Особливості грошової оцінки окремої земельної ділянки

 

Кінцевим результатом грошової оцінки завжди є оцінка земельної ділянки. Визначення базової вартості 1 м² земель у населеному пункті, встановлення зонального коефіцієнту К_м2 визначає важливі чинники оцінки, але на цьому не завершується. На величину рентного доходу конкретної ділянки окрім зональних впливають також локальні фактори та функціональне використання земельної ділянки.

 

 

Таблиця 10.6

Зразок заповненої анкети експертної оцінки

№	Фактор	Оціночні райони
	Доступність до центру населеного пункту
	Доступність до концентрованих місць прикладення праці
	Доступність до місць відпочинку
	Доступність до зупинок громадського транспорту
	Рівень чистоти повітря
	Рівень відсутності шуму
	Рівень теплопостачання
	Рівень газопостачання
	Рівень водопостачання
	Рівень каналізування
	Забезпечення магазинами та закладами громадського харчування
	Забезпечення поліклініками та аптеками
	Забезпечення школами та дитсадками
	Естетика архітектурної забудови
	Престижність району для проживання
	Загальна сума балів за всіма факторами
	Середній бал по населеному пункту (сума балів по 1-9 району, розділена на 9)	50,55
	Комплексний індекс цінності і-го району (рядок 16/рядок 17)	1,3	1,2	1,1	1,0	0,9	0,8	0,8	0,9	0,9

 

Локальні особливості розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони (яка, здебільшого, являє собою квартал, групу кварталів, виробничу зону, тобто території, обмежені характерними планувальними рубежами та однотипні за функціонально-планувальними якостями) мають відігравати певне значення при оцінці земельної ділянки. Ситуаційне розташування земельної ділянки (прилягання до містоформуючої магістралі, громадського центру, чи, навпаки – розташування на периферії-зони, у глибині кварталу); наявність, чи відсутність мереж інженерної інфраструктури; розташування на території ділянки пам’яток архітектури, чи їх відсутність, можуть (до 1,5 раза) збільшити, або зменшити її цінність і, тим самим, впливають на кінцеву грошову оцінку ділянки.

На практиці доволі часто виникають складнощі із визначенням локальних коефіцієнтів та застосуванням картографічного матеріалу, що забезпечує визначення розповсюдження того, чи іншого фактору. Спробуємо розібратись у цьому питанні.

 

Згідно з Порядком грошової оцінки земель населених пунктів (табл. 10.7) максимальна кількість локальних факторів, що можуть бути застосовані у грошовій оцінці складає 30. Всі локальні фактори розбиті на 6 груп (функціонально-планувальні, інженерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні) залежно від природи їх формування. Частина факторів (їх 14) здійснює підвищуючий вплив на вартість земельної ділянки, а частина (решта 16) — понижуючий.

Загальне правило застосування локальних коефіцієнтів, що присвоюються кожному фактору таке:

1. Наявність фактора та величина коефіцієнта для кожного населеного пункту визначаються та обґрунтовуються у грошовій оцінці земель населеного пункту. В рамках цієї ж роботи виконується карта розповсюдження локальних факторів у масштабі 1:2000 або 1:5000

2. Значення коефіцієнта для кожного фактору є фіксованим, виключається кілька значень коефіцієнту для одного й того ж населеного пункту (наприклад: коефіцієнт на розташування земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів не може становити для одних ділянок населеного пункту 1,04, для інших — 1,1)

3. Загальний сукупний коефіцієнт К_мЗ визначається шляхом множення всіх локальних коефіцієнтів, які проявляються на даній земельній ділянці.

Таблиця 10.7

Локальні коефіцієнти на місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони

Назва рентоутворюючих факторів	Назва локальних коефіцієнтів	Значення коефіцієнтів
Функціонально-планувальні фактори	Місцезнаходження земельної ділянки: в зоні пішохідної доступності до громадських центрів в зоні магістралей підвищеного містоформувального значення в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту в зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам'яток природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів в прирейковій зоні (ділянка прилягає до вітки, відводу залізниці, має під'їзну залізничну колію)	1,04-1,20 1,05-1,20 1,04-1,15 1,04-1,15     1,04-1,10
Інженерно-інфраструктурні фактори	Земельна ділянка, що прилягає до вулиці: без твердого покриття без централізованого водопостачання без каналізації без тепломережі без централізованого газопостачання	0,90-0,95 0,90-0,95 0,90-0,95 0,90-0,95 0,90-0,95

 

Інженерно-геологічні фактори	Місцезнаходження земельної ділянки: в межах території, що має схил поверхні понад 20% на ґрунтах з несучою спроможністю менше 1,0 кг/см^2 при потужності понад двох метрів в зоні залягання ґрунтових вод менше трьох метрів в зоні затоплення паводком понад 4% забезпеченості (шар затоплення понад двох метрів) в зоні значної заболоченості з ґрунтовим живленням, що важко осушується в зоні небезпечних геологічних процесів (зсуви, карст, яружна ерозія - яри понад 10 м) на намивних (насипних) територіях	0,85-0,90 0,85-0,95 0,90-0,95 0,90-0,95 0,90-0,95 0,85-0,90 1,02-1,07
Історико-культурні фактори	Місцезнаходження земельної ділянки: в межах заповідної території в зоні регулювання забудови в зоні історичного ландшафту, що охороняється в зоні охорони поодиноких пам'яток	1,08-1,20 1,07-1,11 1,06-1,12 1,06-1,12
Природно-ландшафтні фактори	Місцезнаходження земельної ділянки: в межах території природоохоронного призначення (національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам'яток природи) в межах території оздоровчого призначення (курортів та округів санітарної охорони) в межах території рекреаційного призначення (земель туризму та відпочинку, парків та зелених зон)	1,07-1,11   1,06-1,10 1,05-1,09
Санітарно-гігієнічні фактори	Місцезнаходження земельної ділянки в санітарно-захисній зоні в водоохоронній зоні в зоні обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря в зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля в зоні перевищення припустимого рівня шуму (від залізниці та аеродрому) в ареалі забруднення ґрунтів (важкі метали)	0,80-0,96 1,02-1,05 0,80-0,95 0,90-0,95 0,90-0,97 0,90-0,95

 

Тепер розглянемо питання щодо визначення та коефіцієнта функціонального використання земельної ділянки (К_ф), значення якого для земель різної категорії наводяться у табл. 10.8. Функціональне використання земельної ділянки визначаєть­ся на основі даних земельно-кадастрової документації.

 

 

Таблиця 10.8

Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (К_ф)

Категорія земель за функцією використання	Склад категорії	Значення коефіцієнта
Землі житлової забудови	Землі одно- і двоповерхової житлової забудови Землі багатоповерхової житлової забудови	1,00
Землі промисловості	Землі легкої промисловості Землі тяжкої промисловості Землі будівництва (за винятком будівельних майданчиків)	1,20
Землі гірничої промисловості і відкритих розробок	Землі відкритих розробок і кар'єрів гірничої промисловості Інші землі гірничої промисловості	1,00
Землі комерційного використання	Землі автотехобслуговування Землі оптової торгівлі та складського господарства Землі роздрібної торгівлі та комерційних послуг Землі ринкової інфраструктури Землі іншої комерційної діяльності	2,50
Землі громадського призначення	Землі державного управління та місцевого самоврядування Землі оборони Землі освіти Землі культури Землі охорони здоров'я і соціальних послуг Землі громадських та релігійних організацій	0,70
Землі транспорту, зв’язку	Землі наземного і підземного транспорту Землі водного транспорту Землі повітряного транспорту Землі зв’язку і телекомунікацій Інші землі транспорту та зв’язку	1,00
Землі технічної інфраструктури	Землі санітарної очистки та благоустрою Землі водопостачання та каналізації Землі енергозабезпечення Землі іншого інженерного забезпечення	0,65
Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі	Землі, що зайняті поточним будівництвом Землі, відведені під майбутнє будівництво Інші відкриті (незабудовані) землі в межах населеного пункту	0,50

 

 

Часто виникають запитання стосовно порядку застосування коефіцієнта К_ф для земельних ділянок різних категорій. Насамперед, це відноситься до земель змішаного використання. Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання (включаючи земельні ділянки з часткою земель сільськогосподарського використання) визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання.

Приклад. Земельна ділянка площею 1000 м² складається із земель промисловості (30%), комерційного використання (20%), транспорту і зв'язку (40%) та зелених на­саджень загального користування (10%). К_ф цієї ділянки розраховується:

[(30x1,2) + (20x2,5) + (40x0,8) + (10x0,5)]/100 = 1,23.

ЛЕКЦІЯ 11. НОРМАТИВНА ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ТА НЕСІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ (КРІМ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ)