Земельна ділянка як об’єкт оцінки

 

Земельна ділянка має певні властивості, які викликають заінтересованість як у дійсного на відповідний час власника, так і у потенційного покупця. Саме наявність певних корисних властивостей викликає потребу виміряти їх в універсальній формі – грошовій. Застосування такого універсального інструменту як гроші дозволяє все різноманіття загальних рис та індивідуальних особливостей, кількісних та якісних показників звести результат до єдиного показника – ціни, за яку в разі досягнення угоди між продавцем і покупцем певна земельна ділянка перейде до нового власника або буде встановлено розмір податку, який власник має сплачувати за володіння чи користування нею.

Розгляд цього питання доцільно розпочати з того, які саме властивості земельної ділянки є суттєвими для визначення її вартості.

Виділяють кілька основних факторів або груп факторів, які зумовлюють вартість земельної ділянки. Залежно від ринкових чи неринкових методів оцінки їх пріоритетність буде змінюватись, але перелік буде сталим. До цих факторів належать:

1. Просторові.

2. Ринкові.

3. Правові.

4. Кількісні.

 

5. Якісні.

6. Економіко-технологічні.

У різних джерелах зустрічаються відмінності у назвах, порядку та кількості факторів, але в узагальненому вигляді цей перелік є відносно сталим.

Кожний з цих факторів є досить складним і у більшості випадків потребує додаткових пояснень.

У спрощеному вигляді просторові фактори трактують як фактори місцезнаходження, тобто, фізичне перебування земельної ділянки в певній частині земної поверхні. Проте, з точки зору оціночної діяльності видається доцільним виділити абсолютне і відносне місцезнаходження.

Під абсолютним місцезнаходженням в даному випадку розуміємо положення земельної ділянки у відношенні до основних фізико-географічних та адміністративно-територіальних меж. При аналізі абсолютного місцезнаходження враховуються належність до населених пунктів або розташування поза їх межами, в центральній або периферійній частині району (населеного пункту), на березі річки (моря) тощо.

Під відносним місцезнаходженням розуміємо положення земельної ділянки у відношенні до центрів економічного тяжіння (центрів, які значною мірою підвищують економічну оцінку територій). Прикладом може слугувати розташування земельної ділянки на найдальшій околиці міста, що як окремий факт не має позитивного впливу на вартість. Але якщо на околиці міста розташований вокзал, а наша ділянка призначена для розміщення торговельного закладу і знаходиться в центрі привокзальної площі, ситуація радикально змінюється.

За наявності щонайменшої економічної активності завжди присутній попит на земельні ділянки, тобто, починають діяти ринкові фактори. Для різних потреб попит є неоднаковим. Аналіз попиту на земельні ділянки різного функціонального призначення дозволяє визначити варіанти можливого використання ділянки та визначити потенційних покупців і продавців аналогічних земельних ділянок.

Всю сукупність правових факторів доцільно розділити на певні групи за аналізуванням:

· правової бази, що визначає землекористування в країні та конкретному регіоні;

· земельної ділянки як об'єкта права власності;

· правових обмежень, що пов'язані з конкретною земельною ділянкою;

· обмежень і обтяжень накладених на використання цієї ділянки.

Як правило, аналізування загальнодержавної та регіональної правової бази здійснюється одноразово з наступним коригуванням залежно від обставин. Він включає в себе вивчення законів, указів Президента України, постанов Кабінету Міністрів України, нормативно-правових актів центральних органів виконавчої влади, а також актів місцевого самоврядування, які регулюють правовідносини у сфері землекористування. Зміна цієї правової бази

 

 

відбувається не часто, але необхідно слідкувати за її зміною і своєчасно враховувати такі зміни у практичній діяльності.

Дуже цікавим є аналізування земельної ділянки як об'єкта права власності. Він пов’язаний не тільки з формою власності чи користування, але й з особливостями процедур переходу права власності в українському законодавстві. Так, встановлення загальних процедур переходу прав власності земельної ділянки, що знаходиться у державній, комунальній і приватній власності значно відрізняються. Суттєвими є відмінності і у реалізації переходу права власності, що знаходиться у приватній власності фізичної та юридичної особи. Прискорений чи уповільнений процес переходу права власності, кількість отримання різноманітних підписів і погоджень може значною мірою вплинути на вартість земельної ділянки.

Аналізування обмежень і обтяжень може здійснюватись тільки стосовно конкретної земельної ділянки і тому в кожному випадку має здійснюватись в повному обсязі.

Кількісні фактори, в першу чергу, пов’язані не з кількістю земельних ділянок, що є в даний момент на ринку, а з кількісними показниками, які характеризують певну земельну ділянку.

До таких показників, в першу чергу, належить площа земельної ділянки. Існують обмеження, які не дозволяють земельні ділянки певних видів функціонального призначення надто подрібнювати. Наприклад, виділення земельної ділянки менше 100 кв.м не дозволяє розмістити садибний будинок без порушення державних будівельних норм.

Аналогічним чином можна розглядати глибину та ширину земельної ділянки. При значенні цих показників менше 7 метрів практично неможливо розмістити садибу, незалежно від загальної площі ділянки.

Таким чином, до групи кількісних факторів, перш за все, доцільно віднести не всю сукупність кількісних показників, яка може характеризувати земельну ділянку, а тільки ті, які призводять до втрати або зміни рівня привабливості ділянки.

До якісних факторів першочергово відносяться корисні властивості земельної ділянки, які пов’язані з її майбутнім використанням. Так, земельна ділянка з низькими показниками родючості мало придатна для ведення сільського господарства, але може бути забудована прекрасними будинками. В той же час земельна ділянка, яка розташована в зоні підтоплення, без здійснення додаткових інженерних заходів непридатна для садибної забудови, але цілком придатна для пасовища. Крім того, необхідно враховувати оточення земельної ділянки. Будівництво оздоровчого закладу в промисловій зоні в високим рівнем забруднення є таким же недоцільним, як і вирощування городини в центральному парку міста. Крім врахування впливу, який спричинить оточення на майбутній об’єкт, необхідно враховувати і зворотній зв’язок – який саме вплив спричинить майбутній об’єкт на довкілля. Безумовно, що новий готель з бетону та скла може прикрасити район новобудови, але в той же час призведе до знищення середовища історичної забудови.

 

Аналізування економіко-технологічних факторів дозволяє визначити доцільність з точки зору реальних можливостей використання земельної ділянки за призначенням та очікувану окупність капіталу. Вплив цього фактора найбільшою мірою притаманний земельним ділянкам у районах забудови, що склалась. Це пояснюється тим, що в інших випадках ціна на земельні ділянки не є надто високою і незначні відхилення від прогнозованих показників не будуть мати катастрофічних наслідків для інвесторів, за умови, що при здійсненні оцінки всі інші вимоги до оцінки витримано на належному рівні, фактори враховано належним чином, а розрахунки виконано на високому професійному рівні. Це не означає, що цей вид аналізування можна не здійснювати для земельних ділянок сільськогосподарського призначення чи при складанні бізнес-плану підприємства, розташованого за межами населеного пункту. Йдеться виключно про ціну помилки в першому і другому випадках.