ЛЕКЦІЯ 9. Оцінка зносу будівель і споруд

Види зносу

 

Знос – зниження вартості внаслідок будь-якої причини. Знос визначається як різниця між витратами з відтворення нових поліпшень на дату оцінки і поточною вартістю поліпшень.

Формально знос можна визначити як втрату придатності і зменшення вартості якої-небудь речі з будь-яких причин, наприклад, через старіння тощо. Фізичний знос відображає зміну фізичних властивостей нерухомості з часом, наприклад, дефекти конструктивних елементів. Старіння (знос) поділяють на дві частини: функціональне і зовнішнє. Функціональний знос може виникнути через погане планування, функціональну невідповідність будівлі сучасним вимогам. Зовнішній знос може бути спричинений зміною зовнішніх щодо об’єкта нерухомості чинників.

Знос починається з моменту створення поліпшень. Будівлі і споруди починають піддаватися різним видам дій і випробовувати вплив зміни архітектурних та інших вимог, які зумовлюють функціональний знос. Негативна дія навколишнього середовища призводить до зовнішнього старіння.

Знос поділяють на три базові категорії, а саме:

Фізичний знос – втрата у вартості внаслідок погіршення фізичного стану.

Під фізичним зносом конструкцій, технічних пристроїв і будівлі загалом мають на увазі втрату ними техніко-експлуатаційних показників: міцності, стійкості, надійності тощо внаслідок дії природно-кліматичних, технологічних факторів та життєдіяльності людини.

Розділяють усувний та неусувний фізичний зноси.

Усувний фізичний знос. Цей вид зносу передбачає всі необхідні витрати з поточного ремонту, які відповідальний власник повинен виконати на дату оцінки для максимізації прибутку (для мінімізації збитків) у тому разі, якщо нерухомість продають. Майже кожен елемент фізичного зносу можна скорегувати за ціною, проте для його класифікації як відновленого, вартість відновленого елемента повинна перевищувати витрати на його ремонт і відновлення. До робіт з поточного ремонту входять, наприклад, зовнішнє і внутрішнє оздоблення, невеликі теслярські роботи, сантехнічний і електротехнічний ремонти тощо.

Неусувний фізичний знос. Як тільки будинок побудовано, він починає піддаватися зносу і занепаду. Визначення неусувного фізичного зносу також засноване на визначенні стану компонентів будівлі. Сумарний термін фізичного житія будівлі дорівнюватиме терміну його економічного життя за відсутності інших форм зносу. Високий ступінь неусувного фізичного зносу мають

елементи будівель з передбачуваним терміном служби від 50 до 100 років, таких, як фундаменти, каркаси, стіни, стельові перекриття тощо. Проте деякі з цих елементів можуть служити сотні років.

Функціональний або технічний знос – втрата у вартості через недостатню корисність або бажаність всього об’єкта власності, його частини. Отже, нова конструкція або частина обладнання може стати застарілою через певний період часу після введення її в експлуатацію.

Функціональний знос поділяють на два типи: усувний і неусувний, які своєю чергою поділяють на недоліки або дефекти і надполіпшення або непомірності. Щоб з’ясувати чи знос цього елемента є усувним або неусувним, необхідно визначити чи буде капіталізована вигода або вартість, додана до об’єкта оцінки під час ремонту, видалення або заміни зношеного елемента, такою, що дорівнює або є більшою, ніж витрати на вжиття вказаних заходів.

Недоліки – особливості будівлі, які не досконалі в частині невідповідності сучасним ринковим очікуванням. Неадекватні декоративні деталі або теплоізоляцію стелі можна виправити, тоді як погане планування або прохідні кімнати не можливо перепланувати.

Надполіпшення – небажані елементи конструкції, витрати на впровадження яких перевищують вартість конкретного об’єкта. Багато надполіпшень є непоправними, окрім тих випадків, де додаткові експлуатаційні витрати могли б робити їх економічно доцільним.

Значна частина функціонально усувного зносу житлової нерухомості є наслідком різного роду. Деякі надмірні споживчі якості також можна вважати усувними для деяких типів нерухомості, проте звичайно це не характерно для житлових будинків. Типовими елементами, що потрапляють в категорію елементів з усувним зносом, є кухні, для яких потрібне установлення нових лічильників витрати води і вбудованих шаф; сантехнічна арматура і покриття підлоги; електропроводка і системи водопостачання; устаткування ванних і туалетних кімнат. Перевіркою того, чи усунено знос, є порівняння витрат на ремонт і відновлення з внеском в сумарну ринкову вартість об’єкта оцінки.

Вимірюванням величини усувного функціонального зносу є різниця між потенційною вартістю будівлі на момент оцінки з оновленими елементами і його ж вартістю на дату оцінки без них.

Неусувний функціональний знос. Елементи будівлі з неусувним функціональним зносом можна поділити на дві групи: зменшення вартості через характеристики, пов’язані із залишком або недостатністю якісних характеристик цього елемента; недоліки, пов’язані з чинниками невідповідності зовнішнього або внутрішнього оформлення будівель, тобто чинниками, які не відповідають поточним вимогам ринку.

Зовнішній знос – втрата у вартості внаслідок причин, що перебувають поза об’єктом власності і незалежних від них.

На знос впливають чинники, які поділяють на місцеві, економічні та інфраструктурні.

 

Місцеві чинники – близьке розташування бажаних або непривабливих природних та штучних об’єктів; стабільні спокійні сусідні райони, традиціоналізм; наявність різноманітних культурно-побутових майданчиків; побутові та інші незручності: звалища, наявність вигрібних ям; болота, токсична промисловість, електромагнітні поля; наявність зелених насаджень, заплав тощо; рівень ґрунтових вод, зони розломів або сейсмічно активні зони.

Економічні чинники – це насамперед нестійкість попиту (пропозиції) на конкретний вид нерухомості, насиченість ринку або монополія окремих підприємств; рівень зайнятості і його динаміка; тарифи на комунальні послуги; доступність капіталу і термінів кредитування; наявність робочої сили і матеріалів; джерела доходу і прибутку; використання землі; інші обмежувальні умови або обмеження.

Інфраструктурні – місцерозташування об’єкта відповідно до принципу якнайкращого і найбільш ефективного використання; придатність, якість і корисність об’єкта; соціально-економічна та технічна інфраструктура тощо.

 

Основні індикатори визначення фізичного зносу

 

Фізичні індикатори

Під час визначення ступеня фізичного зносу необхідно звернути особливу увагу на такі індикатори:

Покриття підлоги – тріщини, нерівності, просіла підлога, стара, нерівна поліровка, скрипіння або пружинистість під ногами, тріщини у плитах на стику з колонами і в зоні температурних швів, пошкоджена ізоляція або осушна система.

Внутрішнє оздоблення – тріщини в штукатурці, відкриті стики між столярними виробами, шпалери, що відшаровуються, фарба, подряпини, браковані або відсутні металеві деталі, плями від диму, плісняви або тривалі вогкості, наявність термітів, грибка, комах або гризунів, пошкодження або гниття тощо.

Механічне устаткування – дефектна проводка, зламані або покриті плямами освітлювальна арматура, відсутні вимикачі, зношені, зламані або покриті плямами сантехнічні елементи, зношені водяні крани або коліна трубопроводу, унітази, що протікають, парові випаровування, іржавіючі труби, погано відремонтовані печі, пліснява від несправних фільтрів, очисників повітря, сажа або пил.

Покрівля – ознаки протікання, розриви, усадка даху, розколи, утворення здуття або занепад покриття, покриті плямами внутрішні стелі, ослаблена структура даху (з’єднання, анкерні болти для посилення зв’язки деревини), пошкоджені балки, система водозливу даху, що протікає, пошкоджена ізоляція.

Зовнішні стіни – фарба, що відшаровується, плями вологи або плісняви, і стіни, що покосилися, обшивка, не функціонуючі металеві елементи.

 

 

Існують деякі зовнішні чинники, що впливають на ступінь фізичного зносу:

Екстремальні температури – надзвичайно висока температура має властивість висушувати і деформувати деревину, пошкоджувати покрівлю, створювати тріщини в оздобленні і штукатурці, окисляти фарби. Надзвичайний холод, що наближається до лінії промерзання, розширення і стискування можуть заподіяти аналогічні проблеми.

Екстремальні погодні умови – висока вологість, важкі снігопади, повені і урагани. Рясні дощі можуть підмити фундамент і сприяти протіканню дахів, які своєю чергою можуть пошкодити внутрішнє оздоблення. Зливи, що супроводжуються сильними вітрами, можуть пошкодити стіни, двері тощо.

Землетруси – можуть заподіяти не тільки очевидні пошкодження, але і спричинити структурні пошкодження будівлі.

Повітряна корозія – конструкції, розташовані поблизу солончаків та морів, піддаються корозійній дії солоного повітря, яке впливає практично на кожен елемент конструкції. Будівлі, які розташовані в областях, де в атмосферу викидаються великі об’єми корозійних промислових газів, як правило, також мають порівняно короткий термін служби.

Функціональні індикатори

Під час визначення ступеня функціонального зносу необхідно звернути особливу увагу на такі індикатори:

Особливості проектування – непривабливий, примітивний або застарілий стиль; принцип якнайкращого і найбільш ефективного використання; якість, архітектурний стиль тощо.

Фізичне розташування – зручне розташування кімнат або поверхів, розміри кімнат, прольотів, співвідношення загальної і «чистої» площі, об’єм; рівень освітлення.

Механічне устаткування – наявність сантехніки, електричного і освітлювального устаткування, системи опалювання, вентиляції і кондиціонування повітря.

Оцінка місцерозташування – розмір, конфігурація, топографія земельної ділянки, зручний доступ, рівень підземних вод; пейзаж; сейсмічна активність і наявність небезпечних забруднювачів.

Вимоги законодавства, будівельні норми і правила щодо забудови територій, поверховість, відступи від червоних ліній, протипожежних розривів, задоволення потреб життєдіяльності неповносправних людей тощо.

Вимоги щодо навколишнього середовища – відповідність якості повітря, води і ґрунтів.

Індикатори рейтингу стану

Залежно від ступеня зносу встановлюють стан нерухомості. Рейтинг стану нерухомості визначають за п’ятибальною шкалою.

Добрий – всі нові елементи об’єкта і такі, що недавно приведені в на-

 

лежний стан. Відсутність функціональних невідповідностей будь-якого характеру, всі основні елементи перебувають практично в новому стані, ефективний вік об’єкта був істотно зменшений за рахунок повного оновлення конструкції незалежно від фактичного віку.

Задовільний – є деякі ознаки відкладеного ремонту і ознаки зносу, що вимагає дрібного ремонту, але всі основні елементи функціональні і сприяють продовженню терміну служби об’єкта.

Незадовільний – необхідний серйозний ремонт. Багато елементів конструкції вимагають оброблення або капітального ремонту, низька корисність будівлі скорочує очікуваний термін служби.

Аварійний – необхідний капітальний ремонт покрівлі, сантехніки, системи опалювання, усунення численних функціональних невідповідностей, що не відповідають технічним умовам. Ефективний вік практично закінчився незалежно від фактичного віку об’єкта.

Непридатний – елементи будівлі не підлягають ремонту.