Сегментація ринку нерухомості

 

Ринок нерухомості локалізований, оскільки його об’єкти нерухомі і схильні до дії фізичного середовища.

Основні сегменти ринку нерухомості: ринок землі, ринок житла і ринок нежитлових приміщень.

Окремо виділяють ринок прибуткової нерухомості, який сегментується за функціональним призначенням об’єктів:

· ринок об’єктів офісного призначення;

· ринок об’єктів комерційного призначення;

· ринок об’єктів виробничо-складського призначення;

· ринок об’єктів, що надають готельні послуги;

· ринок об’єктів незавершеного будівництва.

Ринок нерухомості має розгалужену структуру і його можна сегментувати за різними ознаками.

За методом здійснення ринкових операцій на ринку нерухомості виділяють такі його складові.

Первинний ринок – це економічна ситуація, коли нерухомість як товар вперше надходить на ринок. Основними продавцями нерухомості у такому разі виступають держава в особі органів влади (за рахунок приватизації державних і комунальних підприємств, житлових об'єктів і речових прав) і будівельні компанії – постачальники житлової і нежитлової нерухомості. Кількість нерухомості, пропонованої на первинному ринку, залежить від нового будівництва.

На вторинному ринку нерухомість виступає як товар, що є раніше вживаним і належить певному власникові – фізичній або юридичній особі.

Первинний і вторинний ринки нерухомості взаємозв’язані. Якщо з будь-яких причин (наприклад, міжнаціональний конфлікт у регіоні, несприятливий екологічний стан тощо) збільшиться пропозиція нерухомості на вторинному ринку, це призведе до знецінення нерухомості на первинному ринку. До того ж зростання витрат на будівництво призводить до збільшення цін на первинному ринку житла, що позначається на зростанні цін на вторинному ринку.

Організований ринок – це господарський обіг нерухомості і прав на неї в суровій відповідності до чинного законодавства за участю професійних ліцензійних посередників. Цей ринок гарантує юридичну чистоту угод і захист прав їхніх учасників.

За виглядом об’єкта (товару): земельний ринок, ринок будівель, споруд, підприємств, багаторічних насаджень, речових прав і інших об’єктів.

За географічним чинником: кожен регіон і район може бути окремим ринком; навіть у різних районах окремого міста можуть існувати різні ринкові умови (місцевий, міський, регіональний, національний, світовий).

За вартістю: ринок дорогої нерухомості, масовий ринок порівняно недорогої нерухомості.

За ступенем готовності до експлуатації: існуючих об’єктів, неза-вершеного будівництва, нового будівництва.

За формою власності: державних, приватних і комунальних об’єктів.

За видом ринкових угод: купівлі-продажу, оренди, інвестицій, іпотеки, застави тощо.

За використанням (функціональному призначенню): ринок житла, ринок нежитлових приміщень (комерційній нерухомості), ринок нерухомості промислового і сільськогосподарського призначення.

 

Ринок житла

 

Житловий фонд становить більше 20 % відтворюваного нерухомого майна, а з урахуванням житлових споруд на садових і дачних ділянках – близько 30 %.

Ринок житла поділяють на ринок міського житла і ринок заміського житла. Міський житловий фонд ділиться па декілька груп, що враховують особливість забудови: житло низької якості, типове житло, забудова сталінських та хрущовських часів, будинки поліпшеного планування, елітне житло. Якість житла і його місцерозташування є основними параметрами, що впливають на попит на ринку житла і враховані в цінах на житло. Якість житлових приміщень характеризується за 20-30 показниками, які об’єднують розмір кухні, наявність балкона або лоджії, планування кімнат, санвузла, вигляд з вікон тощо.

Наприклад, елітним житлом називають квартири, розташовані в бу-динках, які відповідають таким вимогам:

· вони повинні бути побудовані (або реконструйовані) порівняно недавно (не більше 15 років тому);

· зазвичай такі будинки повинні бути розташовані в центрі, або в екологічно чистому районі, прилеглому до центру, або навіть у віддаленому районі, але обов’язково має бути можливість швидко дістатися до центру;

· повинна бути обов’язкова наявність в будинку охорони, а в ідеальному випадку – охорона прилеглої території, робота служб, що відповідають за технічне обслуговування і підтримку порядку в будівлі, повинна здійснюватися на високому рівні;

· обов’язкова наявність автономного тепло- і водопостачання, наявність гаражу або паркінгу, що охороняється, на території або в безпосередній близькості від будівлі (у ідеальному випадку – це підземний гараж);

 

· важлива ознака елітності житла – відсутність серед мешканців осіб з низьким соціальним статусом, які можуть потрапити в квартири висо­кого класу при реконструкції будівлі. Згідно з чинними нормами колишні мешканці таких будинків, відселені на час реконструкції, мають право після її закінчення вселитися назад.

Придбання житла в таких будинках мас певні переваги: юридична чистота угод, можливість спочатку облаштувати своє житло на власний розсуд, однорідне соціальне середовище.

Формування ринку заміського житла пов’язане із зняттям обмежень на індивідуальне заміське будівництво. Не зважаючи на складну економічну ситуацію в країні, зростання доволі заможного прошарку населення активізував попит на заміські будинки, котеджі. Попит на заміське житло залежить від місцерозташування (відстань і напрям від міста), наявності сучасних комунікацій (електрика, газ, каналізація, водопровід, телефон), близькості місць відпочинку (водойми, ліс), забезпечення особистої безпеки і збереження майна.

 

Ринок комерційної нерухомості

 

Ринок комерційної нерухомості почав формуватися під час приватизації підприємств, розвитку ринкових стосунків: він значно менший, ніж ринок житла, кількість угод, що проводяться, невелика; переважають угоди оренди. Ринок комерційної нерухомості має великі перспективи і резерви для свого розвитку, особливо у великих містах.

Цей ринок поділяють на два сегменти, які диференціюються за функціональним призначенням: ринок офісів і ринок торгових приміщень.

Ринок офісів у великих містах утворює другий (після житла) за розміром сегмент ринку нерухомості. На ринку офісів сформувалися три основні сектори:

1. Престижні офіси, які відповідають світовим стандартам для адміністративних приміщень. Вони розташовані в спеціалізованих бізнес-центрах у центральних районах міста і поблизу великих транспортних магістралей.

2. Офіси, які розташовані в добре відремонтованих і обладнаних приміщеннях, а іноді і в якісно відремонтованих квартирах великого розміру, готелях. Орендні ставки тут прийнятні для фірм, які успішно працюють, на цьому секторі спостерігається активний попит, що постійно зростає.

3. Приміщення в будівлях муніципального і відомчого нежитлового фонду, державних підприємств (переважно наукових установ), кооперативних і приватних підприємств. Це приміщення без ремонту і супутніх послуг. Орендні ставки тут невисокі. Непристосовані приміщення розташовані поза транспортними розв’язками.

Орендна вартість торгової нерухомості значною мірою визначатиметься ступенем еластичності пропозиції і товарообігом.

 

 

Панівною формою угод на ринку торгових приміщень у центрі міста є купівля-продаж торгових приміщень, за межами центру – оренда приміщень. Ставки орендної плати в центрі і на околиці відрізняються у декілька разів. Як свідчить практика, ставки орендної плати стають недоступними для торгових фірм, що продають дешеві товари для населення. їхнє місце займають фешенебельні магазини. Багато покупців спочатку беруть торгове підприємство в оренду, щоб перевірити, піде чи ні торгівля в цьому місці, а потім купують його. Набуває розвитку практика оренди земельної ділянки, на якій здійснюється торгівля з автомашин або з контейнерів.