Методичний підхід зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок

 

Методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, використовується в умовах розвиненого ринку землі, коли є достовірна, достатня і доступна інформація про продаж земельних ділянок, подібних за функцією використання, умовами продажу, місцерозташуванням, фізичними характеристиками, характером забудови, дата продажу яких максимально приближена до дати оцінки. Сутність даного методичного підходу полягає в тому, що оцінювач повинен проаналізувати відмінності між земельною ділянкою, що оцінюється, та подібними земельними ділянками, після встановлення ціни продажу в розрахунку на один квадратний метр внести поправки на відмінності у характеристиках земельних ділянок-аналогів: на правове відношення до земельної ділянки; умови та дату продажу; місцерозташування земельної ділянки; її фізичні характеристики; характер використання прилеглої території, існуючі вимоги до використання та забудови земельної ділянки. При цьому оцінювач завжди відповідає на запитання: «За скільки б було продано земельну ділянку-аналог, якби вона мала характеристики земельної ділянки, що оцінюється?». Якщо корисні властивості земельної ділянки-аналога перевищують відповідні параметри земельної ділянки, що оцінюється, то її ціну необхідно зменшити, а якщо поступаються – то її ціна повинна бути збільшена. Тобто, іде процес заміщення характеристик земельних ділянок-аналогів характеристиками земельної ділянки, яка оцінюється, і відповідно коригується ціна продажу земельної ділянки, що зіставляється. Результатом застосування даного методичного підходу є ринкова вартість земельної ділянки, визначена шляхом трансформації цін продажу подібних земельних ділянок в ринкову вартість земельної ділянки, що оцінюється.

За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається на рівні ціни продажу подібних земельних ділянок за формулою:

, (13.1)

де Ц_зп – оцінна вартість земельної ділянки, визначена зіставленням ціни продажу подібної земельної ділянки (у гривнях); Ц_а – ціна продажу подібної земельної ділянки (у гривнях); m – кількість факторів порівняння; – різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за j -м фактором порівняння.

Основою визначення оцінної вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок є ціни продажу ділянок,

 

які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:

· правовий режим земельної ділянки;

· цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;

· умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);

· дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов’язана зі зміною ринкових умов);

· місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природно-кліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містопланувальних і економіко-планувальних зонах згідно з містобудівною документацією);

· фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об’єктів нерухомого майна);

· використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).

Визначення оцінної вартості земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок передбачає зіставлення цін продажів кількох подібних земельних ділянок, тому кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє значення для ранжованого ряду варіантів значень (без урахування найбільшого та найменшого) або найпоширеніше значення серед отриманих результатів.

Методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, передбачає:

· виявлення фактичного продажу ділянок на відповідному ринку чи його сегментах;

· перевірку інформації про характер угоди;

· вибір одиниці порівняння;

· внесення поправок з урахуванням відмінностей між ділянкою, що оцінюється, та ділянками, що з нею порівнюються;

· визначення ціни продажу кожної з ділянок, що порівнюються, за умови, щоб вони мали такі ж параметри, що й ділянка, яка оцінюється;

· встановлення оцінної вартості земельної ділянки.

Виявлення фактичного продажу ділянок на відповідному ринку чи його сегментах передбачає збір та аналіз інформації про факти продажу земельних ділянок, що відбулися протягом останніх 3-6 місяців. При цьому підбирається інформація про продаж таких земельних ділянок, які за ознаками, що впливають на їх вартість, максимально наближуються до факторів, що впли-

 

вають на вартість земельної ділянки, що оцінюється. Тобто земельні ділянки-аналоги, що підбираються для зіставлення, повинні певною мірою співпадати за правовим режимом, цільовим призначенням та функціональним використанням, умовою продажу, датою продажу (оцінки), місцезнаходженням, фізичними характеристиками, використанням прилеглої території земельної ділянки, що оцінюється.

Інформація про ціни продажу земельної ділянки-аналога, що може бути використана для проведення експертної оцінки із застосуванням даного методичного підходу, має відповідати таким критеріям:

· надійне джерело її отримання та мінімальна ймовірність недостовірності;

· факт продажу земельних ділянок-аналогів відбувся в умовах відкритого ринку та за типових умов фінансування;

· факт продажу відносно недавно до дати оцінки. У разі, якщо використовується інформація про ціни пропозиції земельних ділянок-аналогів, вони можуть бути застосовані під час оцінки лише за умови довідкового характеру використання остаточного результату оцінки за методичним підходом, що розглядається.

Найбільш звичною одиницею порівняння, що склалася в земельнооціночній діяльності, є ціна за один квадратний метр земельної ділянки.

В той же час, залежно від характеру використання земельної ділянки за одиницю порівняння можуть застосовуватися ціни за погонний метр її фронтальної межі, за одиницю щільності, за квадратний чи кубічний метр розташованої на ділянці будівлі або споруди, за одиницю, що приносить прибуток та інше.

При аналізі забудованих земельних ділянок за одиницю порівняння можуть прийматися ціни одиниці, що приносить дохід. Таким чином можна порівнювати квартири, спортивні арени (ціна за одне посадкове місце), гаражі (плата за одне місце паркування).

Для врахування відмінностей між земельною ділянкою, вибраної для порівняння, та земельною ділянкою, що оцінюється, застосовується таблиця коригувань, що враховує відхилення в ціні за такими елементами порівнянь:

правове відношення до земельної ділянки;

· умови продажу;

· дата продажу;

· місцеположення;

· фізичні характеристики;

· використання прилеглої території;

· існуючі вимоги до забудови та використання земельної ділянки.

Внесення поправок на правове відношення до земельної ділянки передбачає аналіз наявності прав володіння, користування, розвитку, розпорядження земельною ділянкою, правових обтяжень та сервітутів.

Наступним елементом порівняння, що впливає на ціни угод, і який потребує внесення відповідного коригування в ціни продажу земельних діля-

нок-аналогів, є умови продажу.

Необхідно перевірити, чи був продаж земельної ділянки-аналога: вільним; вимушеним; ліквідаційним; продажем у зв'язку з смертю власника при відсутності прямих спадкоємців; продажем при позбавленні власника права викупу застави тощо.

За цим елементом порівняння дуже важко знайти відповідні ринкові дані і внести відповідні коригування. Тому земельні ділянки, що підбираються для зіставлення, необхідно вибирати таким чином, щоб за умовами продажу вони відповідали земельній ділянці, що оцінюється. Якщо це стає неможливим, то виникає окрема проблема – визначення поправочного коефіцієнту.

При використанні цього методичного підходу наступним елементом порівняння є розбіжності у фізичних характеристиках, а саме: розмір та конфігурація земельної ділянки; інженерно-геологічні параметри: схил поверхні, стан ґрунтів, наявність ґрунтових вод, паводків, заболоченості, небезпечних геологічних процесів, розташування земельної ділянки на намивних (насипних територіях; рівень інженерної підготовки та захисту території, характер та стан об’єктів нерухомого майна.

При проведенні тільки грошових поправок послідовність їх внесення не має значення, але коли використовуються відсоткові поправки до ціни продажу, або комбінований підхід до внесення коригувань, в процесі внесення поправок необхідно дотримуватись певної послідовності.

Перша поправка робиться на правове відношення до земельної ділянки. При цьому аналізується зміст прав та наявність правових обтяжень і сервітутів щодо земельної ділянки, що оцінюється, та земельних ділянок-аналогів. Після внесення відповідних поправок для всіх земельних ділянок-аналогів, отримуємо відкориговану («нову») ціну продажу земельних ділянок, що зіставляються.

Друга поправка робиться на умови продажу, але вже до відкоригованої ціни. Відповідно після внесення даної поправки отримуємо відкориговану ціну, яка стає базою для внесення поправки на дату продажу – це третя поправка.

Далі вносяться поправки на місцерозташування, фізичні характеристики, використання прилеглої території, існуючі вимоги до забудови та використання земельної ділянки. Дані поправки вносяться до ціни продажу земельних ділянок-аналогів, яку б мали вони при відсутності відмін на правове відношення до земельної ділянки, при однакових умовах продажу на визначену на дату оцінки. Тобто, після послідовного внесення змін по перших трьох розбіжностях, наступні поправки розраховуються у відсотковому відношенні до останньої.