Огляд ринку нерухомості в україні

Останні кілька місяців через певне зростання добробуту населення, нерухомість, зокрема київська, плавно дорожчала. Скидання ж доларів після 11 вересня призвело до раптового стрибка цін. За даними Асоціації спеціалістів з нерухомості та ріелторів України (АСНРУ), річний оборот вітчизняного вторинного ринку становить приблизно $3 млрд, 60–65% яких — операції із житлом. 14–17% цього обсягу припадає на Київ. За деякими даними, у столиці щороку відбувається 20–25 тис. угод з купівлі-продажу житла, тобто змінюють власника 1–1,3 млн кв. м, або в грошовому еквіваленті $300–350 млн.

Значно простіше оцінити обсяг первинного ринку житла, тому що Держкомстат регулярно подає кількість уведених в експлуатацію квадратних метрів. (Утім, чимало фахівців, добре знайомих з методиками підрахунку цього відомства, його дані також беруть під сумнів.) Отже, за даними Держкомстату, найвідчутніше зменшення обсягів будівництва нового житла відбувалося в 1993–1996 роках, що пов’язується з інфляцією та бурхливою активністю вторинного ринку нерухомості. З 1996 року падіння обсягів житлового будівництва зменшувалося, але до показників радянської доби ще далеко. Вочевидь не виправдаються прогнози і цього року. За даними Держбуду України, за перше півріччя було введено 2030,2 тис. кв. м, що становить понад 26% запланованого на цей рік. У перерахунку на рік і за середньої ціни у $220–250 за кв. м обсяг всеукраїнського первинного ринку нерухомості можная оцінити у $850 млн — $1 млрд.

Вторинний ринок практично повністю контролюють агентства нерухомості та їхні конкуренти — маклери-одинаки, що їх «організовані» ріелтори називають «чорними». За даними, Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України, агентств нерухомості налічується 3–4 тисячі, обрахувати «чорних» маклерів із зрозумілих причин не береться ніхто.

Таблиця 2.3.

Вартість і фізичний знос об’єктів-аналогів

№ п/п	Назва об’єкта-аналога	Джерело інформації	Загальна вартіс ть об’єкта, грн.	Загальна площа, м^2	Вартість 1 м^2загальної площі без ПДВ, грн.	Знос, %
Пропозиція	Продаж
	Торговый объект в Юго-Западном районе	Корпорація «Біржа нерухомості» 21.11.2011		-
	Кафе, м. Черкаси, вул. Хоменка	От і До 15.01.2012		-		2198,23
	Магазин, м. Черкаси, Вул. Гагаріна, 17	От і До 28.01.2012		-		5105,22
	Магазин, м. Черкаси, р-н залізн. вокзалу	От і До 15.11.11		-		21227,16

Скоригована вартість 1 м² об’єкта-аналога визначається шляхом множення вартість 1 м² об’єкта-аналога на коефіцієнт поправки. Коефіцієнт корегування прийнято рівним корегуванню на знос, який визначається за формулою:

де: – корегування на знос;

– рівень фізичного зносу об’єкта, що оцінюється;

– рівень фізичного зносу об’єкта-аналогу.

Результати розрахунків занесено у таблиці 3.

 

№ п/п	Назва об’єкта-аналога	Вартість 1 м^2загальної площі без ПДВ, грн.	Знос, %	Корегування на знос,	Вартість 1 м^2 скоригована без ПДВ, грн.
	Торговый объект в Юго-Западном районе			0,88
	Кафе, м. Черкаси, вул. Хоменка	2198,23		0,98	2154,30
	Магазин, м. Черкаси, Вул. Гагаріна, 17	5105,22		0,91	4645,75
	Магазин, м. Черкаси, р-н залізн. вокзалу	21227,16		0,77

 

Опосередкована вартість 1,0 м² дорівнює 6658,76(грн) без ПДВ (розраховано як середнє арифметичне скорегованих вартостей 1,0 м² об’єктів-аналогів).

Визначення ринкової вартості об’єкта дослідження:

Ринкова вартість частини приміщень адмінбудівлі площею 17,64 м² за порівняльним підходом дорівнює:

6658,76 х 17,64 =117460,52 (грн.), або в середньому 117460,00 грн.

Розрахунок вартості за методом прямої капіталізації

Метод капіталізації прибутку базується на визначальному принципі дохідного підходу оцінки об`єктів нерухомості,що виявляється в такому: вартість об`єкта нерухомості, підприємства дорівнює поточній вартості майбутніх грошових доходів, які формує ця власність. Метод капіталізації прибутку також, як і метод інвестиції, визначає вартість об`єкта нерухомості на основі використання алгоритму капіталізації прибутку відповідного орендного бізнесу власника. Принциповою позицією в методі капіталізації прибутку є способи визначення вартості оренди, яка формує відповідні обсяги чистого доходу(прибутку).

Підсумкова операція визначення вартості об`єкта нерухомості методом капіталізації прибутку подає технічно не складні розрахунки. Складність використання методу капіталізації прибутку пов`язана із розрахунками чистого доходу орендного бізнесу та обґрунтування норм капіталізації прибутку.

Після визначення обсягів чистого доходу від експлуатації об`єкта нерухомості на подальших етапах розрахунків необхідно обґрунтувати значення коефіцієнта капіталізації прибутку.

Із математичної точки зору, коефіцієнт капіталізації – це дільник, який використовується для перетворення розміру прибутку чи грошового потоку за відповідний період часу в показник вартості об`єкта нерухомості.

Обгрунтування значення коефіцієнта капіталізації прибутку є складною і відповідальною операцією визначення вартості є об`єкта нерухомості методом капіталізації прибутку. Найбільш надійним є спосіб визначення значень коефіцієнта капіталізації прибутку на основі даних порівняльних продажів аналогічних об`єктів нерухомості.

Практичне застосування методу капіталізації прибутку передбачає проведення таких етапів:

1. Збір і аналіз даних попередніх продажів подібних об`єктів нерухомості.

2. Визначення розміру чистого доходу від експлуатації об`єкта нерухомості.

3. Обгрунтування норми капіталізації прибутку.

4. Визначення попередньої вартості об`єкта нерухомості.

5. Коригування вартості об`єкта нерухомості і обґрунтування її підсумкового розміру.

 

[В.І. Пазинич ст220-229]

Розрахунок вартості за методом прямої капіталізації здійснено у декілька етапів:

І. Визначення коефіцієнта капіталізації.

ІІ. Визначення потенційного валового річного доходу.

ІІІ. Визначення чистого операційного доходу.

IV. Визначення вартості об’єкта дослідження.

І. Визначення коефіцієнта капіталізації:

Найменші ризики слід очікувати на тих фінансових ринках, на яких пропозиція по залученню стороннього капіталу найбільша, а умови залучення відносно стабільні і найменше підвернені коливанню. Нині таким ринком в Україні можна вважати тільки ринок валютних депозитів. Ставки по депозитах у національній валюті постійно змінюються, що робить їх досить нестабільними порівняно з валютними. За рік вони збільшились у різних банках України вдвічі, що в першу чергу було спричинено змінами ставки рефінансування НБУ. Таким чином, застосування в якості безризикових ставок депозитів у національній валюті на час цієї оцінки є некоректним. Для визначення обґрунтованої безризикової ставки виконано аналіз валютних депозитних ставок українських банків. Результати аналізу наведено у таблиця 4

Таблиця 4

Аналіз базової безризикової ставки

№ п/п	Назва	Відсоток по вкладу	Умови виплати
1 місяць	3 місяці	6 місяців	12 місяців
	Авто ЗАЗ банк КФ					Щомісяця
	Брокбізнесбанк	-			6,5	Щомісяця
	Київська Русь					Щомісяця
	Кредит Банк Україна					Щомісяця
	Кредит Банк Україна КФ					Щомісяця
	Легбанк	-			8,5	Щомісяця
	МФБ	-				Щомісяця
	Пекао (Україна)			2,5	3,5	Щомісяця
	Перший Інвестиційний					Щомісяця
	Петрокомерц-Україна		7,5		10,5	Щомісяця
	Промфінбанк					Щомісяця
	Синтез	-	7,7	9,7	10,7	Щомісяця
	Синтез	-				У кінці строку
	Снорас	1,25	1,9	2,1	2,75	Щомісяця
	Стоїк					Щомісяця
	ТАС-ІНВЕСТБАНК		6,4	7,5	9,5	Щомісяця
	ІНВЕСТБАНК		6,4	7,7	10,5	У кінці строку
	Укрінбанк		8,5			Щомісяця
	Мінімальний	1,00	1,90	2,10	2,75
	Максимальний	7,00	8,50	10,00	11,00
	Середній	4,48	5,86	6,97	8,08

 

Розрахунок коефіцієнта капіталізації наведено у табл. 5.

Таблиця 5

Визначення коефіцієнта капіталізації

Назва складового компоненту ставки капіталізації	Розмір ставки, %
Базова ставка (прийнята по середній конкурентній ставці у комерційних банках для юридичних осіб)	8,00
Компенсація ризику базової ставки (враховує ризик пониження відсотка по депозитних вкладах)	4,00
Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень (на відміну від банківських вкладів, об’єкт, що оцінюється не може бути швидко перетворений у готівкові кошти; враховуючи специфіку об’єкта оцінки. Експерт визнає даний вид ризику достатньо високим)	3,00
Компенсація відмінностей в умовах вкладень (термін вкладення грошей у нерухомість великий, порівняно із банківським вкладом; відповідно й відсотковий ризик вкладень буде більший)	2,00
Компенсація специфічних ризиків галузі (вкладення в підприємста різних галузей у поєднані зі специфічними ризиками; враховуючи специфіку оцінюваних об’єктів складсько-виробничого напрямку, цей ризик відносно високий)	2,00
Компенсація за місцерозташування (враховує можливості експлуатації оцінюваного об’єкта залежно від місцерозташування)	2,00
Компенсація необхідності у компетенотному управлінні (встановлює наявність або відсутність компетентного управління об’єктами, що оцінюються)	2,00
Сумарна ставка капіталізації	20,00