмр - коефіцієнт, що враховує відмінності у місцезнаходженні об’єкта-аналога;

Капр - коефіцієнт, що враховує відмінності у архітектурно-планувальному рішенні обраного об’єкта – аналога;

Кэт - коефіцієнт, що враховує відмінності у внутрішньому розташуванню у будинку обраного об’єкта – аналога (поверховість);

Котд - коефіцієнт, що враховує відмінності у рівні внутрішнього оздоблення обраного об’єкта – аналога;

Кторг - коефіцієнт, що враховує відмінності між ціною пропозиції та очікуваною ціною продажу з урахування ліквідності об’єкта (визначається експертним шляхом в результаті проведення консультацій з фахівцями-ріелторами).

Ці коефіцієнти визначаються експертним шляхом на підставі зіставлення характеристик оцінюваного об’єкту нерухомості і відібраних для порівняння об’єктів-аналогів. При цьому проводиться аналіз продажів об’єктів нерухомості, порівнюються їх характеристики за основними ціноутворюючими показниками, з подальшим зіставленням цін між цими об’єктами (метод попарних продажів)

Дохідний підхід

Дохідний підхід заснований на припущенні, що інвестор не заплатить за умови його найбільш ефективного використання. На основі оцінок імовірної ефективності використання об’єкта (використання його потенціалу) () та оцінки ПВД визначається ефективний валовий дохід (ЕВД).

Ефективний валовий дохід зменшений на суму операційних витрат за відповідний період дорівнює чистому операційному доходу (ЧОД).

Визначення вартості об’єкта оцінки на основі ЧОД вимагає застосування процедури капіталізації, яка може бути виражена двома методами:

· Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі.

У цьому випадку вартість майна рівна:

С

де:

к – коефіцієнт капіталізації.

· Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об’єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. У цьому випадку вартість майна рівна:

де:

, , - чистий операційний прибуток за період nроків;

- ставка дисконту;

- реверсія – вартість об’єкта у після прогнозний період.

При використанні цього методу для оцінки нерухомості інвестори виділяють декілька рівнів доходів та витрат. Джерелом інформації для цього служить бухгалтерський звіт про доходи та витрати. Перший рівень - це потенційний валовий доход від здачі об'єкту нерухомості в оренду на цілий рік або доход, одержаний від використання нерухомості будь-яким іншим способом. Другий рівень - це дійсний ефективний валовий доход, який визначається шляхом віднімання з потенційного валового доходу втрат від недовантажених приміщень, неповного одержання орендної плати та інших утрат. Третій рівень - це чистий операційний доход - це величина, яка характеризує реально одержаний доход за мінусом поточних операційних витрат, без урахування фінансових витрат (витрат з обслуговування боргу). Четвертий рівень - це грошові кошти, які надшити до виплати податків.

Визначивши величину доходів за попередні періоди, визначається тенденція їх розвитку в майбутньому та вираховується їх прогнозне значення. Саме прогнозні значення доходів служать основою для оцінки об'єктів нерухомості при бажанні інвестора вкладати туди кошти.

[http://verscespasrelaxants.com/pidruchinki-po-investitsijnij-dijalnosti/11-invest/462-realn_nvestic_-_osoblivost_ocnki_neruhomost.html]