Оцінка фізичного зносу житлових будинків

 

У практичній діяльності оцінювачі використовують «Правила оцінки фізичного зносу жилих будинків», затверджені наказом Державного житлового комунального господарства України від 02.07.1993 р. № 52 та «Методика статистичного узагальнення стану будівельних конструкцій», Харківпромбуд-НДІпроект. 1990 рік.

Використання Правил під час визначення фізичного зносу будівель є обов’язковим для усіх підприємств, організацій і установ незалежно від форм їх власності та відомчого підпорядкування.

Правила не поширюються на оцінювання фізичного зносу будівель, що постраждали від стихійного лиха.

Величину фізичного зносу окремих конструкцій, технічного обладнання або їхніх ділянок визначають, порівнюючи наведені в них ознаки фізичного зносу з виявленими під час обстеження.

Конкретний відсоток величини фізичного зносу в межах наведеного інтервалу визначають, враховуючи такі міркування:

· якщо елемент має всі ознаки фізичного зносу, що відповідають конкретному інтервалові, то величину зносу приймають такою, що дорівнює верхній межі інтервалу;

· якщо в елементі виявлена тільки одна з кількох ознак зносу, то величину фізичного зносу приймають такою, що дорівнює нижній межі інтервалу;

· якщо оцінку величини фізичного зносу треба визначити тільки за однією ознакою (або за неповним набором ознак), то її обчислюють за допомогою інтерполяції залежно від розміру або характеру існуючих несправностей.

 

 

Іноді користуються приблизною шкалою оцінки фізичного зносу (табл. 9.1).

Таблиця 9.1

Приблизна шкала оцінки зносу елементів будівлі

 

Фізичний знос, %	Оцінка фізичного стану	Загальна характеристика фізичного стану
0-20	Добрий	Пошкоджень і деформацій немає, є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і їх можна усунути під час ремонту
21-40	Задовільний	Елементи будівлі загалом придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який є найдоцільнішим на цій стадії
41-60	Незадовільний	Експлуатація елементів будівлі можлива за умови здійснення їх ремонту
61-80	Аварійний	Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а несучих дуже старий, обмежене виконання елементами будівлі своїх функцій можливе у разі вжиття охоронних заходів або повної заміни цих елементів
81-00	Непридатний	Елементі будівлі перебувають у зруйнованому стані

 

Числові значення зносу об’єкта оцінки визначають з точністю до цілих чисел.

Для елементів будівлі, що мають на окремих ділянках різний ступінь зносу або складаються з декількох частин, величину фізичного зносу визначають за формулою:

, (9.1)

де Ф_е – величина фізичного зносу елемента будівлі, %; Ф_і – величина фізичного зносу окремої ділянки (частини) елемента, визначають за таблицями, %; Р_і – розмір, вартість ділянки (частини) елемента, м, м², м³, %, грн.; Р_е – розмір, вартість усього елемента, м, м², м³, %, грн; п – кількість ділянок (частин), на які поділено елемент.

Величину фізичного зносу будівлі визначають за формулою:

, (9.2)

де Ф_б – величина фізичного зносу будівлі, %; Ф_еі – величина фізичного зносу окремої конструкції, технічного пристрою, %; l_i – питома вага елементів у відновній вартості будівлі, %; п – кількість окремих елементів у будівлі.

 

Методи розрахунку сукупного зносу

 

Сукупний знос можна визначати безпосередньо, обстежуючи будівлі і аналізуючи знос його окремих компонентів, що впливають на вартість, або ж за допомогою спеціальних формул, заснованих на обліку фізичних або економічних чинників терміну служби будівлі. Його також можна розраховувати з використанням підходів з погляду доходу або ринкових зіставлень.

Відомо три методи для визначення ступеня сукупного зносу.

Метод розбиття. Використовуючи цей метод, окремо визначаємо три види зносу: фізичний, функціональний і зовнішній. Кожен компонент зносу визначається з використанням інженерних і візуальних методів.

Метод терміну життя. Визначення ступеня зносу здійснюється за допомогою розрахунку типового терміну економічного життя поліпшень і їхнього ефективного віку.

Метод екстракції або ринковий метод. Цей метод дає змогу розраховувати знос безпосередньо на підставі аналізу ринкових даних.

Чітке розуміння цих базових принципів, пов’язаних з питаннями зносу, необхідне під час оцінювання нерухомості.

ЛЕКЦІЯ 10. Особливості визначення базової вартості земель населеного пункту.

Економіко-планувальне зонування території